אחת השאלות הגדולות ביותר שעובדים מבוגרים רבים מתמודדים איתה כשהם מתחילים לעבוד מרחוק או לאורח חיים נוודים דיגיטלי היא מה לעשות עם הנכס היקר ביותר שלהם: הבית שלהם.
באופן כללי, יש שתי אפשרויות - לשכור אותו או למכור אותו. בעוד שהאפשרות הטובה ביותר תשתנה מאדם לאדם בהתאם לנסיבות הפיננסיות שלך, מיקום הנכס ושלל גורמים אחרים, ישנם מספר נושאים שכולם צריכים להיות מודעים אליהם, במיוחד כל חובות מס פוטנציאליים.
אשתי, רבקה, ואני התמודדנו עם המצב הזה של שכר דירה לעומת מכירה עוד ב-2018 כשהחלטנו לעבור מווירג'יניה למקסיקו.
בתור עורך דין מס לשעבר של מס הכנסה (IRS), הייתי מודע לרבים מהחוקים הרלוונטיים, אבל עדיין למדתי כמה לקחים חשובים ומפתיעים במהלך התהליך הזה. כאן, אני רוצה לחלוק איתכם את הסיפור של איך התמודדנו עם דילמת ההשכרה או המכירה, כדי שזה יוכל לעזור לכם להחליט אם אתם חושבים לעבור דירה לחו"ל.
השקעה בעתיד הפיננסי שלנו
נדל"ן הוא מרכיב קריטי בתיק השקעות מאוזן היטב. אבל לפני 20 שנה, כשרבקה ואני חיפשנו לרכוש את הבית הראשון שלנו, דאגנו יותר אם נוכל להרשות לעצמנו בית ולא איך הוא ייראה לצד אחזקות המניות שלנו.
באותה תקופה, דיור בשכונות וירג'יניה האופנתיות ממש מעבר לנהר הפוטומק מהעבודות שלנו בוושינגטון הבירה היה כל כך מבוקש, עד שקונים לעתיד נאלצו בדרך כלל להציע יותר מאשר מחיר מבוקש ולוותר על בדיקות בית ובטיחות. זה גרם לנו לעצבן. יתרה מזאת, סכום הכסף שהבנק רצה להלוות לנו (בימים המטורפים ההם שלפני ההתמוטטות הפיננסית הגלובלית) היה יותר ממה שכל אחד מאיתנו יכול היה לדמיין להחזיר.
מכיוון שהיינו מתנגדים להיות עניים בבית - כלומר, לא רצינו לבזבז את רוב ההכנסות שלנו על משכנתא - רבקה ואני הלכנו עם האומץ והחלטנו על אפשרות זולה יותר.
רכשנו בית עירוני שנבנה משנת 1940 ב"צד הלא נכון של הפסים" כביכול במחצית ממה שהיינו מוציאים על בית חד משפחתי קצת יותר גדול בשכונה פופולרית יותר. אבל הרגשנו בטוחים בבית החדש ותכננו להשתמש בכסף שלא שילמנו לבנק עבור הנסיעות ששנינו אהבנו לעשות.
התברר שהמזל איתנו. כפי שחזה המתווך שלנו, היינו בחזית הג'נטריפיקציה של השכונה החדשה שלנו. פיתוחי דיור מודרניים נבנו משני צידינו, חנויות ומסעדות נוספות עברו לגור, והאזור שלנו נודע כשכונה המוזרה והקולוניאלית. אז החלו לעלות מחירי הדיור בכל העיר.
כאשר רכשנו את ביתנו בשנת 2000, העירייה העריכה את הקרקע והבית שלנו ב-$127,900. עשר שנים מאוחר יותר ההערכה הייתה 378,420 דולר. ועד שרבקה ואני החלטנו להעביר את המשפחה שלנו למקסיקו בינואר 2018, זה היה 516,168 דולר.
בחירה בין שתי אפשרויות אטרקטיביות
לרבקה ולי הייתה בחירה קשה לעשות לגבי הבית לאחר שהחלטנו לעבור לחו"ל. האם עלינו להשכיר אותו ולהשתמש בהכנסה החודשית מדמי שכירות כדי לסייע בתשלום ההוצאות שלנו במקסיקו, או שעלינו לפדות ולנצל חוק פדרלי המבטל מס על הרווח המשמעותי שהיינו משיגים על ידי מכירה?
להשכרה היו יתרונות. שכר הדירה החודשי יספק זרם קבוע של הכנסה שיחליף חלקית את המשכורות שהשארנו מאחור ובכך יפחית את הסכום שנצטרך למשוך מחסכונות כדי לעמוד בהוצאות המחיה היומיומיות שלנו. ההכנסה תכסה את שכר הדירה שלנו במקסיקו, שכר לימוד לבית הספר של ילדינו, וכפי שאהבתי להתבדח, תשאיר כמה דולרים לטאקו. כשמרנים פיסקאליים (לפחות כשזה מגיע להוצאת הכסף שלנו), רבקה ואני אהבנו שהכנסה משכירות תספק כר פיננסי עד שנוכל לפתח כמה רעיונות עסקיים שרצינו להמשיך.
