פתרונות Web3 שואפים להפוך את שוק הנדל"ן האמריקאי לנגיש יותר

ייתכן ששוק הדיור האמריקאי יעמוד בקרוב בפני הבועה הבאה שלו, מכיוון שמחירי הדירות ברחבי המדינה ממשיכים להיות תודלק על ידי ביקוש, ספקולציות והוצאות מפוארות שעלולות לגרום לקריסה. יתרה מכך, בעלי בתים רבים בוחרים להישאר במקום עקב עליית שיעורי המשכנתא, מה שיוצר מצוקת דיור. 

נתונים מאיגוד המשכנתאות הלאומי הפדרלי, הידוע בכינויו פאני מיי, מצא ש-92% מבעלי הדירות חושבים שהבית הנוכחי שלהם הוא סביר. עם זאת, ממצאים מראים עוד כי 69% מהאוכלוסייה הכללית, המורכבת מבעלי בתים ומשכירים כאחד, מאמינים שנעשה קשה מדי למצוא דיור בר השגה.

Web3 ושוק הנדל"ן

בעוד שגורלו של שוק הדיור בארצות הברית עדיין לא ברור, ה עליית המודלים העסקיים של Web3 המבוססים על אסימונים בלתי ניתנים (NFT), טכנולוגיית בלוקצ'יין ומטבעות קריפטוגרפיים שואפים לפתור רבות מהבעיות הפוקדות כיום את שוק הנדל"ן האמריקאי בשווי טריליון דולר.

ג'רי צ'ו, מנכ"ל פלטפורמת האסימונים Lofty AI, אמר ל-Cointelegraph כי למרות שנדל"ן הוא אחד מקבוצות הנכסים הטובות ביותר ליצירת עושר ברחבי העולם, רוב האנשים לא יכולים לגשת אליו משלוש סיבות עיקריות:

"הנדל"ן, במיוחד היום, הוא יקר. גם אם מישהו יכול לקבל משכנתא, פעמים רבות מקדמה דורשת יותר מדי מזומנים. גם תהליך הנדל"ן מתסכל, שכן יש לאשר משכנתאות ותהליך נאמנות בעלות עשוי להימשך עד 60 יום. לבסוף, אין הרבה נזילות בנדל"ן, ולכן סביר להניח שהמוכרים יפסידו כסף אם ירצו לחסל במהירות".

על מנת להפוך את הנדל"ן לזמין עבור ההמונים, צ'ו החליט ליצור פלטפורמה שתוכל לחלק נכסים. הידוע בשם Lofty AI, Chu הסביר שהפלטפורמה בנויה על הבלוקצ'יין של אלגוראנד ומורכבת מנכסי השכרה שונים, שמשקיעים מרובים יכולים לרכוש באופן חלקי תמורת 50 דולר בלבד. "אתה יכול לחשוב על כל נכס כעל מיני בלוקצ'יין משלו ברשת אלגוראנד. נכסים, או אסימונים ייחודיים, נוצרים עבור כל נכס הרשום. היצע האסימונים שונה בהתאם למידת היקרים של הנכסים", אמר צ'ו.

בעוד שהמושג של אסימון נדל"ן הפך נפוץ למדי - למשל, מחקר קוינטלגרף מצא לאחרונה כי מגזר הנדל"ן מהווה 89% מכלל אסימוני האבטחה הנסחרים - צ'ו ציין כי לופטגי היא פלטפורמת השקעות פעילה. "פלטפורמות דומות משקיעות בנדל"ן והופכות נכסים ללקוחות, אך אנו מאפשרים למשקיעים לנהל את הנכסים הללו ולהרוויח כל הזמן תגמולים והכנסות".

בהרחבה על כך, צ'ו הסביר כי לופטגי מבוססת על מודל של בעלות משותפת שבו השטרות עבור כל נכס הרשום בשוק מוחזקות ובבעלות חברה בערבון מוגבל, או LLC. כאשר משקיעים רוכשים אסימונים, הם הופכים מיד לחברים באותה ישות, כלומר הם הבעלים של אחוז מהעסק הזה.

בדומה לפלטפורמות פיננסיות מבוזרות אחרות (DeFi), ל- Lofty יש מערכת ממשל המאפשרת לבעלי אסימונים להצביע כיצד לנהל את הנכסים שבבעלותם. "בעלי האסימונים צריכים להגיע להצבעת רוב על של 60% כדי שיופעלו החלטות. ההצבעה הזוכה נשלחת לאחר מכן למנהל הנכס לביצוע. החלטות אלו יכולות לכלול תחזוקה, שינויים בשכר דירה, החלטות פינוי ועוד".

