(בלומברג) - עבור כל ממשלה, שיפוץ שוק נדל"ן למגורים יהיה מסוכן בתנאים הטובים ביותר. נשיא סין שי ג'ינפינג מנסה את זה בזמן שהכלכלה מאטה, אומיקרון מאיים על מדיניות האפס-קוביד שלו והיחסים עם העולם החיצון יותר ויותר עמוסים.
הנקרא ביותר מבלומברג
כשהשילוב המסוכן הזה גובה מחיר הולך וגדל מהשווקים הפיננסיים הסיניים, שאלה אחת צצה כל הזמן: מהו משחק הסוף של שי?
בהתחשב באטימות של המפלגה הקומוניסטית ובהיסטוריה שלה של חזרה על רפורמות רכוש, אי אפשר לדעת את התשובה בוודאות. אבל הצופים בסין החלו לשרטט עתיד סביר לשוק הנדל"ן שנראה שונה בהרבה מהריצה של יותר משני עשורים של צמיחה כלכלית, עושר משקי בית והכנסות ממשלתיות.
בקיצור, הימים של עליות עצומות במחירי הבתים ומסעות בנייה מונעי חוב של אילי נכסים מיליארדרים צפויים להתפוגג. הם יוחלפו בשוק הרבה יותר יציב, שבו הרשויות ממהרות להדביק תזזיות ספקולטיביות והפיתוח נשלט על ידי חברות ממשלתיות שמרוויחות תשואות כמו שירות.
"אם אנו קוראים לעשור האחרון תור זהב לתעשיית הנדל"ן, היא לכודה כעת בעידן החלודה", אמר לי קאי, שותפה מייסדת מבייג'ינג של קרן האג"ח Shengao Investment, המתמחה בחוב במצוקה.
המעבר הזה מבטיח להיות כואב במיוחד עבור מפתחים בבעלות פרטית כמו קבוצת צ'יינה אוורגרנד, שכבר החזירו למשקיעי מניות ואשראי בינלאומיים הפסדים של מיליארדי דולרים. יחד עם זאת, זה יכול להביא דרך ארוכה להשגת שניים מהיעדים היקרים ביותר של שי: מערכת פיננסית סינית יציבה יותר ופער מצומצם יותר בין העשירים והעניים במדינה.
האתגר של שי הוא לבצע את השינוי מבלי לעורר משבר ערב שיח מנהיגותי שצפוי להעצים את שלטונו לכל החיים.
בעוד מעטים האנליסטים צופים התמוטטות פיננסית קרובה, הסיכונים משוק הנדל"ן הולכים וגדלים. חברות נדל"ן חלשות יותר נמצאות תחת לחץ עצום, נפגעות ממכה כפולה של עלויות אשראי גבוהות עד כדי ענישה וירידה במכירות. מפתחים בעלי דירוג נמוך יותר, כולל Evergrande, כבר אינם עומדים בפירעון חובות דולרים בשיעורי שיא וההדבקה מתפשטת לחברות חזקות יותר. מניות ואג"ח של Country Garden Holdings Co., המפתחת הגדולה ביותר בסין במכירות, צנחו ביום חמישי בעקבות דיווח שהיא מתקשה למצוא ביקוש לאג"ח חדש להמרה.
יש הרבה סיבות מדוע סין צריכה לשנות את שוק הנכסים שלה. המגזר רצוף קניות ספקולטיביות ומונף יתר על המידה, מה שמהווה סיכון למערכת הפיננסית במיתון. מחיר הדיור מהווה נטל על המשפחות המצטמצמות ממילא של סין. העלות הממוצעת של רכישת דירה בשנג'ן הייתה בערך פי 44 מהשכר השנתי הממוצע לתושבים המקומיים בשנת 2020. היא מחמירה את אי השוויון כאשר בעלי דירות עשירים אוגרים נכסים. מיליוני בתים עומדים ריקים וחלק מפרויקטי הבנייה פוגעים בסביבה.
לענף יש השפעה מוגזמת על הכלכלה. כאשר נכללים מגזרים קשורים כמו בנייה ושירותי נכסים, הנדל"ן מהווה יותר מרבע מהתפוקה הכלכלית הסינית, לפי כמה הערכות. יותר מ-70% מהעושר של סין העירונית מאוחסן בדיור.
"שוק הנכסים הוא סימפטום לבעיות הבסיסיות בכלכלת סין", אמר קרייג בוטאם, כלכלן ראשי בסין ב-Pantheon Macroeconomics. "במשך עשרות שנים זה היה הפתרון הפשוט והקל לייצר הכנסות של השלטון המקומי, להגביר את הצמיחה הכלכלית ולספק למשקי בית מקום לשים את כספם ולראות אותו צומח".
הפתרון, כפי שקורה יותר ויותר בסין של שי, הוא שליטה הדוקה יותר של המדינה.
בגואנגדונג - ביתה של אוורגרנדה - גורמים מקומיים מסייעים לפגישות בין מפתחים מתקשים וחברות SOE, על פי דו"ח של Cailian. הלוואות של חברות נכסים גדולות המשמשות למימון מיזוגים ורכישות לא ייחשבו כמדדים המגבילים את החוב, אמרו לבלומברג בשבוע שעבר אנשים שמכירים את הנושא.