נקודה נוספת שכדאי לקחת בחשבון בעת מעבר לחו"ל היא שהכנסה משכירות יכולה לעזור לך להבטיח אשרת שהייה במדינה החדשה שלך. למרות שזה לא היה רלוונטי למצבנו, חלק מהמדינות - אורוגוואי, למשל - דורשות זרם הכנסה שניתן להוכיח כדי להשיג מגורים קבועים. הכנסה משכירות יכולה לעזור לך לעמוד בדרישה זו.
עם זאת, יש גם חסרונות להשכרה, כפי שלמדנו בחקירת האפשרויות שלנו. ראשית, העלות של חברת ניהול לפרסם ולפקח על הנכס תנגוס ברווח שלנו. חברות אלו גובות לרוב עמלה השווה לשכר דירה של חודש אחד כדי למצוא שוכר ולאחר מכן 8% עד 10% מדמי השכירות החודשיים כדי לתחזק את הנכס ולהגיב לנושאים שהשוכר מעלה. בעוד שאתרים מקוונים כגון Craigslist קיימים כפלטפורמות חינמיות כדי לסייע בחיבור בין בעלי בית לשוכרים, הכלים הללו אינם יכולים לנהל את הנכס.
שנית, נצטרך לדווח על הכנסות השכירות כחייבות במס, ולצמצם עוד יותר את מה שנכנס לכיסנו.
גם אני ורבקה מצאנו שמכירה היא אופציה מרגשת. בהתבסס על שיחות שהיו לנו עם מספר מתווכים מקומיים, כמו גם על המחקר העצמאי שלנו באמצעות הכלי המקוון Zillow, שמשתמש במאפיינים דומים כדי להעריך את שווי השוק של הבית, ציפינו שנוכל למכור את הבית בכ-600,000 דולר.
במקרה כזה, נרוויח 400,000$ לאחר הפחתת מחיר הרכישה הראשוני שלנו ועלות השיפורים ההוניים שביצענו, שהסתכמו ב-200,000$. נוכל להשקיע את הרווח של 400,000$ ולהשתמש בהחזרים כדי לכסות הוצאות במקסיקו.
יתרה מכך, לפי סעיף 121 של קוד ההכנסה הפנימית (החרגת דיור), אף אחד מהרווח של 400,000$ הזה לא יהיה חייב במס. החרגת הדיור מאפשרת לזוג נשוי לחסל מההכנסה עד 500,000 דולר רווחים על מכירת בית. אדם בודד יכול להוציא עד $250,000.
כדי להיות זכאי להחרגה זו (וזה חיוני כדי להבין אם אתה שוקל למכור את ביתך), זוגות נשואים ורווקים חייבים לעמוד במבחן הבעלות ובמבחן השימוש.
אתה זכאי להחרגה אם היית בבעלותך והשתמשת בנכס כביתך הראשי לתקופה המצטברת לפחות שנתיים מתוך חמש השנים שקדמו למכירה. אתה יכול לעמוד במבחני הבעלות והשימוש בתקופות שונות של שנתיים, אך עליך לעמוד בשני המבחנים במהלך תקופת חמש השנים המסתיימת במועד המכירה.
אם נמכור את הבית שלנו, היינו עומדים גם במבחני הבעלות וגם במבחני השימוש ונוכל להחריג את כל הרווח שלנו, וכתוצאה מכך מס אפס.
ללא היתרון של החרגת דיור, שיעור מס רווחי הון של 10% פירושו שנשלם מס של 40,000 דולר על הרווח של 400,000 דולר. ארבעים אלף דולר זה יותר ממה שציפינו שזה יעלה למשפחה שלנו בת ארבע לגור במקסיקו במשך שנה אחת. זה הרבה כסף לשלם במיסים.
הסיבות ששכרנו
מספר גורמים תרמו לכך שקיבלנו את ההחלטה להשכיר את ביתנו. ראשית, מצאנו מיד שוכר אמין בכוחות עצמנו שנוכל לסמוך עליו שיטפל בבית ובחצר. סיפקנו לה מידע ליצירת קשר עם אנשי תיקונים מקומיים שבהם השתמשנו בעבר, ומבטל את הצורך בחברת ניהול.
שכר הדירה שאנו גובים ממוסה כהכנסה רגילה (רבקה ואני משלמים במדרגת מס של 12%, אך התעריפים נעים בין 10% ל-37% על בסיס הכנסה וסטטוס הגשה). ובכל זאת, לא לשאת בעלות של חברת ניהול צד שלישי פירושו יותר כסף בכיס שלנו.
שנית, בהתחשב באופי של אזור המטרו בוושינגטון הבירה - חולף מאוד עם דיור קרוב כמו שלנו עם ביקוש רב - ציפינו שערך הבית ימשיך לעלות. יתרה מכך, מכיוון שמבחן השימוש בהחרגת דיור מספק חלון של שנתיים מתוך חמש שנים, לא היינו צריכים למכור מיד כדי לזכות בהטבת המס.