צ'ו הוסיף כי משקיעים יכולים גם להרוויח חלקים מההכנסה מדמי שכירות שנוצרו מדיירים, שניתן למשוך אותם לחשבון בנק או לתרום ל-Mercy Housing, ארגון דיור בר השגה. "לרוב משתמשי Lofty אכפת מההערכה של האסימונים שלהם על הנכסים שהם קונים אליהם, ולכן, תורמים את ההכנסה שלהם לתוכניות דיור בר השגה", אמר צ'ו.

למרות שזה יכול להיות, צ'ו הדגיש שהמטרה מאחורי לופטגי היא להפוך את השקעות הנדל"ן לנגישות יותר בפשטות. "נראה שזה המצב, מכיוון שהפלטפורמה הושקה בשנה שעברה וכבר יש לה קרוב ל-4,000 משתמשים", אמר. Takahito Torimoto, אדריכל פתרונות ומשתמש לופטגי, אמר עוד ל-Cointelegraph כי הוא משקיע נדל"ן כבר כמה שנים, אך לופטגי היה פתרון אידיאלי בשל הנזילות והתשואות של הפלטפורמה. "אין עמלות למשתמשים, ובהתחשב בשוק הנדל"ן הנוכחי, לופטגי נראה הרבה יותר טוב עבור חלק גדול מאוד מאסטרטגיית ה'פנסיה המוקדמת' שלי", הוא ציין.

בנוסף ללופטי, מלווה המשכנתאות LoanSnap השיקה את א Stablecoin מגובת משכנתאות על פרוטוקול בייקון שלהם בסוף השנה שעברה. קארל ג'ייקוב, מנכ"ל LoanSnap ומייסד שותף של Bacon Protocol, אמר ל-Cointelegraph כי בעוד שאסימון מגובה משכנתא פותר בעיות רבות הקשורות ל-stablecoins, הנכסים הדיגיטליים הללו תורמים גם לבעלי בתים ולקונים הנוכחיים.

מבחינה טכנית, ל-LoanSnap יש NFT מוטבעים הקשורים לשעבודי משכנתא בודדים, שהן זכויות בעלות על נכס המבטיחות הלוואות משכנתא. ה-NFT הללו משמשים לאחר מכן לגיבוי ה-stablecoin של LoanSnap המכונה "אסימון bHome". יעקב הסביר שמערכת זו מועילה ממספר סיבות:

"מטבעות יציבים מגובים במשכנתא הם יתרון לבעלי בתים ולקונים מכיוון שמהירות היא הכל בעסקת נדל"ן. תהליך זה עובד במהירות מכיוון שהוא ממנף את הבלוקצ'יין של Ethereum. אתה יכול לראות הלוואה נסגרת וממומנת תוך 24 שעות או פחות, תלוי בציות של המדינה".

במילים אחרות, לעטוף NFT סביב שעבוד משכנתא והכנסת הנכס הזה לרשת בלוקצ'יין מאפשרת לכל אחד גישה לרשומות הללו. "אנו מספקים את הכמות המינימלית של נתונים, כך שאנשים יכולים לראות רק את הכתובת של הנכס, את גודל השעבוד וערך הנכס", אמר ג'ייקוב.

ג'ייקוב טען שה-bHome stablecoin פותח גם גישה לשוק הדיור האמריקאי. "משקיעים שרוכשים את האסימון bHome זוכים לחשיפה לשוק הדיור מבלי שהם צריכים להחזיק בית. זה פשוט מאגר של משכנתאות ברחבי הארץ שמציע דרך מצוינת להשתתף בלי העלויות הכרוכות בבעלות על בתים". בעוד הפלטפורמה חדשה למדי, ג'ייקוב שיתף כי כ-30 משכנתאות ב-LoanSnap משמשות למאגר ה-stablecoin שלה, וציין כי הפלטפורמה הלווותה למעלה מ-7 מיליון דולר לעומת שווי הבית שלה ב-42 מיליון דולר בפלטפורמה.

