אני קונה בית עם אמי בת ה-74, אבל המשכנתא תהיה על שמי. כיצד עלינו לתת שם לבית?

MarketWatch היקר,

ברצוני לראות אם תוכל לתת לי עצה לגבי רכישת בית עם אמי בת 74. אני אוריד 240,000 דולר - באמצעות ההכנסות ממכירת הבית שלי - על הבית החדש ומתחיל עם משכנתא של 220,000$. המשכנתא תהיה על שמי בלבד. ברגע שהבית של אמי יימכר, היא הולכת לתת לי חלק מההכנסות מהבית שלה - 100,000 דולר, כדי שאוכל לעצב מחדש את המשכנתא שלי ולהוריד את התשלום החודשי שלי.

השאלות שלנו הן: איך עלינו לתת שם לבית ששנינו נגור בו? האם לשים את השמות של שנינו על הבית עם דיירים משותפים עם זכות שרידים? כמו כן, האם הכסף שהיא נותנת לי כדי לשים על המשכנתא המחודשת שלי ייחשב כמתנה עבורי שבה אצטרך לשלם עליה מסים? האם יש דרך להימנע מכך? והשאלה האחרונה שלי היא, האם עליי לשים גם את בתי הבוגרת על כותרת הבית, גם כדיירים משותפים עם זכות הישרדות, כדי שהבית יוכל להיות שלה כשאמא שלי ואני כבר לא נמצאות על האדמה הזו?

אם אינך יכול לענות על שאלות אלו, האם תוכל לומר לי אם אני צריך לדבר עם עורך דין מקרקעין, או עו"ד מס או רו"ח? אני לא בטוח למי אני צריך לשאול שאלות מסוג זה. אני נהנה לקרוא את הטור שלך. תודה על עזרתך.

בכנות,

עובר לגור עם אמא

'המהלך הגדול' הוא טור MarketWatch המתבונן בתוכניות הנדל"ן, החל מנווט בחיפוש אחר בית חדש וכלה בבקשה למשכנתא.

יש לכם שאלה לגבי קנייה או מכירה של בית? האם אתה רוצה לדעת היכן צריך להיות המהלך הבא שלך? שלח דוא"ל ליעקב פאסי בכתובת [מוגן בדוא"ל].

הובלה יקרה,

זה מאוד מתוק שאתה מתכנן לקנות בית עם אמא שלך, כי אני בטוח שזה יספק לה תחושת נוחות ככל שהיא תתבגר ותזדקק לסיוע נוסף. אני יודע שלא ביקשת מה דעתי על ההסדר הזה, אבל אני אפסח אם לא אציע לנהל שיחות גלויות רבות ביניהן שבהן תדברו על הציפיות שלכם מהחיים המשותפים. זה יהיה שינוי גדול עבור שניכם, וכמו בכל סידור שותפים לדירה עדיף להיות באותו עמוד מבעוד מועד כדי להבטיח מגורים משותפים שלווים.

אני חייב להודות שאני מבולבל עם ציר הזמן ששניכם בחרתם. אלא אם כן יש סיבה מדוע רכישת הבית בעצמך להתחיל הגיונית, אני לא מבין מדוע שניכם לא תחכו עוד קצת כדי לרכוש את הבית ביחד - במיוחד אם אתם שוקלים את שניהם להיות בבית. מעשה. איגום המשאבים שלך בבת אחת יכול מאוד לאפשר לך לנצל מימון טוב יותר.

תכנון מחדש של משכנתא יכול להיות יתרון עבור בעלי בתים רבים. זה יאפשר לך להפחית את התחייבות החוב שלך מבלי לשנות את שיעור הריבית או תקופת ההלוואה. בתקופה שבה שיעורי המשכנתא עולים, זו יכולה להיות אופציה טובה יותר לבעלי בתים רבים מאשר מימון מחדש אם המטרה העיקרית שלך היא להפחית את כמות החוב שיש לך.

יש כמה חסרונות לאסטרטגיה הזו. בתור התחלה, לא כל מלווי המשכנתאות מאפשרים זאת, אז זה יהיה צורך להבהיר מראש. וגם אם מלווה מאפשר זאת, הם לא יכולים לעשות זאת עבור כל סוגי ההלוואות. באופן ספציפי, לא ניתן לעצב מחדש הלוואות בגיבוי ממשלתי כולל הלוואות FHA ו-VA. ושירות ההלוואות יגבה ממך עמלה על יציקה מחדש. מסיבות אלו, חלק מהלווים יבחרו רק לבצע תשלומים נוספים למשכנתא שלהם במקום לעבור את התהליך המלא של עיבוד מחדש.