"הממשלה רוצה לעודד קונסולידציה במגזר הדיור - מפתחים גדולים יותר ולעתים קרובות בבעלות ממשלתית ישתלטו על השחקנים החלשים יותר", אמר גבריאל וילדאו, סגן נשיא בכיר בחברת הייעוץ העסקי העולמי Teneo. "הם רוצים לשבור את ההתמכרות של הכלכלה לרכוש."
הרשויות הסיניות כיוונו לעודף בשוק הנדל"ן בעבר, אך חשיבותו של המגזר לכלכלה גרמה לכך שדחפים כאלה פסקו כאשר יעדי צמיחה היו מאוימים. בייג'ין מבקשת להפחית את התלות בנכסים על ידי הגברת ההשקעות בתעשיות הייטק ואנרגיה נקייה - חלק מהתוכניות של שי להפוך את הצמיחה ליותר קיימא ואיכותית יותר. אולם תהליך כזה ייקח זמן וסבלנות.
"המעבר יהיה ארוך וכואב, ואנחנו לא לגמרי בטוחים אם לטופ יש נחישות מספיק חזקה כדי לעבור את התהליך המפרך", אמר האו הונג, אסטרטג ראשי ב-Bocom International Holdings Co.
נחישותם של הפקידים עומדת למבחן. הירידה בנכסים בסין מואצת, אפילו מעוררת אזהרה מהפדרל ריזרב. בערים בפריסה ארצית, הירידה במחירי הדירות החדשות העמיקה מדי חודש מאז ספטמבר, אז ירדו המחירים לראשונה מזה שש שנים. מכירות הבתים ממשיכות לשקוע. הנתונים של יום שני עשויים להראות שההשקעה בנכסים גדלה רק ב-5.2% בשנה שעברה, צופים כלכלנים, האיטית ביותר מאז 2015.
מפתחים סיניים נוקטים בהחלפת אג"ח, עיכובים בתשלומים, מכירות מניות וצעדים נואשים אחרים כדי להחזיר חוב. לפחות שמונה מהחברות לא עמדו על איגרות חוב בדולר מאז אוקטובר. זה כולל את אוורגרנדה, שהמשבר שלה לכד את המלווה China Minsheng Banking Corp., מניית הבנק עם הביצועים הגרועים ביותר בעולם. מדד מניות נכסים ירד ב-34% בשנה שעברה, החמור ביותר מאז המשבר הפיננסי העולמי ב-2008.
הרשויות מוכנות לקבל את הסיכונים לצמיחה הכלכלית וליציבות הפיננסית מהקמפיין, לפי אסוואר פראסד, שהוביל בעבר את צוות סין של קרן המטבע הבינלאומית וכעת נמצא באוניברסיטת קורנל.
"נראה כי בייג'ינג קבעה כי אלו עלולות להיות עלויות חולפות שלא ניתן להימנע מהן עוד למען הגבלת תנועות עתידיות בשוק הפיננסי ואף יותר חוסר איזון בשוקי הנכסים", אמר פראסד.
עלויות כאלה הולכות וגדלות. מניות חברות הנדל"ן ירדו ביום חמישי ב-4.3%, הגבוה ביותר מזה ארבעה חודשים, ומוערכות ב-30% בלבד מהנכסים המדווחים שלהן. זה הכי זול בנתונים שנמשכים עד 2005. "רק כמה שורדים" יצליחו קדימה, כתבו אנליסטים של מניות Citigroup Inc.
המסלול בשוק אג"ח הדולר עם התשואה הגבוהה של סין הוא מואץ, מואץ על ידי חברות שנחשבו בעבר איתנות פיננסית מאוורגרנדה - כמו Shimao Group Holdings Ltd ו-Sunac China Holdings Ltd. יותר מדאיג, היא מתפשטת למנפיקות בדרגות גבוהות יותר כמו Country Garden. . מניות היזם צנחו ביום חמישי בכמעט 8%, בעוד שאג"ח הדולר שלה לפירעון 2025 ירד ב-4.8 סנט ל-74.4 סנט, לקראת הירידה הגדולה ביותר שלה מאז ה-1 בנובמבר.
לא משנה באיזו צורה תלבש הקמפיין של בייג'ינג לפיתוח שוק הנכסים, ברור שהעידן שהעשיר את אילי הנדל"ן ובעלי הבתים כאחד הסתיים. עתיד משעמם ויציב יותר מחכה, אם המפלגה הקומוניסטית תוכל להישאר במסלול ולהתחמק ממשבר פיננסי.
"תור הזהב של פריחת מחירי הנכסים וגידול בהכנסות ליזמים כנראה נעלם", אמר גארי נג, כלכלן בכיר ב- Natixis SA. "מחירי הדירות יגדלו רק באזור מנוהל בצורה הדוקה בעתיד, כלומר דיור ייראה יותר ויותר כמו שירותים".
הנקרא ביותר מתוך בלומברג ביזנסוויק
© 2022 בלומברג LP
מקור: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html