Starwood REIT, כמו BREIT, מגביל פדיונות משקיעים מקרן נדל"ן

ה-REIT המכונה SREIT, בשווי 14.6 מיליארד דולר, מנוהל על ידי בארי שטרנליכט, המייסד והמנכ"ל של Starwood Capital, חברת השקעות פרטית המתמקדת בנדל"ן עם יותר מ-125 מיליארד דולר בנכסים בניהול. Starwood Capital מנהלת את ה-REIT. שטרנליכט הוא גם מנכ"ל Starwood Property Trust (STWD), חברת הלוואות נדל"ן הנסחרת בבורסה.

SREIT הוא ה-REIT השני בגודלו הלא נסחר מאחורי Blackstone Real Estate Income Trust, שיש לו כ-69 מיליארד דולר של נכסים נטו. הרכב בלקסטון (טיקר: BX), המכונה BREIT, עבר להגביל את הפדיונות בנובמבר לאחר שבקשות משיכה גבוהות של משקיעים חרגו מהמגבלה הרבעונית של 5%.

כמו BREIT, SREIT מאפשר פדיונות חודשיים של 2% מהערך הנכסי הנקי, או NAV, ו-5% מה-NAW מדי רבעון.

בקשת הפדיון המוגברת מראה שמשקיעים קמעונאיים רבים עוברים לאקזיטים ב-REIT לא נסחרים, שאינם נסחרים בבורסה, לאחר שהביצועים שלהם עלו בהרבה על אלו של עמיתים הנסחרים בבורסה השנה. פער הביצועים העצום בין ה-REIT הלא-פומבי לציבור יצר תמריץ למשקיעים ב-REITs הלא-נסחרים לפדות.

במקום לסחור בבורסות כמו NYSE, REITs אלה הם כמו קרנות נאמנות מכיוון שמשקיעים יכולים לקנות או למכור מניות מדי חודש על סמך ה-NAV שלהם בכפוף למגבלות הפדיון.

במכתב ליועצים פיננסיים שהועבר ל-Barron's, SREIT אמרה כי קיבלה בקשות לרכישה חוזרת בשווי של 3.2% מה-NAV בנובמבר. בהתבסס על המגבלה החודשית של 2%, היא מילאה 63% מבקשות לפדיון המשקיעים (0.63 כפול 3.2 שווה ל-2). כל בקשות שלא מולאו תצטרך להיעשות שוב בדצמבר, נכתב במכתב.

ל-REITS ללא מסחר יש מגבלות פדיון חודשיות ורבעוניות כדי להגן עליהם מפני צורך לחסל כמויות נכבדות של נדל"ן או להגביר באופן מהותי את המינוף בתגובה לבקשות פדיון גבוהות של משקיעים.  

"המגבלות הללו נועדו להגן על המשקיעים הקיימים ועל בריאותו ארוכת הטווח של הרכב, ובסופו של דבר למקסם את ערך בעלי המניות", כתבה SREIT במכתבה.

ל-SREIT יש תמהיל נכסים ומבנה עמלות דומה ל-BREIT והיו לו ביצועים דומים. ל-SREIT, כמו BREIT, יש את עיקר הנכסים שלה במתחמי דירות רב-משפחתיים, ואחריהם מחסנים. אלו היו שניים מהמגזרים בעלי הביצועים החזקים ביותר בתעשיית ה-REIT בשנים האחרונות.

התשואה של SREIT עד היום עד אוקטובר הייתה 10.2% באחת מקבוצות המניות שלה, בהשוואה לתשואה של כ-9% עבור BREIT.

מובילים דירות ציבוריות REIT כמו

מגורים בהון

(EQR) ו

קהילות דירות באמצע אמריקה

(

מאא

) יוצאים לדרך בכ-30% בשנת 2022. עמלת הבסיס השנתית של SREIT היא 1.25% מהנכסים נטו ודמי ביצועים של 12.5% ​​בכפוף לשיעור מכשולים של 5%. הוא החזיר כ-15% בשנה בשלוש השנים האחרונות.

בסיס הנכסים של SREIT ו-BREIT נשלט על ידי השקעות נדל"ן מסחריות, שהן פחות נזילות מניירות ערך הנסחרים בבורסה. ב-10-Q שלה, SREIT אמרה שיש לה נזילות מיידית של 2.5 מיליארד דולר בסוף ספטמבר, המורכבת מכוח אשראי של 1.7 מיליארד דולר ו-800 מיליון דולר של מזומנים.

כמו BREIT, SREIT צמח במהירות בשנה האחרונה, כאשר סך הנכסים עלו ל-30 מיליארד דולר באוקטובר מכ-20 מיליארד דולר בסוף שנת 2021. עם כ-15 מיליארד דולר של חוב עומד בסוף ספטמבר, ל-SREIT יש יחס מינוף גבוה יותר מאשר BREIT. REITs ציבוריים דומים כמו Mid-America Apartment Communities,

קהילות AvalonBay

(AVB), ו

פרולוגים

(PLD), המחסן הגדול ביותר של REIT. ל-AvalonBay, למשל, יש ערך ארגוני דומה - שווי שוק פלוס חוב נטו - כמו SREIT, אך יש לו חובות של 8 מיליארד דולר.

ובכל זאת, משקיעים קמעונאיים אהבו את הביצועים של ה-REIT הלא נסחרים ותשואות דיבידנדים בשפע של כ-4%. אבל הצבת מגבלות על הפדיונות, או הטלת שער, עלולה לטרטר את המשקיעים ועשויה לעורר בקשות משיכה נוספות תוך קושי על ה-REIT הלא נסחר למכור מניות חדשות למשקיעים.

האנליסט של Keefe, Bruyette & Woods, רוברט לי, כתב מוקדם יותר השנה שמנהלים אלטרנטיביים להוטים למשוך "הון נעול" ממשקיעים בודדים. למרות שזה לא בעיה כשהזמנים טובים, הוא אמר, "יש סיכון שבעתות לחץ, משקיעים בודדים עשויים להבין שהם לא כל כך מרוצים מהיעדר גישה להון שלהם".

בעוד שמגבלות הנזילות נחשפות בבירור בספרות ה-REIT הבלתי נסחרת, הן לא היו בעיה עד לאחרונה. כך מתארת ​​SREIT את תוכנית הפדיון, או הרכישה החוזרת שלה:

"למרות שאתה צריך לראות את ההשקעה שלך לטווח ארוך עם נזילות מוגבלת, אימצנו תוכנית לרכישה חוזרת של מניות, לפיה על בסיס חודשי, בעלי המניות עשויים לבקש שנרכוש מחדש את כל המניות או חלק מהן. בשל האופי הבלתי נזיל של השקעות בנדל"ן, ייתכן שלא יהיו לנו מספיק משאבים נזילים כדי לממן בקשות רכישה חוזרת. בנוסף, קבענו מגבלות על כמות הכספים שאנו עשויים להשתמש לרכישות חוזרות במהלך כל חודש ורבעון קלנדרי".

כתוב לאנדרו בארי בטלפון [מוגן בדוא"ל]