אנליסטים מצפים בדרך כלל שחברות בבעלות ממשלתית יתפקדו טוב יותר מאשר מפתחים שאינם בבעלות ממשלתית בצניחה האחרונה בתחום הנדל"ן. בתמונה כאן בגואנגשי, סין, ב-15 באוגוסט 2022, הוא מתחם נדל"ן שפותח על ידי הקונגלומרט Poly Group בבעלות המדינה.
הוצאת עתיד | הוצאת עתיד | Getty Images
בייג'ינג - תזרימי המזומנים של מפתחי נכסים סיניים - סימן ליכולתן של החברות לשמור על המים - התכווצו השנה לאחר צמיחה מתמדת בעשור האחרון, לפי אוקספורד אקונומיקה.
תזרימי המזומנים של מפתחים עד יולי ירדו ב-24% משנה לשנה בחישוב שנתי, לפי ניתוח של הכלכלן הראשי של החברה, טומי וו.
זו האטה חדה מצמיחה כמעט בכל שנה מאז 2009 לפחות, כך הראו הנתונים. סך המימון נכון ליולי היה 15.22 טריליון יואן (2.27 טריליון דולר) על בסיס שנתי, לעומת 20.11 טריליון יואן ב-2021.
הירידה מגיעה כאשר הביקוש לאשראי בסין החמיצו את הציפיות ביולי, והמאבקים של מפתחי נכסים נמשכים.
לפני כשנתיים, בייג'ין החלה להפגין את ההסתמכות הגבוהה של מפתחים על חוב לצמיחה. במיוחד, אוורגרנדה ברירת מחדל בסוף השנה שעברה. מפתחים אחרים אוהבים שימאו גם ברירת מחדל, למרות שנראה שיש להם מאזנים בריאים יותר.
בעוד שהמשקיעים נזהרו ביחס לחברות הנדל"ן הסיניות, יזמים עומדים כעת בפני הסיכון של אובדן מקור חשוב נוסף לתזרים מזומנים: תשלומים מוקדמים של רוכשי הדירות.
בתים נמכרים בדרך כלל לפני השלמתם בסין. אבל מאז סוף יוני, כמה רוכשי דירות מחו על עיכובים בבניית דירות עצירת תשלומי המשכנתא.
"עיקר הבעיה הוא שליזמי נכסים אין מספיק תזרימי מזומנים - בין אם בגלל עלויות שירות חובות, מכירות דיור נמוכות או שימוש לרעה בכספים - כדי להמשיך בפרויקטים", אמר וו בדו"ח בשבוע שעבר.
"פתרון בעיה זו יבנה מחדש את האמון של רוכשי הדירות ביזמים, מה שיעזור לתמוך במכירות דיור, ובתמורה, לשפר את הבריאות הכלכלית של היזמים".
יותר מ-2 מיליארד דולר בחוב של מפתחי נכסים עם תשואה גבוהה צפוי בספטמבר - זה יותר מפי שניים מזה של אוגוסט, לפי הניתוח של מורגן סטנלי נכון ל-10 באוגוסט.
כרבע מרוכשי הדירות שקנו נכס לפני השלמתם נוטים להפסיק את תשלומי המשכנתא שלהם אם הבנייה תופסק, אמר בנק ההשקעות האמריקאי בדו"ח מ-15 באוגוסט, תוך ציטוט של סקר צרכנים קנייני של AlphaWise.
לא רק נדל"ן אחראי על עיקר ההון של משק הבית בסין, אך אנליסטים מעריכים כי נכסים ותעשיות הקשורות לנדל"ן מהוות יותר מרבע מהתמ"ג של סין. השפל בנדל"ן תרם להאטה כוללת בצמיחה הכלכלית השנה.
במאמץ לתמוך בצמיחה, הבנק העממי של סין הוריד את הריבית, כולל א קיצוץ בלתי צפוי ביום שני של 10 נקודות בסיס לכמה שיעורי ריבית לשנה למוסדות, המכונה מסגרת ההלוואות לטווח בינוני.
בעוד שה-PBOC עשוי לקוות שהקיצוץ יוכל להקל חלק מהנטל של רוכשי הדירות ולעזור למפתחים לקבל הלוואות, הבעיה היא לא רק במימון, אמר ברוס פאנג, כלכלן ראשי וראש מחלקת המחקר של סין הגדולה ב-JLL.
הוא ציין כיצד ליזמים היה קשה יותר להשיג מימון בעצמם, ונאלצו להסתמך יותר על מכירה מוקדמת לרוכשי דירות. אבל אנשים זהירים יותר ויותר ברכישת בתים חדשים בשל הציפיות שלהם לתעסוקה עתידית ולתשואות על מוצרי השקעה קיימים, הוא הוסיף.
למרות דיווחים רבים על תוכניות ממשלתיות לשמור על מימון יזמים, הממשלה המרכזית עדיין לא הכריזה רשמית על תמיכה רחבה יותר בנדל"ן. נאמר בקריאה מישיבת ממשלה בדרג גבוה בחודש שעבר הממשלות המקומיות אחראיות לספק בתים שהושלמו.
מבין שלושה מקורות עיקריים למימון מפתחים, תשלומי מקדמה ופיקדונות ירדו הכי הרבה השנה, ירידה של 34%, לפי הניתוח של וו.
האשראי כמקור מימון ירד ב-22%, בעוד הון שגויס בעצמו, כולל מניות ואג"ח, ירד ב-17%, כך עולה מהנתונים השנתיים.
משקיעים מתרחקים מנכסי סין
קרנות השקעה התרחקו במידה רבה ממפתחי נכסים סיניים, מה שמפחית מקור מימון פוטנציאלי.
חלק מהמשקיעים אפילו פנו לחברות באזורים אחרים באסיה.
אחזקות מובילות בניהולה Horizon Asia-Pacific Property Income Fund כוללים את Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust ו-Hang Lung Properties.
פטריק גה ממורנינגסטאר אמר בדיווח החודש כי חלק מהקרנות פנו מנכסי סין למגזרים אחרים עם תשואה גבוהה באסיה, כגון חברות אנרגיה מתחדשת הודית ונכסים אינדונזיים.
בסך הכל, הדוח אמר שהכספים שהושקעו בקרנות נדל"ן בסין ירדו ב-59% במהלך שישה חודשים.
אבל בדו"ח נאמר כי ענקית ההשקעות בלקרוק הייתה בין החברות שקונות אג"ח נדל"ן בסין - כולל אלו של שימאו.
מנהל הנכסים לא הגיב לבקשת CNBC להגיב.
- מייקל בלום של CNBC תרם לדו"ח זה.
מקור: https://www.cnbc.com/2022/08/18/chinese-property-developers-cash-flows-have-plunged-by-more-than-20percent.html