ביישום הפשוט ביותר של הבדיקה, היו לנו עד שלוש שנים לאחר היציאה למכור. אם תאריך המכירה שלנו היה בינואר 2021, תקופת המבט לאחור של חמש שנים הייתה נמשכת מינואר 2016 עד ינואר 2021, והיינו גרים בבית כמקום המגורים העיקרי שלנו מינואר 2016 עד ינואר 2018 ונוכל לא לכלול את לְהַשִׂיג.
הסיבה האחרונה שהחלטנו בהתחלה לשכור במקום למכור הייתה שרצינו מקום לחזור אליו למקרה שהדברים במקסיקו לא יסתדרו.
זמן החלטה, שוב
ביוני 2020, הדיירת שלנו הודיעה לנו שהיא תעבור דירה באוגוסט. בשלב זה, היינו שנתיים וחצי בניסוי שלנו במקסיקו ומחויבים לחיינו שם, ללא תוכניות לחזור לארה"ב. היינו מוכנים לבחון מחדש את האפשרויות שלנו לגבי הבית.
התגובה הראשונה שלי הייתה למכור. עדיין היינו בטווח של שניים מתוך חמש שנים כדי לעמוד במבחן השימוש ולהוציא את הרווח שלנו ממיסוי. מתווכים איתם שוחחנו (והפלטפורמה המקוונת Zillow) חזו שנוכל למכור את הבית ב-100,000 דולר יותר משנתיים קודם לכן, כלומר נחסוך כ-50,000 דולר במסים ונהיה בידינו את כל הרווח של 500,000 דולר להשקעה.
רבקה רצתה להמשיך לשכור. עסק של קומבוצ'ה שהקמנו והקורסים בשפה הספרדית שהיא ניהלה במקסיקו היו רווחיים לסירוגין, אבל היא אהבה לקבל הכנסה קבועה משכירות.
סיבה נוספת שרבקה רצתה להיאחז בבית הייתה להבין הערכה נוספת שכמה מתווכים מקומיים חזו לאחר שאמזון הודיעה שהיא תבנה את המטה השני שלה באזור.
בזמן שעדיין התלבטנו מה לעשות, הגורל התערב. שוחחתי על הדילמה שלנו עם חבר שיש לו מומחיות בהשקעות והוא הציע משהו שרבקה ואני לא הבנו עד הסוף. הוא הסביר ששיעור התשואה שהרווחנו מהשכרה היה יותר ממה שסביר שנקבל אם נמכור את הבית ונשקיע את הרווח.
באותו זמן, חילקנו כ-25,000 דולר בשנה מהכנסות משכירות לאחר תשלום ארנונה, ביטוח בעלי בתים והוצאות תחזוקה. (שילמנו את יתרת המשכנתא לפני המעבר.)
אם היינו מוכרים את הבית ומשקיעים את הרווח של 500,000 דולר, היינו צריכים למצוא השקעה שהניבה תשואה של 5% כדי לממש את ההכנסה מהשכר שלנו. בעוד שאולי נוכל למצוא את שיעור התשואה הזה באג"ח תאגיד או במניות הנסחרות בבורסה, סוגי נכסים אלה הם בדרך כלל השקעות מסוכנות יותר מנדל"ן.
בערך באותה תקופה שניהלתי את השיחה הזו עם חברתי, רבקה ואני מצאנו מפה לאוזן משפחה עם קריירה טובה ושהיא תשלם שכר דירה חודשי קצת יותר גבוה ממה שקיבלנו קודם לכן. זה הפך את ההחלטה לשכור שוב לקלה.
בנוסף, ידעתי שהחרגת הדיור לא לגמרי יצאה מהשולחן. על פי החוק, נוכל לאפס את תקופת חמש השנים הקריטיות למבחן השימוש אם נחליט לחזור לבית כמקום המגורים העיקרי שלנו ונשאר שם שנתיים - או יותר אם זה מתאים לנו. למרות שזה לא בראש שלנו לחזור אחורה עכשיו, זה לא מחוץ לתחום האפשרויות. ולמה לא? הבית עשה לנו טוב.
בסופו של דבר, ההחלטה אם למכור או לשכור את הבית שלך היא החלטה אישית. אין פתרון אחד שמתאים לכולם. עם זאת, כפי שמראה הסיפור שלנו, שיקול פיננסי מכריע שכל בעל בית צריך לזכור הוא החרגת הדיור. אם בסופו של דבר תמכור את ביתך מחוץ לחלון של חמש שנים, ייתכן שתצטרך למסור חלק גדול ממחיר המכירה לדוד סם.
לכן, אם תחליט להחזיק בביתך במשך כמה שנים לאחר המעבר לחו"ל, תהיה מודע לאופן שבו המס הזה יכול להשפיע על הכספים שלך בהמשך הדרך.
מקור: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo