פאוול: שוק הדיור חייב לתקן את עצמו

בעוד בתקופת המגיפה שוק הדיור ירד, מרגע שהסתיימה הוא התפוצץ גם בגלל האינפלציה; הקשורים לזה, ה הפד היו"ר מאמין שהשוק צריך להשתנות כדי שיהיה קל לאנשים לקנות שוב נכס.

ג'רום פאוול מנתח את שוק הדיור

מאז המגיפה, שוק הדיור בארה"ב התפוצץ לרמות חדשות וזינק עקב עליית האינפלציה. בינתיים, יו"ר הפדרל ריזרב האמריקאי ג'רום פאוול רמז השבוע ששוק הדיור בארה"ב זקוק לתיקון ומאמין שניתן להתאים אותו כך ש"אנשים יוכלו להרשות לעצמם שוב בתים".

הבנק המרכזי של ארה"ב שואף להשיג תעסוקה מקסימלית שיעור אינפלציה של 2% ברגע שגישת הברזל של הפדרל ריזרב להעלאות ריבית גבוהות תיפסק.

בהקשר זה, אנליסטים ב גולדמן זאקס, בנק ההשקעות הגדול בעולם, פרסמו דו"ח על האופן שבו שוק הדיור בארה"ב נעצר לאחר פריחה טנטטיבית בתקופת המגיפה, המחקר לוקח את הכותרת "משבר הדיור: נפילה נוספת" ודווח על ידי כולם עיתוני התעשייה.

גולדמן זאקס מדווח כיצד הירידה במכירות בתים חדשים בשנת 2022 תהיה 22%, הירידה בבתים קיימים תהיה 17%, וכן תוצר דיור יירשם -8.9%.

באשר לשנת 2023, היא צופה כי למיתון בשוק הדיור לא תהיה מנוחה ומכירת בתים חדשים ירידה של עוד 8% מהשנה, הבתים הקיימים ירדו בעוד 14%, ותמ"ג הדיור יירד בעוד 9.2%:

"נראה שחלק מהחולשות האחרונות משקפות את היפוך השינויים בהעדפות הקשורות למגפה, שמתגלים כחולפים יותר ממה שציפינו. שמנו לב בעבר שההלם מהנגיף האיץ את היווצרות המשפחה והגביר את הביקוש לבתים שניים... הרוחות החיוביות הללו כבר דעכו במידה רבה, שכן אזורים שחוו עלייה עצומה במכירות בתים והיתרי בנייה ב-2020 ו-2021 חווים כעת ירידה בלתי פרופורציונלית השנה. נפילות דיור קודמות לוו בדרך כלל בירידה כלכלית, שהובילו לנהירה של היצע דיור כאשר האבטלה עלתה ויחידים נאלצו למכור את בתיהם (זה היה המקרה במיוחד במשבר. פיננסי). עם זאת, זרימת היצע מאפיק זה נראית לא סבירה במחזור זה: שוק העבודה נשאר איתן (וסביר שיהיה, גם במיתון קל) וכפי שכתבנו בשבוע שעבר, מאזני משקי הבית חזקים ביותר ושיעורי ברירת המחדל של הלוואות צפויים להישאר נמוכים היסטורית. לאחר מכן, אנו צופים שמחירי הדירות יישארו יציבים ב-2023".

סקוט אנדרסון, כלכלן ראשי בבנק אוף המערב, אמר:

"עליית מחירי הדירות עתידה להיפסק בפתאומיות תחת משקל הנגישות הגרועה של דיור והידרדרות הסביבה הכלכלית והפיננסית. תיקון זה יכול להתרחש בבת אחת במהלך מיתון או בהדרגה לאורך זמן. לא משנה איך אתה מודד את זה היום, מחירי הדירות יקרים מאוד".

לפי קריסטל סאנברי, אנליסט נדל"ן בכיר ב-RSM, בתים בארה"ב מוערכים יתר על המידה:

"מחירי הדירות עלו על האינפלציה בפער משמעותי. המחירים לא צפויים לרדת לטריטוריה של 'הערכה הוגנת' בעתיד הקרוב".

הפד קובע העלאת ריבית נוספת של 75 נקודות בסיס

בשבוע שעבר היה ה העלאת ריבית שלישית ברציפות of 75 נקודות בסיס, אם כי היה ספק אם העלייה תהיה 100 או 75 נקודות. שוקי המניות, המטבעות הקריפטוגרפיים והמתכות היקרות תמחרו את העלאת הריבית הזו על ידי הפד.

פאוול התערב בהצהרה שבה רמז כי יהיה צורך בתיקון בשוק הדיור והקפאת מחירי הדירות כדי להחזיר את האינפלציה ל-2%.

ביום רביעי הצהיר פאוול את הדברים הבאים בנושא:

"ההאטה במחירי הבתים שאנו רואים אמורה לעזור להביא סוג כלשהו של מחירים יותר בקנה אחד עם שכר הדירה ועקרונות יסוד אחרים בשוק הנדל"ן וזה דבר טוב. 

בטווח הארוך, מה שאנחנו צריכים זה שההיצע והביקוש יתיישרו טוב יותר, כדי שמחירי הדירות יעלו ברמה סבירה, בקצב סביר, ושאנשים יוכלו להרשות לעצמם שוב בתים. 

מנקודת מבט של מחזור עסקים, התיקון הקשה הזה אמור להחזיר את שוק הנדל"ן לאיזון טוב יותר".

Bankrate.com ערך מחקר שפורסם ב-24 בספטמבר 2022 וממנו עולה כי הממוצע הנוכחי להלוואה קבועה ל-30 שנה הוא 6.55%.

ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עלתה ב-27 נקודות בסיס בשבעת הימים האחרונים, ועשרה אזורים בארה"ב צונחים בהשוואה לאזורים אחרים בארה"ב של אמריקה, לפי ממצאים של חברת הנדל"ן Redfin.

שוק הדיור נמצא בצניחה קשה בארצות הברית

בין הערים בארה"ב המושפעות ביותר ממגמה זו הן סיאטל, לאס וגאס, סן חוזה, סן דייגו, סקרמנטו, פיניקס, אוקלנד, נורת' פורט, פלורידה וטקומה וושינגטון, שכפי שניתן לראות ממבט חטוף במפה הן מפוזרים ברחבי הארץ, מה שמוכיח שהמגמה היא לאומית. 

ריק פאלסיוס ג'וניור, ראש מחקר ב-John Burns ייעוץ נדל"ן, אמר את הדברים הבאים בראיון ביום חמישי ב Fortune:

"ברור שהשינוי בבחירת המילים של הפד מ'דיור צריך איפוס' ביוני ל'תיקון דיור היום פירושו למעשה תיקון' מצביע על כך שהם מצליחים למדי עם ירידת מחירי הדירות, המכירות. של קירור בתים ובנייה מתכווצת משמעותית כדי להשיג את ייעודם".

מארק זנדי, כלכלן ראשי בגוגל אנליטיקס, שהתראיין ל-USA Today רמז ששוק הדיור בארה"ב למעשה כבר חווה התכווצות גדולה.

"יותר ממחצית מ-400 שוקי הנדל"ן המובילים בארה"ב מוערכים יתר על המידה באופן משמעותי "במעלה מ-25%. אני חושב שזה יתרחש במהלך השנתיים הקרובות, וזה יעבור באמצע העשור עד שהדברים יגיעו לשפל".

ג'ון ברנס ייעוץ נדל"ן, Capital Economics, זלמן ושות' וזונדה מסכימים עם החשיבה של Google Analytics. 

90% ממכירות הענף הן לבתים קיימים, ובשנה הקרובה הם יסבלו מא ירידה של 4.73 מיליון דולר לאחר שכבר הגיעו לנתון הגרוע ביותר שלהם מאז 2020 השנה.

מתיו גרדנר, כלכלן ראשי בווינדרמיר נדל"ן, הסביר בראיון כי:

"הקונים נבהלים מהעלייה המהירה בעלויות המימון שראו עד כה השנה. היחס הזהיר יימשך עד לאביב 2023, אז יתחדשו המכירות, אם כי בצניעות".

המגמה של איזון מחירי הדיור לכוח הקנייה של האוכלוסייה כך שבתים יירכשו שוב תסייע לכלכלה האמריקאית בטווח הארוך.