אני הכלכלן הראשי של חברת משכנתאות שמימנה יותר מ-100 מיליארד דולר בהלוואות. אלו 3 דברים שכדאי לדעת על שוק הדיור כעת.

כאשר מחירי הדירות ושיעורי המשכנתאות צועדים כלפי מעלה, ומלאי הדירות נותר מוגבל ברצינות, קונים רבים תוהים: האם כדאי לי לקנות? ואם אני רוצה לקנות, מה אני צריך לדעת על שוק הדיור עכשיו? לכן MarketWatch Picks יצרה א סדרה שבו אנו שואלים כלכלנים בולטים ומקצועני נדל"ן את דעתם על שוק הדיור כעת. בשביל זה, אנחנו מדברים עם קמרון פינדליי, הכלכלן הראשי וסמנכ"ל שוקי ההון של AmeriSave Mortgage Corporation, שמימנה יותר מ-115 מיליארד דולר בהלוואות מאז תחילתה בשנת 2000. Findlay בילה יותר מ-20 שנה בתעשיית המשכנתאות - בעבר כנשיא וראש שוק ההון במלווה המשכנתאות LoanSnap, כלכלן ראשי ב-LendingTree וכלכלן ראשי וראש שיווק משני של שוקי הון בחברת Discover Financial Services. שאלנו אותו מה רוכשי דירות צריכים לדעת על השוק כרגע. (ראה את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר שתוכל לקבל כאן.)

הריבית על המשכנתא במגמת עלייה - אבל שים את זה בפרספקטיבה 

התעריפים עלו השנה ולא צפויים לרדת מהותית בקרוב, אומר Findlay. ואכן, מתחילת 2022 ועד עכשיו, התעריפים ירדו מקצת יותר מ-3% לכ-6% בערך, כך עולה מנתוני Bankrate. "אם אתה רוצה לקנות בית, ככל שאתה מחכה יותר, אתה עלול לעלות לעצמך כסף או כוח קנייה", אומר Findlay. 

עם זאת, אי אפשר לחזות את העתיד, אבל אם אתה מודאג מהעלאות ריבית, אולי כדאי לך לשקול נעילת ריבית. אלה בדרך כלל "מאפשרים לך לנעול את התעריף של היום לתקופה של 90 יום", מסביר Findlay. אכן, אחר מומחים התלבטו מה יקרה עם שיעורי המשכנתאות בחודשים הקרובים, כאשר האינפלציה משחקת תפקיד גדול במסלול הריבית.

למרות שהשיעורים עלו משמעותית השנה, Findlay מציין זאת: שיעורי המשכנתא עדיין נמוכים במקצת בסטנדרטים היסטוריים. "השיעורים היו 18% בפעם האחרונה שהאינפלציה הייתה כה גבוהה בתחילת שנות ה-1980, והם היו גבוהים עד 8.5% עד 2000", אומר פינדליי. (ראה את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר שתוכל לקבל כאן.)

אל תצפו שמחירי הדירות יצנחו משמעותית בקרוב

עם נתונים מפרדי מאק המצביעים על כך שלארצות הברית חסרים יותר מ-3 מיליון בתים, עדיין יש מחנק במלאי ובניית בתים חדשים מואטת משמעותית. כלומר, המחירים לא צפויים לרדת משמעותית בזמן הקרוב אפילו כאשר ביקוש הקונים מתחיל לדעוך. "בשווקים מסוימים, המחירים עשויים להגיע לרמה אם הריבית תמשיך לעלות, אבל אם אתה חושב להישאר בצד עד שהמחירים יתחילו לרדת, אתה עלול לחכות זמן מה", אומר Findlay. כלכלנים אחרים מסכימים על כך גם אם שוק הדיור יתקרר מעט, מחירי הדירות לא יירדו משמעותית. 

התעריפים "משתנים במידה רבה" לפי מלווה, ולפי סוג ההלוואה, אז קונים בצורה חכמה

התנודתיות בשוק יצרה טווח רחב מהרגיל של שיעורי משכנתא בין מלווים, אומר Findlay. "התעריפים משתנים כעת מאוד מספק לספק, מה שיכול ליצור הבדלים של אלפי דולרים בעלויות ההלוואות שלך", הוא אומר. "על כל עלייה של נקודת אחוז בריבית המשכנתא, הלווה בהלוואה של 300,000 דולר ישלם תוספת של 190 דולר לחודש. לאורך החיים המלאים של משכנתא של 30 שנה, זה הבדל מהותי - יותר מ-67,000 דולר", אומר Findlay. (ראה את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר שתוכל לקבל כאן.)

Findlay אומר שקונים עשויים לרצות להסתכל על סוגי הלוואות שונים. "כלל אצבע טוב הוא שאם אתה מתכנן להישאר פחות מ-7 שנים, אולי כדאי לשקול שיעור הלוואה גבוה יותר עם הנחה גדולה יותר לכיסוי עלויות סגירה והוצאות מעבר ואם אתה מתכנן לשמור על הבית יותר מ-7 שנים, עליך לבחור בשיעור נמוך יותר", אומר Findlay. ניתן להשתמש בכספי ההנחה כדי לקזז עמלות ולא רק לכסות עלויות סגירה שאינן קשורות למלווה, אלא גם על הוצאות ששולמו מראש כמו ארנונה ודמי ביטוח. ואכן, אם אתם מתכננים לשהות בבית רק כמה שנים, אולי כדאי לכם לשקול גם משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), שיכולה לחסוך לכם כסף כל עוד אתם מתכננים למכור בתוך 5 עד 7 שנים.