במצבך, התרומה של אמך עשויה להיחשב כמתנה אם היא לא על המשכנתא, אם כי אתה לא תשלם עליה מסים. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון כדי לקבל את יעוץ המומחה שלו, אבל סביר להניח שהיא תצטרך להגיש החזר מס מתנה. עם זאת, אלא אם כן היא תעניק מיליוני דולרים לך ולאחרים, סביר להניח שהיא לעולם לא תהיה חייבת מסים על הכסף הזה בגלל ההדרה לכל החיים.

היא יכולה להיות על הכותרת מבלי להיות על המשכנתא, אבל זה לא בהכרח פשוט. אם אתם חושבים לצרף אותה לשטר בהמשך לאחר רכישת הבית ולקיחת המשכנתא, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. חלק מהמלווים יכללו סעיפים הקובעים שיש להחזיר את ההלוואה במלואה אם ​​יבוצעו שינויים משמעותיים בכותרת הבית, ותרצה שמומחה משפטי יבדוק כל חוזה משכנתא כדי לוודא אם זה יהיה המקרה כאן.

אם במקום זאת אתם מתכננים להכניס את אמך לשטר מלכתחילה מבלי שתהיה לה על המשכנתא, תצטרכו להתייעץ עם מלווה המשכנתאות כדי לקבל את אישורו להסדר זה. כפי שמסבירה עורכת דין לנדל"ן בניו יורק, ויקטוריה ספודק, בפוסט בבלוג, "הבנק חייב להיות בטוח שהאינטרס שלו מוגן, כי הם מלווים סכום כסף גדול. היכולת של הבנק למכור את הנכס במקרה של ברירת מחדל היא קריטית למודל שלהם והם לא ילוו כסף אלא אם הם מוגנים”.

הבעיה שיכולה להיווצר ממספר אנשים על הכותרת, אבל רק אחד על המשכנתא, היא שהבעלות על הבית מסתבכת. מנקודת המבט של המלווה, לאמא שלך יהיו זכויות על הבית שעלולות להקשות על המכירה אם תיכנס לעיקול. אז מה שמלווים עושים לעתים קרובות בתרחיש כזה, אומר ספודק, הוא ששני הבעלים יחתמו על המשכנתא, בעוד שרק אדם אחד יחתום על השטר, שהוא ההבטחה להחזיר את ההלוואה. בדרך זו, "אם ההלוואה לא תשולם או תיכנס למחדל, אזי לבנק עדיין יהיה אפשרות למכור את הבית כדי לקבל החזר", היא כותבת.

שוב, אולי כדאי לשקול שאמא שלך רשומה במשכנתא. אלא אם כן יש לה בעיות אשראי, ההכנסה והנכסים הנוספים שלה מביטוח לאומי יכולים לעזור לך להשיג שיעור טוב יותר על המשכנתא. זה גם יקל על בעיות שייווצרו מכך שהיא תשלם את ההלוואה כאשר ביתה יימכר.

לגבי האופן שבו אתה מכתיר את הבית, אני כן חושב שחשוב לשקול מדוע אתה רוצה גם להיות בתואר ומה המטרות שלך בכך. נראה שברור שהימנעות מצוואה חשובה לשניכם, אבל שכירות משותפת יכולה לגרור כמה סיכונים. לדוגמה, אם אחד מכם נכנס לחובות ולא יכול לפרוע אותו, הנושים יכולים לתבוע את הנכס. זו גם הסיבה שהוספת גם את בתך לתואר עלולה להיות מהלך מסוכן.

עבור כולכם, העמדת הבית לקרן חיה עשויה להיות ההגיונית ביותר. זה ייתן לך שליטה על מה שקורה לבית כאשר אתה ואמך נפטרים כל אחד, ובמקביל לאפשר לך להישאר בבית בזמן ששניכם עדיין בחיים. לא רק שהבית יכול לעבור בקלות לבת שלך, אלא שהיא יכולה להימנע ממסים מסוימים ועמלות צוואה. תצטרך לשכור עורך דין שיעצב את הנאמנות ויבנה אותה כראוי עבורך, אבל בהתחשב במורכבות סידורי המגורים שלך זה עשוי להיות הפתרון הטוב ביותר לבעייתך ולספק לך ולאמך ביטחון שתצליחו לחיות בבית הזה לשארית ימיך.

על ידי שליחת דוא"ל לשאלותיך, אתה מסכים לפרסם אותן בעילום שם ב- MarketWatch. על ידי שליחת הסיפור שלך ל-Dow Jones & Company, המוציא לאור של MarketWatch, אתה מבין ומסכים שאנו עשויים להשתמש בסיפור שלך, או בגרסאות שלו, בכל המדיה והפלטפורמות, לרבות באמצעות צדדים שלישיים.