כמה מנכסי נדל"ן בארה"ב נמכרו לאחרונה גם כ-NFTs, רעיון שנראה כי הוא מושך רוכשי בתים מדור ה-Z. זה חשוב, בתור נתונים מופעים ש-Gen Z's היוותה רק 2% מכלל מכירות הבתים בשנת 2020. נטליה קאראיינבה, מנכ"לית ומייסדת שותפה של Propy - פלטפורמת נדל"ן מבוססת בלוקצ'יין - אמרה ל-Cointelegraph של-Propy לאחרונה מכרה שלושה נכסי NFT: אחד בקייב ושניים בפלורידה. "אנחנו הפלטפורמה הראשונה למכור נדל"ן כ-NFTs, מה שהביא למספר הטבות עבור קונים ומוכרים ראשונים", אמר Karayaneva.

ברמה הטכנית, Karayaneva הסביר ש-Propy מסוגל לעשות זאת על ידי מכירת נכסי LLC בעלי סמליות. רישומי הרכישה של כל נכס נמצאים ב-Ethereum blockchain. ברגע שנכס נמכר, זכויות הבעלות מועברות כ-NFT לכתובת הארנק של רוכש הדירה. Karayaneva פירט:

"נכס ה-NFT האחרון שנמכר בטמפה נרכש באמצעות ה-USD Coin stablecoin. הצעות המחיר התרחשו בזמן אמת והבעלות הועברה תוך 15 דקות עם סגירת המכירה, מה שמפשט ומזרז את כל תהליך רכישת הבית המסורתי. זה חשוב מכיוון ששוק הדיור בארה"ב הוא כל כך תחרותי היום שלאנשים אין זמן לחכות. נכסי NFT הם גם שקופים לחלוטין, כך שקונים פוטנציאליים יכולים לקבל החלטות מושכלות על ידי ראיית כל הערכות, מקרים וכל דבר אחר מראש."

בהתחשב בשקיפות ובאופי המהיר של מכירות בתים מסוג NFT, Karayaneva הזכירה שהקונספט מושך במיוחד את הדור הצעיר. "שני הנכסים שמכרנו בפלורידה משכו אנשים רבים מהדור Z מכיוון שכעת אתה יכול לקנות בית בלחיצת כפתור", אמרה. Karayaneva הוסיפה כי לקוחות מבוגרים יותר הביעו עניין לגבי מידת הבטיחות של התהליך הזה מכיוון שהכל מתועד בפנקס הבלוקצ'יין הבלתי ניתן לשינוי.

מתן גישה לבעלי בתים לנתונים שלהם באמצעות NFTs

Blockchain Home Registry (BHR) הוא עוד פרויקט Web3 המשתמש ב-NFTs כדי לייצג בעלות על בתים. BHR היא פלטפורמת DeFi הבנויה על בלוקצ'יין Ethereum המאפשרת לבעלי בתים לתבוע NFT מאומת של הרכוש שלהם, מה שמעניק להם גישה לתיעוד היסטורי קבוע שניתן להעברה של ביתם. ג'יימס רוג'רס, מנכ"ל Torii Homes - חברת טכנולוגיות נדל"ן שפיתחה את BHR - אמר ל-Cointelegraph:

"בעוד שאנשים היום הבעלים של בתיהם, הם לא הבעלים של הנתונים הקשורים אליו. לדוגמה, חברת כותרת יודעת לעתים קרובות יותר על היסטוריית הבית של הבעלים מאשר היא יודעת. יש הזדמנות לכל תעשיית הנדל"ן לשתף פעולה עם בעלי בתים כדי לוודא שלאנשים יש את הנתונים הקשורים לבתיהם."

רוג'רס הסביר כי BHR מאפשר לבעלי בתים לתבוע את ביתם כ-NFT מאומת לאחר השלמת תהליך הכר את הלקוח שלך (KYC) יסודי. לאחר האימות, ה-NFT של בעלי בתים ממוקמים על פלטפורמת BHR, אשר לאחר מכן מאפשרת לארגונים ברחבי תעשיית הנדל"ן לבנות שירותים על ידי צריכת נתונים מהפלטפורמה. זה מאפשר לארגונים ולבעלי בתים את היכולת לייצר רווח מהנתונים שלהם.

זאק גורמן, מייסד שותף של Torri Homes, אמר ל-Cointelegraph שבעלי בתים יכולים לראות את כל מסמכי הבית שלהם בלוח מחוונים בפלטפורמת BHR. "בעלי בתים יכולים להוסיף ולתחזק את הרשומות שלהם לאורך זמן ואז יכולים לבחור לייצר רווחים מהנתונים האלה על ידי מתן אפשרות לארגונים אחרים לגשת אליהם." לדוגמה, גורמן הסביר שחברת ביטוח יכולה לצטט ביתר יעילות פוליסות באמצעות נתונים על בתים הרשומים ב-BHR:

"במקביל, הנתונים שנוספו יודיעו לבעלי בתים על סיכונים כמו שריפה או שיטפון שהם עלולים להתמודד איתם. וכאשר חברת ביטוח אחרת בונה אינטגרציה על הנתונים שנוספו, היא תפצה את החברה הראשונה על הנתונים שלה. גם אם בעל הבית יבחר לעבוד עם החברה האחרונה, הראשונה עדיין מנצחת גם כן".

