האם אנו עומדים בפני "אפוקליפסה" בנדל"ן מסחרי? חלק מהאנליסטים חושבים שכן.
גטי
אזהרות קשות על נדל"ן מסחרי מופיעות כמעט מדי יום בימים אלה. בעוד ששווקי המשרדים לחוצים עקב עבודה מוגברת מהבית, חלק מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן רואים שוק מפוצל יותר ויותר, מחולק "לבעלי ולחסרים". משקיעים, שוכרים וערים - בייחוד אלה עם בניינים ישנים בדעיכה - יצטרכו לשים לב היטב בחודשים הקרובים כדי לראות לאן הם נופלים ועד כמה המצב עלול להיות רע.
ניתן למצוא בקלות הערכות שליליות דרמטיות של נדל"ן מסחרי. ה תקן סן פרנסיסקו צופה "התרסקות אפית של נדל"ן מסחרי" המתרחשת מעל אותה עיר, ומשווה אותה לרכבת מתקרבת עם "העיר, התקציב שלה ויכולתה לספק שירותים הקשורים למסילה". לא להתעלות, בלומברג צייץ "עבודה מרחוק הורגת את שוק הנדל"ן המסחרי של מנהטן" כאשר בעיות דומות מתרחבות לערים אחרות.
אבל גם השפה הזאת מחווירה נגד מה פרופסור ניו יורק ארפיט גופטה ועמיתיו אומרים, מנבאים "אפוקליפסת נדל"ן משרדית". תוך שימוש בנתונים של העיר ניו יורק, הם מעריכים "ירידה של 45% בערכי המשרדים ב-2020 ו-39% בטווח הארוך יותר, כשהאחרון מייצג ניכוי ערך של 453 מיליארד דולר", מה שעלול לצלול את העיר ל"לולאת אבדון פיסקלית". נזקים דומים עלולים לפגוע בערים אחרות, ובהרחבה בכלכלה הלאומית.
כיצד אם כן אנו מבינים נתונים רעים - אך לא אפוקליפטיים - אחרים? של CommercialEdge "דוח המשרד הלאומי" החודשי לספטמבר מצא שיעורי רישום משרדים ממוצעים עומדים, 38.70 דולר למטר רבוע, "ירידה של 0.1% משנה לשנה". רע, אבל לא אפוקליפטי. וכמו לא מזמן ציינתי, ערים מסוימות, במיוחד ב-Sunbelt או כאלו עם תעשיות מדעי החיים חזקות, רואות שווקי שכירות חזקים.
מה מספרים לנו נתונים אחרים? מודי 'ס תיעד כי ניירות ערך מגובים במשכנתאות מסחריות ראו "עלייה עצומה בשיעורי העבריינות המוגברים" ברבעון השני של 2020, בדיוק כשהמגיפה פגעה. אבל בנקים, משקיעים בביטוח חיים ואחרים ביצעו מחדש הלוואות והציעו סובלנות, והפחיתו את שיעורי העבריינות שלהם. יהיה קשה יותר לעקוב אחרי האסטרטגיה הזו אם יגיע לחץ חדש על שוק המשרדים, במיוחד עם העלאת הריבית של הפד, מה שהופך את ההלוואות ליוקרות יותר.
עד כה, נראה שלפחות לבנקים המסחריים יש שליטה על הלוואות הנדל"ן שלהם. שיעורי החיוב והעבירות שלהם הגיעו ל-0.07% ברבעון השני של 2020, שיא המגיפה. אבל בשני הרבעונים הראשונים של 2022, ה הפד מדווח על שיעורים אלה באפס, לא איתות של נפילות דרמטיות באיכות ההלוואה.
ואפילו המספרים הגרועים של 2020 לא היו כמו המשבר הפיננסי של 2008. בין 2009 ל-2010, איחורי הלוואות בנקים מסחריים היו מעל 2% במשך שבעה רבעונים רצופים. רגולציה הדוקה יותר סייעה מאז לשלוט על הלוואות בנקאיות רופפות, כך שלמרבה המזל אין לנו סימנים לכך שכשלונות בהלוואות מסחריות מושכות את הכלכלה כולה.
מעבר למספרים המצטברים מראה כמה סימנים חיוביים בנדל"ן מסחרי. בשנה האחרונה, ערי Sunbelt כמו שרלוט ואוסטין, או ערים עם ריכוזי מדעי החיים כמו בוסטון, ראו עליות דו ספרתיות בדמי השכירות. גוגל
הסיכון הגדול ביותר בנדל"ן מסחרי הוא שטחי משרדים ישנים ופחות נחשקים. הכמות של זה בכל עיר היא מרכזית להערכת הסיכון הכולל שלה. מגזין שולחן עגול מ פרה, העוקבת אחר השקעות נדל"ן בפרייבט אקוויטי, מצאה שוק "מאוגר מאוד" אך לא בטוח, עם סיכונים שנעים מאינפלציה בעלויות הבנייה והמימון ועד למיתון הממשמש ובא.
המומחים של PERE רואים שוק "מפוצל", עם מבנים מודרניים יותר (במיוחד כאלה התואמים ESG) וכמה ערים בעמדה טובה להתמודד עם המשבר. המשקיעים ב-PERE רואים "נורמלי חדש" עם פחות תפוסת משרדים במשרה מלאה, אך עם משרדים שעדיין מתמודדים עם ביקוש כולל "לא ידוע" מלקוחות.
אבל אלה דעותיהם של משקיעי נדל"ן, שיכולים להיות (כפי שאומרים ברחוב), "מדברים על הספר שלהם" ומניחים סיבוב חיובי על המספרים. לעומת זאת, קחו בחשבון את ניתוח "אפוקליפסה" מ-NYU וקולומביה פרופסורים. על ידי שילוב של נתונים מהבית עם מידע פיננסי ממידע פיננסי אחר של קרנות נדל"ן (REIT), הם צופים "הערכות משרדיות לטווח ארוך שנמצאות ב-39.18% מתחת לרמות שלפני המגפה" עם "מניות משרדים באיכות נמוכה יותר... נכס."
אם הם צודקים, ערים - והכלכלה - עומדים בפני נסיעה קשה. למרות שחלק מבניינים ישנים יותר עשויים להיות מומרים לדיור, זה לא תהליך קל או מיידי. קריסת ערכי הנדל"ן עלולה להוביל לבעיות פיסקאליות משמעותיות עבור ערים רבות, וכתוצאה מכך לקיצוץ בשירותים החברתיים, בחינוך, בבריאות הציבור ובפונקציות ממשלתיות חיוניות אחרות. אנחנו עדיין לא באפוקליפסה, אבל כולנו צריכים לפקוח עין אחת על האפשרות.
מקור: https://www.forbes.com/sites/richardmcgahey/2022/09/26/the-commercial-real-estate-market-crash-train-wreck-or-apocalypse/