ארה"ב: בועת נדל"ן חדשה בדרך

התכונה השימושית ביותר של שוק הדיור היא שהוא מדחום מצוין לכלכלת המדינה. היא צופה מה יהיה, אז כשהשוק האמור הוא השוק האמריקאי, שהוא 25% מכלכלת כדור הארץ, ההידבקות לאירופה היא רק עניין של זמן.

ארה"ב: עוד בועת דיור דומה ל-2008?

בשנת 2008, שוק הנדל"ן בארה"ב כבר חווה בועה חשובה מאוד מבחינת נפח, לעומת זאת, כיום יש תמונה שונה לחלוטין שגורמת לשני האירועים בכלל לא להשוות.

הבועה הראשונה נקראה גם בועת משכנתאות הסאב-פריים, כאשר שם זה משמש לזיהוי אותן משכנתאות שאינן תואמות רמת אשראי ממדרגה ראשונה.

באותה תקופה, רוב גדול מהאמריקאים לקחו על עצמם חובות לרכישת בית אחד או יותר בהינתן קלות הגישה לאשראי, עד שההלוואות נעשו יותר ויותר קשות להשגה והיכולת להחזיר ביצועים פחותים וכך, בכל פעם המשכנתאות "התפוצצו", הכלכלה צללה למצב של מיתון.

הנזק שנגרם על ידי השתלשלות האירועים הושלם במספרים רק לפני שנתיים, בשנת 2020, עם גידול מדהים בשווי הנכס, 13% משנה לשנה, גבוה בהרבה מהממוצע של 20 שנים של 2% ואפילו מהממוצע של 10 שנים של כ-5%.

בהקשר זה, בשנת 2021 רשם מדד מחירי שילר הלאומי (מגמות המחירים כאחוז משוק הדיור) עלייה בערך הדירות שהגיעו ל- שפל של 50,000 דולר.

אם נתעלם מפלורידה, שבגלל המיסוי המאוד סביר שלה אולי סיממה נתונים, שאר שוק הדיור בארה"ב צמח מאוד בשלוש השנים האחרונות, למרות מגיפה, מלחמה באוקראינה שנגע בכולם בגלל משאבים, ושוק הדובים (שמרחף כבר יותר משנה).

זה לא היה נדיר לראות תורים בבתים פתוחים בארצות הברית בשנה שעברה לקניית בתים בכל הגדלים והמחירים, אבל עכשיו דברים בהחלט השתנו. למשפחות בארה"ב יש פחות ופחות משאבים לבזבז, ומי שלא צריך את זה במיידי מוותר על רכישת בתים או לחילופין מוצא מקומות לינה נוחים.

יש לזה כמה השפעות: מצד אחד יש פחות אנשים שיכולים ורוצים לקנות דירות, אולי למרות מצב הצורך, ומכאן הירידה הדרסטית בבקשות למשכנתא, ומצד שני כל הענף סובל, יותר מקומות עבודה רעועים, פחות ביקוש למטבחים ולסלונים, פחות חשמלאים, נגרים ועבודות מעבר, וכך הכלכלה האמריקאית סובלת מהתכווצות חדה.

ניתוח נתונים ובריאות שוק הדיור בארה"ב

הביקוש להלוואות לדיור, הן כבתים ראשונה והן כבית שני, נמצאים בשפל של 22 שנים, וזאת למרות שהשוק נע לאט מאוד.

שוק הדיור צופה מאוד את המשבר שיבוא אבל הוא גם איטי מאוד, אין לו אותו זמן תגובה כמו הבורסה שלעתים קרובות הוא פתאומי, ראשית מחיר הבתים דוכן, אחר כך הרוכשים נעלמים ולבסוף המחיר מתקן (השנה -8%) עם כל הבא.

