שוק הדיור האמריקני השואג עשוי להתקרר, להמשיך לטפס כאשר הפד מסיים את תמיכת החירום

"עליית מחירי הדירות תרמה משמעותית לצמיחת נטו משקי הבית
שווה וככל הנראה יאט בגלל ריביות גבוהות יותר וירידה במחיר הסבירות", כתבו בראד טנק וצוות אסטרטגיית ההשקעות בהכנסה קבועה של נויברגר ברמן בתחזית לרבעון הראשון שלהם.

"בנוסף, תוכניות סובלנות פדרליות למשכנתאות לא חודשו ומשקי בית הנהנים מהקלות יידרשו לחדש את התשלום".

ציר מדיניות הפד של דצמבר כולל תוכנית להעלות את הריבית בנצ'מרק בקצב מהיר יותר מהצפוי רק שבועות קודם לכן, אך גם סיום מהיר יותר של תוכנית רכישת האג"ח החירום שלו, ככל הנראה עד מרץ.

זה משאיר את השוק עם "שתי שאלות עיקריות", לפי צוות נויברגר, כלומר, כמה אספקת אג"ח משכנתאות אחרים יצטרכו לספוג כאשר הפד מכווץ את מאזנו הקרוב ל-8.8 טריליון דולר. כמו כן, מה קורה לייסוף מחירי הדירות ולפעילות המימון מחדש אם הריבית תעלה ככל הצפוי?

חומר עיוני: הדיור נתון באחיזה של סערת אינפלציה - והיא מחמירה על ידי מגיפת COVID-19

למה דיור זה לא כמו 2008

לאחר המשבר הפיננסי של 2008, הבולטות של הממשלה בשוק הדיור בארה"ב גדלה, בין השאר באמצעות ערבויות המשכנתא שלה, אך גם צבירת איגרות החוב שלה בשוק המשכנתאות של סוכנויות בסך 8.2 טריליון דולר.

אג"ח משכנתא של סוכנות היוו 66% מכלל חובות הדיור בדצמבר, לפי נתוני המכון העירוני. זה הפך את המגזר לאמת מידה עבור שיעורי משכנתא ל-30 שנה, כולל במהלך תנופת המימון מחדש האחרונה, כאשר מלווים הוציאו יותר מטריליון דולר בהלוואות דירות ברבעון.

טביעת הרגל המוגזמת של הממשלה בשוק המשכנתאות פירושה שליטה על שיעורי המשכנתאות ותקני ההלוואות לאחר תקלת הסאב-פריים לפני עשור, אך היא גם כיוונה הקלות בדיור הפדרלי במהלך המגיפה כדי למנוע גל של פינויים ועיקולים.

לווים רבים שנרתעו מאובדן מקומות עבודה בשנת 2020 נשארו בבתיהם, במקום להתמודד עם עמלות איחור, גבייה וגרוע מכך, עד שהכלכלה תוכל לחזור לבסיס מוצק יותר.

כעת, שיעורי הסבלנות על כל המשכנתאות לבית, אפילו אלו המוחזקות על ידי בנקים, ירדו בחדות משיא המגיפה שלהן, שנקבע לאחרונה לרמה נמוכה של 1.7% בנובמבר (ראה תרשים), על רקע שכר גבוה יותר ואבטלה נמוכה.

במונחים של משקי בית, זה אומר שרק כ-835,000 בעלי בתים בנובמבר היו סובלניים, בעוד ש-4 מיליון לפני המגיפה, לפי חוקרי דויטשה בנק.

חריגות מרכזיות אחרות מהמשבר של העשור האחרון כוללות מצוקת דיור נוכחית, ולא עודף היצע, יחד עם עידן חדש של בעלי דירות מוסדיים בשוק השכירות ליחידים.

זה מתכוון לבעלי השקעות פרטיות עם כיסים עמוקים, זילו
Z,
-2.21%,
וחברות אחרות עם מימון בוול סטריט, התחרו עם משפחות שרוצות להחזיק.

מומחי משכנתאות אומרים שהדינמיקה יכולה לעזור למחירי הדירות להמשיך ולעלות בקצב מנורמל יותר בשנת 2022, גם אם שיעורי המשכנתא ל-30 שנה יעלו ונכסים יהפכו למשפחות קשה יותר להרשות לעצמם.

לִרְאוֹת: שכונות עוני גבוה בערים תאומות רואות פיצוץ של בתים בבעלות משקיעים. הפד של מיניאפוליס עוקב עכשיו

"עליית התעריפים לא גורמת למחירי הדירות להיות שליליים, אבל הם בהחלט יכולים להאט את הצמיחה בעליית מחירי הדירות", אמר סקוט בוכטה, ראש אסטרטגיית הכנסה קבועה ב-Brean Capital, בשיחת טלפון.

התחזית שלו היא שהמחירים יעלו ב-6% עד 10% השנה, תלוי בין השאר איפה ריבית משכנתא ל-30 שנה מתנערת.

איזה שיעור גבוה מדי?

כמו בעקבות המשבר של 2008, הפד בשנתיים האחרונות העמיס את המאזן שלו בניירות ערך מגובי משכנתאות של משרדי האוצר וסוכנויות במהלך המגיפה, במטרה לשמור על זרימת נזילות ואשראי סביר.

יו"ר הפד, ג'רום פאוול, מקווה כעת להנדס "נחיתה רכה", על ידי העלאת הריבית והקשחת התנאים הפיננסיים כדי לרסן את האינפלציה, מבלי לפגוע בשוק העבודה או לעורר מיתון.

רבים בוול סטריט מצפים כעת שהריבית לטווח הקצר, פוטנציאלית, תעלה ארבע פעמים השנה מהטווח הנוכחי של 0% ל-0.25%. עם זאת, הריבית לטווח ארוך יותר, ככל הנראה, תהיה תלויה באיזו אגרסיביות הבנק המרכזי מכווץ את אחזקותיו באג"ח המשכנתאות, אמר בוכטה, במיוחד כאשר הפד פועל לקרב את האינפלציה השנתית ליעד של 2% מ-7% נכון לדצמבר.

"אני לא חושב שהם רוצים לזעזע את השווקים", אמר, וציין שייסוף מחירי הדירות באופן היסטורי רץ בכ-2% עד 3% מעל האינפלציה, או כ-5% צמיחה בשנה. "20% אינם בר קיימא."

עם זאת, כל עלייה של 100 נקודות בסיס בריבית המשכנתא ל-30 שנה מתורגמת לירידה של כ-13% בכוח הקנייה עבור בעל בית המסתמך על מימון, על פי הערכותיו של בוכטה.

במילים אחרות, המחיר הנגיש שכבר מהווה בעיה עבור משפחות רבות שמתמחרות מחוץ לשוק עלולה להחמיר הרבה יותר.

ראה גם: הריבית עולה - אבל פעולות הפד עשויות להקל על קבלת משכנתא