שוק הנדל"ן פשוט לא יכול לתפוס הפסקה, כשהמלאי של בתים למכירה חוזרת נותר נמוך והריבית העולה מקשה על הקונים להצדיק את הקפיצה.
ועכשיו אנחנו יכולים להוסיף צרות פיננסיות של מלווי משכנתאות - ואת העלייה (ונפילתה) של "משכנתאות לא מוסמכות" - לגורמים המחמירים שוק ממילא לא בטוח.
דוח מ-Fitch Ratings מראה שמקורות המשכנתאות החדשים ירדו ב-55% ברבעון השני של 2022 בהשוואה לשנה הקודמת. ובעוד שהצמרמורת בשוק משפיעה על כל המלווים, המלווים החוץ בנקאיים - במיוחד אלה שעוסקים ב-NQM - נושאים בנטל.
אבל מה באמת אומרת הצרות סביב משכנתאות NQM אלה? ומה המשמעות של קונים לא מסורתיים שמנסים להשיג דריסת רגל בשוק?
אל תחמיץ
בלגן "לא מוסמך"?
NQMs משתמשות בשיטות לא מסורתיות לאימות הכנסה ונמצאות בשימוש תדיר על ידי אנשים עם תרחישי הכנסה חריגים, עצמאים או בעלי בעיות אשראי שמקשות על קבלת הלוואת משכנתא כשירה.
הם היו בעבר הוצגה כאופציה עבור לווים בעלי אשראי שאינם יכולים להיות זכאים אחרת לתוכניות הלוואות משכנתא מסורתיות.
אבל כאשר First Guaranty Mortgage Corp ו- Sprout Mortgage - צמד חברות שהתמחו בהלוואות לא מסורתיות שאינן זכאיות לגיבוי ממשלתי - עלו על שרטון לאחרונה, מומחי נדל"ן מתחילים לפקפק בערכן.
First Guaranty הגיש בקשה להגנת פשיטת רגל באביב בעוד Sprout Mortgage פשוט נסגרה בתחילת הקיץ.
In מסמכים הקשורים להגשת פשיטת הרגל שלהמנהיגי First Guaranty אמרו ברגע שהריבית החלה לטפס, היקף ההלוואות ירד והותיר לחברה יותר מ-473 מיליון דולר חייב לנושים.
בינתיים, Sprout Mortgage, שנשענה בכבדות על NQMs, נסגרה בפתאומיות ביולי. וגם הסטארט-אפ הטכנולוגי של נדל"ן Reali נסגר.
מלווים חוץ בנקאיים אחרים נאלצים להתייעל כדי להישאר צף. דו"ח של HousingWire אומר שהמלווים הקמעונאיים Angel Oak, Lower.com ו-Keller Mortgage נאלצו להציג פיטורים לאור תנאי השוק הקשים.
האם ה-NQM מאותתים על התמוטטות דיור נוספת? כנראה שלא
רוב הצופים בשוק הדיור מאמינים שהתנאים של היום - ובראשם כללי ההלוואות המחמירים יותר - פירושם שארה"ב צפויה להימנע מהתמוטטות שוק הדיור ב-2008.
אבל לכשלים בקרב מלווים חוץ בנקאיים עדיין יכולה להיות השפעה משמעותית. נתח NQM מכלל שוק המשכנתאות הראשונות החל לעלות שוב: NQMs היוו כ-4% מהשוק במהלך הרבעון הראשון של 2022, הכפלה מהשפל של 2% בשנת 2020, על פי CoreLogic, חברת ניתוח נתונים המתמחה בתחום שוק הדיור.
חלק ממה שתרם לפופולריות האחרונה של NQMs הוא כללי ההלוואות הנוקשים יותר של הממשלה.
ה-NQMs של היום נחשבים במידה רבה להימורים בטוחים יותר מההלוואות המסוכנות במיוחד שעזרו לתדלק את ההתמוטטות של 2008.
ובכל זאת, מלווים רבים של NQM יאתגרו כאשר ערכי ההלוואות יתחילו לרדת, שכן רבים נמצאים כעת עם המהלכים של הפדרל ריזרב להעלאת הריבית. כאשר הערכים יורדים, למלווים חוץ בנקאיים לא תמיד יש גישה למימון חירום או לנכסים מגוונים שהם יכולים לנצל כמו מלווים בנקאיים גדולים יותר.
