כיצד לדחות מיסים על מכירת דירות נופש

נניח שאתם מוכרים את בית הנופש שלכם, שבו אתם משתמשים למטרות אישיות וגם משכירים לצדדים שלישיים. הגדרה די נפוצה. אם אתה קונה בית נופש חדש, האם אתה יכול לדחות את ההכרה ברווח שלך על המכירה? אם כך, איך? כדי לברר, שאלנו ברוס בל, עורך דין במשרד בשיקגו שנברג פינקל בידרמן בל גלזר.

לארי אור: איך זה עובד מבחינת מס?

ברוס בל: קוד ההכנסה הפנימית מתיר לנישומים לדחות רווחים ממכירות נדל"ן המשמשות למטרות עסקיות או השקעה, אם התמורה מושקעת מחדש בעסקי נדל"ן אחרים או בנכסי השקעה אחרים. ישנם כללים כדי למנוע הכרה מלאה: את כל יש להשקיע מחדש מזומן מהמכירה בנכס החלופי, ובאופן כללי, רכישת הנכס החדש חייבת להתרחש תוך 180 יום ממועד מכירת הנכס שהוותר.

אור: אילו עוד צעדים עליך לנקוט?

פעמון: כדי לראות אם אתה זכאי לדחיית מס, ספור את מספר הימים שהבית מושכר ומשמש למטרות אישיות. עליך להחזיק בנכס שאתה מוכר לפחות 24 חודשים לפני מועד המכירה, הנקראת תקופת מבט לאחור.

כמו כן, יש לשכור את הבית לפי שווי שוק הוגן למשך 14 ימים או יותר בכל אחת משתי תקופות הזמן של 12 חודשים שקדמו למכירה. בנוסף, השימוש האישי שלך בבית במהלך פרק זמן זה לא יעלה על 14 הימים הגדולים או 10% ממספר הימים שהבית מושכר בתעריפי שוק.

אור: מה לגבי זמנים שבהם אתה לא נמצא במקום מגורים והמקום לא מושכר?

פעמון: ימים שבהם הנכס ריק וזמין להשכרה אינם מתייחסים כימי שימוש אישי. כך גם לגבי ימים בהם הנכס עובר תיקון או השבחה, שאינם מטופלים כימי שכירות. אתה חייב להיות מסוגל לתעד את כל זה.

אור: מה עוד?

פעמון: במהלך תקופת המבט לאחור של 24 חודשים, אתה יכול להגביל את השימוש האישי שלך בנכס ולהגדיל את השימוש בהשכרה כדי לספק את הנמל הבטוח. אם הנכס משמש בני משפחה אחרים במהלך תקופה זו, אז אתה יכול לגבות שכר דירה לפי תעריפי שוק במקום לאפשר להם להתגורר בבית ללא תשלום או הנחה. כל שילוב של ירידה בשימוש אישי והשכרה מוגברת של הנכס עשוי לעזור לך להשיג את המטרות שלך.

אור: כמה קשים ומהירים חוקי הנמל הבטוח האלה?

פעמון: הנמל הבטוח הוא הנחיה של מס הכנסה, אשר, אם היא מרוצה, תבטיח לך שהמס הכנסה לא יערער על ההחלפה. אם אתה מתקרב אחרת אך אינך מסוגל לעמוד בדרישות הנמל הבטוח, ייתכן שתרצה עדיין לתבוע טיפול חלופי, למרות שאין ודאות ש-IRS לא יערער על דחיית הרווח שלך על מכירת הנכס.