חוששים מהריבית על המשכנתא? הנה המשמעות של העלאות הריבית של הפד

אם אתה מחפש משכנתא חדשה או אם יש לך משכנתא עם ריבית מתכווננת, אתה עלול לדאוג שה מאמצי הפדרל ריזרב לחנוק את האינפלציה יעלה את עלויות הדיור שלך.

כלכלנים אומרים שיש קשר בין המהלכים של הפד לריביות על המשכנתאות, אבל זה מטעה להתמקד בהעלאות של הפד בריבית לטווח קצר. ואכן, הריבית הממוצעת למשכנתא קבועה ל-30 שנה הייתה רביעי נמוך יותר ממה שהיה לפני שבוע, למרות שהפד היה מוכן להעלות את הריבית לטווח הקצר בפעם הרביעית בתוך קצת יותר מארבעה חודשים.

ועדת השוק הפתוח הפדרלית עשתה בדיוק את זה ביום רביעי, להעלות את זה יעד לשיעור הקרנות הפדרליות - הסכום שהבנקים גובים זה מזה עבור הלוואות לילה - לטווח של 2.25% עד 2.5%, עלייה מ-1.5% ל-1.75%. היעד שלה היה 0% עד 0.25% עד מרץ.

זו קפיצה משמעותית, אך אנליסטים לא מצפים שריביות המשכנתאות יגיבו הרבה, אם בכלל. הסיבה לכך היא שלמהלכי הריבית של הפד יש רק השפעה עקיפה על משכנתאות והלוואות אחרות לטווח ארוך. הם רק אחד מכוחות רבים הפועלים בריבית על משכנתא.

תפקידו של הפד

עליות בשיעורי הקרנות הפדרליות נוטות לגלוש בשווקי האשראי, כולל הלוואות לטווח ארוך כמו משכנתאות. אם אתה מסתכל על ריבית עבור שטרות אוצר ל-10 שנים - שנוטה לנוע באותו כיוון כמו ריבית המשכנתא - תראה שהיא עלתה לאט כשהאינפלציה המריאה בסוף 2021 ובתחילת 2022, ואז זינקה כשהפד התחיל להעלות את הריבית הפדרלית במרץ.

אבל הריבית על אוצר ל-10 שנים, כמו הריבית הממוצעת למשכנתאות ל-30 שנה, הגיעה לשיא באמצע יוני וירדה חזרה, למרות התוכנית המוצהרת של הפד להעלות את ריבית הקרנות הפדרליות. עוד כמה פעמים השנה. הניתוק הזה מצביע על כוח שונה: הטיפול של הפד בנכסים הקשורים למשכנתאות במאזנו.

הפד המשיך בבולמוס של רכישת אג"ח במהלך המיתון של 2007-09 ושוב במהלך המגיפה, וחטף ניירות ערך מגובי משכנתאות ושטרות אוצר. הגדלת הביקוש לאותם ניירות ערך העלתה את מחיריהם, מה שתורגם לשיעורי ריבית נמוכים יותר, אמר פול סינגל, מנהל מנכ"ל וכלכלן בכיר בסיטי נשיונל רוצ'דייל. מהלכים אלה, בשילוב עם אינפלציה נמוכה וגורמים נוספים, סייעו לדחוף את ריבית המשכנתא מתחת ל-3%.

הסיפור ממשיך

כעת הפד הולך בכיוון ההפוך. היא הפסיקה להוסיף למאזנה שלה במרץ ו החלה לכווץ את אחזקותיה באמצעות שחיקה: מכיוון שהאג"ח שכבר בבעלותה מתבגרות או נפדות על ידי המנפיקים שלהן, הפד יקנה פחות אג"ח חדשות כדי להחליף אותן. עד ספטמבר, היא מתכננת לצמצם את אחזקותיה מדי חודש ב-35 מיליארד דולר בניירות ערך מגובי משכנתאות ו-60 מיליארד דולר באוצר.

במילים אחרות, אמר סינגל, הפד עבר מרכישת ניירות ערך בשווי של 120 מיליארד דולר בחודש לאפשרות ל-95 מיליארד דולר בחודש לרדת מהספרים שלו. זה יותר מ-2.5 טריליון דולר בשנה באג"ח ש"מישהו אחר יצטרך לקנות", אמר סינגל.

רוברט האק, סגן נשיא למשכנתאות של ברוקר המשכנתאות המקוון מורטי, אמר שהפד היה "ללא ספק הקונה הגדול ביותר של ניירות ערך מגובי משכנתאות במהלך 15 השנים האחרונות". ההחלטה שלה לסגת מהשוק הזה תגדיל מאוד את היצע ניירות הערך האלה, תביא להורדת המחירים והריבית לעלות, אמר Heck.

עם זאת, הפד היה מפורש לגבי התוכניות שלו, ומחירי ניירות הערך משקפים כעת את ההשפעות הצפויות על היצע וביקוש, אמר Heck. ובכל זאת, הוא אמר, כל שינוי באופן שבו מנהיגי הפד מדברים על תוכניותיהם לאבטחות מגובי משכנתאות עלול לגרום לשינויים נוספים בריבית.

ואם הפד היה מתחיל למכור באופן אקטיבי את ניירות הערך המגובים במשכנתאות שלו, במקום רק לתת לתיק שלו להתכווץ באופן טבעי, "סביר להניח שתהיה לזה השפעה שלילית גדולה למדי על הריבית", אמר הק - כלומר, הריבית על המשכנתאות תעלה.

מה לגבי אינפלציה?

ואז יש את גורם ה-X של האינפלציה, ובמיוחד כמה מצפים מלווים ומשקיעים לאינפלציה בעתיד.

ההעלאה האחרונה של הפד דחפה את שיעור הקרנות הפדרליות לתוך מה שכלכלנים מחשיבים לטריטוריה ניטרלית, לא מגרה את הכלכלה ולא האטה אותה, אמר סינגל. אבל ההעלאות הבאות שמתוכננות על ידי הפד ידחפו את הריבית "גם לתוך הטריטוריה המגבילה", אמר סינגל, ו"לכל זה תהיה השפעה על כל הכלכלה".

הפד מנסה לשבור את קדחת האינפלציה של הכלכלה מבלי לדחוף את המדינה למיתון, אבל האינדיקטורים הרגילים לבריאות כלכלית הם מבולבל בצורה מבלבלת. התוצר המקומי הגולמי צונח ואמון הצרכנים הלך והצטמצם, אך האבטלה נותרה נמוכה, רווחי החברות יציבים ברובם וההוצאות הצרכניות ממשיך לגדול, אם כי לאט.

אם הפד יצליח להוציא את הקיטור מהאינפלציה, זה אמור להוריד את ריבית המשכנתאות, אמר Heck. למעשה, הוסיף, משקיעים מראים סימנים שהם מאמינים שהאינפלציה אולי הגיעה לשיאה.

אבל גם אם נפנה את הפינה לגבי האינפלציה, אל תצפה לראות את הריבית יורדת מיד. "לוקח לשוק הרבה מאוד זמן לסלוח לחלוטין על מהלך גדול כזה", אמר האק.

סיפור זה הופיע במקור ב לוס אנג'לס טיימס.