קרא עוד: ['הישאר מחוץ ל'Financial La La Land': סוז אורמן אומרת שרוב האמריקנים צריכים לעשות זאת עכשיו כדי לשרוד את המשבר הבא שלהם] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings) ?placement=HALF)
בנקים יכולים גם להישען על הלוואות מוסמכות בטוחות יותר מכיוון שהם מביאים בחשבון אימות הכנסה מסורתי, יחסי חוב מחמירים יותר ואינם נושאים תכונות כמו תשלומים בריבית בלבד.
עם זאת, הבנקים הגדולים בארה"ב מתחילים לראות את העסק קריר הודות להאטת יצירת המשכנתאות. הדו"ח של פיץ' מצביע על כך שסיטי, ג'יי.פי מורגן ווילס פארגו נאלצו כל אחד לצמצם את צוות העובדים ואת פעילותם, בעוד ששטנדר יצאה משוק המשכנתאות האמריקאי בתחילת השנה, תוך שיתוף פעולה עם חברה אחרת להנפקת משכנתאות ללקוחות.
חשוב לציין שאם יש לך משכנתא דרך מלווה שעכשיו פושט רגל או נטולת, זה לא אומר שהמשכנתא שלך נעלמת.
בדרך כלל, תאגיד הביטוח הפדרלי לפיקדון (FDIC) עובד עם מלווים אחרים כדי לקבל משכנתאות מיותמות, והתהליך מתרחש מהר מספיק כדי למנוע הפרעות בתשלום ההלוואה.
מספר אחד שולט בכולם
בעוד גורמים רבים גוררים את שוק הנדל"ן, לנקודת נתונים אחת יש את המשמעות הגדולה ביותר: שיעורי ריבית.
עם התמקדות הלייזר של הפד בהעלאת שיעורים ל אינפלציה קרירה, אין סיבה מועטה לחשוב שההשפעה על ההלוואות ושוק הדיור הרחב יותר תתקל בקרוב.
שיעורי משכנתא גבוהים יותר - ה ריבית קבועה ממוצעת ל-30 שנה זינקה ל-7% נכון לסוף אוקטובר - יכתיב כמה בית הם יכולים להרשות לעצמם.
(זה משפיע גם על מוכרים, שרבים מהם יהפכו בסופו של דבר לקונים וככל הנראה תלויים בהלוואות).
בין טלטלה פוטנציאלית בקרב מלווים חוץ בנקאיים, כללי הלוואות מחמירים יותר שנכפים על הבנקים והריבית הגבוהה יותר של הפד, ישנן סיבות רבות לזהירות מכל הצדדים:
קונים - במיוחד אלו הנושאים הלוואות מסורתיות לשולחן ההצעות - יצטרכו להיות מכופתרים. בנוסף ל לוודא שהאשראי שלהם תקין כדי לעמוד בתקני ההלוואות הבנקאיים המחמירים, ייתכן שהם יצטרכו לשקול טקטיקות אחרות, כמו הצעות גבוהות מהמחיר המבוקש של המוכר והקלות אחרות, כגון ויתור על עלויות תיקון לבעיות שהתגלו במהלך הבדיקה.
מהצד ההפוך, ייתכן למוכרים יש יותר מוטיבציה הצעות במזומן בלבד, שבדרך כלל מאיצים את תהליך הסגירה על ידי הסרת משכנתאות מסורתיות - ועליית ריבית - מהתמונה.
באשר למוכרים לעתיד, ייתכן שהם ירצו לשקול לחכות לרשום את בתיהם עד לעלייה הבאה. למרות כיסים גיאוגרפיים של עליית ערכים וביקוש גבוה, מגמת קירור ארצית רחבה יותר עשויה להפוך את ההישארות במקום לבחירה נבונה.
מה לקרוא אחר כך
מאמר זה מספק מידע בלבד ואין לראותו כעצות. הוא מסופק ללא אחריות מכל סוג שהוא.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html