היחס בין התשלומים להכנסה הוא החשוב ביותר, והאמריקאים רגילים לחשוב במונחים של סבירות של התשלום. תמורת אותה התשלום היום אזרח אמריקאי יכול להרשות לעצמו בית בשווי 118,000 דולר פחות מאשר ב-2020, אם אנחנו מדברים על $500,000 בתים. זאת בשלב בו נמצאות ריביות הקשורות בקשר הדוק לתשלומים 6% אבל לא בטוח שאלו יכולים לעלות שוב ולהרחיב את ההתפשטות.

שיעור זה של 6% קשור מאוד לעליית הריבית של הבנק המרכזי בארה"ב והם ברמה זו עם עליית התעריפים הכוללת של 225 נקודות בסיס, אבל הפדרל ריזרב כבר הצהיר לא רק שתהיה לפחות העלאת ריבית אחת נוספת השנה אלא שההעלאות יימשכו בשנה הבאה עד שהאינפלציה תגיע לסביבות 3%. 

ככל שהריבית עולה כך המשכנתאות יקרות יותר, לעומת תחילת השנה שבה המשכנתאות בארה"ב עמדו על 3%. כיום, לאחר שלושה רבעונים, הם מגיעים ל-6.25% והצמיחה לא מראה סימן לעצור.

עובדה מעניינת מאוד בספירלת הקושי הזו בגישה לאשראי וירידת מחירי הנדל"ן היא אחוז החיפושים של הביטוי "איך למכור את הבית שלי עכשיו" בגוגל שרשם אירוע יוצא דופן. +% 2750 באוגוסט השנה בלבד.

בפירוט, אנו יכולים לראות שטווח המחירים המושפע ביותר יהיה בתים שבין 500,000 ל-800,000 דולר ובתים מתחת ל-200,000 דולר, למרות העובדה שלעת עתה אלו שבטווחים האחרונים נהנו ממצנח חשוב כמו העובדה שלקניית בתים יש חשיבות רבה מרכיב רגשי ולכן הרוכשים מוכנים לסבול עליות על מנת להגשים את חלום רכישת הבית, אך כמה זמן "הסבלנות" הזו תימשך מול המשך העליות אינו ידוע.

השמיים אספקה ​​חודשית של בתים חדשים, שהוא היחס בין בתים חדשים למכירה לבתים שלא נמכרו, הוא בירידה חדה, אות לכך שנכסים שלא נמכרו הופכים נפוצים יותר ויותר.

שוק הדיור בארה"ב בעבר

בהשוואה לשנת 2000, שבה היה היצע מועט ומחירי הבתים החזיקו מעמד די טוב, כיום יש הרבה בתים והמחירים יורדים בחדות, זאת בשילוב עם העובדה ששיעורי הילודה הולכים ונמוכים אפילו בלטינו ובאפריקאי אמריקאי אוכלוסיות (שבאופן היסטורי יש להן שיעורי ילודה גבוהים יותר) והתמריצים של מגיפה ואחרי מגפה לרכישת נדל"ן מסתיימים בהדרגה מובילים לסערה המושלמת של מגזר הדיור בארצות הברית.

ההערה החיובית היחידה היא העובדה שמשקי בית בהשוואה ל משכנתא לסאב פריים המשבר של 2008 הם הרבה יותר סולידיים, אבל למרות זאת, בעוד בשנה שעברה ניתן היה להרשות לעצמנו לקנות 60% מהנכסים בשוק כיום עם העושר הממוצע של משקי בית אמריקאים, אחוז זה ירד ל-45% (ירידה של 15% בשלושה רבעונים בלבד).

השפעת ההידבקות של משבר מכירת הדיור היא רק עניין של זמן. אירופה, ואיטליה בפרט יכולות לסמוך על כמה מהחסכונות הגבוהים ביותר של משקי הבית בעולם, וזה גורם ממתן טוב; לכך יש להוסיף את המיקום האסטרטגי ואת ההשפעה החזקה של תיירות ואוכל ויין שמעלה את ערך הבתים. עם זאת, מנגד, יש חששות לגבי החוב הציבורי שעלול להביא את המדינה למחדל ולמלחמה הסמוכה באוקראינה עם הסכנה הקיימת תמיד שהיא תהפוך למלחמה גרעינית ועולמית.