גורמן הוסיף כי למרות ש-BHR הושק רק ב-26 באפריל, מספר בעלי בתים וספקי שירות הביעו עניין בשימוש בפלטפורמה. "כוח הנתונים מעולם לא הונח על השולחן לפני בעלי בתים, אז זו הזדמנות ענקית לדמוקרטיזציה ולהחזיר את הכוח לידיים של בעלי בתים."

אתגרים עשויים להפריע לאימוץ

בעוד שפתרונות Web3 עשויים לסייע בפתרון רבים מהאתגרים העומדים כיום בפני בעלי בתים ורוכשים, עדיין יש ספק כיצד המיינסטרים יגיב לחידושים הללו.

לדוגמה, Karayaneva שיתפה כי יש לרכוש נכסים הנמכרים כ-NFTs דרך Propy באמצעות מטבע הדולר (דולר ארה"ב) stablecoin, אך זה עשוי להיות מאתגר עבור ילידים שאינם קריפטו. למרות ש- Karayaneva ציינה ש-Propy עוזר להקל על העברת פיאט ל-USDC, משתמשים שרוצים לקנות בית NFT עשויים להתקשות גם בגלל העובדה שלא ניתן לקחת הלוואות. "נכון לעכשיו, אנחנו מקבלים רק הצעות מלאות במזומן, אבל אנחנו עובדים על שילוב פתרון לקבלת משכנתאות מאופשרות קריפטו במקום", אמר Karayaneva.

יתרה מכך, גם לגרום למיינסטרים לאמץ פתרונות בלוקצ'יין עשוי להיות מסובך. לדוגמה, רוג'רס הסביר ש-BHR משיקה בתחילה עם MetaMask. למרות שזה בולט בסיס המשתמשים הממוצע החודשי של MetaMask הולך וגדל, MetaMask ועוד פופולריים ארנקי קריפטו הם פגיע להתקפות תוכנות זדוניות ופריצות.

מנקודת מבט טכנית, חשוב לציין שרוב פתרונות ה-Web3 שהוזכרו מבוססים על הבלוקצ'יין Ethereum, הידוע לשמצה בעמלות הגז הגבוהות. ג'ייקוב שיתף כי בעוד השימוש ברשת Ethereum היה מועיל עבור פרוטוקול בייקון, הצוות מאחורי הפרויקט עבד קשה כדי להסתיר עמלות גז גבוהות מרוכשי bHome. מצד שני, צ'ו אמר שהוא בחר לבנות את לופטגי על הבלוקצ'יין של אלגוראנד בגלל עמלות הגז הנמוכות שלו. "לופטי שולחת העברות קטנות לארנקים של המשתמש באופן קבוע, אז אם זה היה בנוי על רשת אחרת עם עמלות גז גבוהות זה היה עולה הרבה יותר", אמר.

לבסוף, חשוב לציין שבעיות משפטיות עשויות להתעורר בעת החלת תקני NFT ו-DeFi על עסקאות נדל"ן. מתוך מחשבה על כך, ג'ייקוב שיתף כי LoanSnap ערכה כמויות עצומות של מחקר כאשר בוחנים את המרכיבים הרגולטוריים הקשורים ל-Stablecoin מגובה משכנתאות. "LoanSnap מוסדר ומבוקרת על ידי המדינה, כך שכבר יש לנו תקנות. השאלה שאנשים שואלים היא אם זה נייר ערך, אבל הדבר המעניין במשכנתאות הוא שהם לא ניירות ערך".

בצד אתגרים, רוג'רס אמר שבעלי בתים וקונים המשתמשים בפתרונות Web3 כמו BHR לא צריכים להבין היטב את הרכיבים מאחורי הפלטפורמות, הם רק צריכים לדעת שהם עובדים. "כשאני מסביר את BHR, אנשים מתעניינים גם אם הם לא יודעים הרבה על NFTs ובלוקצ'יין. הרעיון כאן הוא להכניס משתמשים חדשים למרחב ה-Web3 ולשנות את תעשיית הנדל"ן המסורתית. זה מה שמרגש אותנו".