האם מחירי הדירות יפלו בזמן שהמיתון מאיים? דו"ח

יש אנשים שהם משקיעים. חלקם לא. אבל לכולם יש עניין בדיור.

אם אתה לא קונה, אתה שוכר, אבל כולנו צריכים מקום לגור בו. זה מה שעושה ניתוח של דיור כל כך מעניין. ובמהלך השנה האחרונה, עם רפסודה של אי ודאות מציפה את כלכלה, שוק הדיור מרגיש כאילו הוא נמצא קצת בצומת דרכים.

האם אתה מחפש חדשות מהירות, טיפים חמים וניתוח שוק?

הרשמה לניוזלטר Invezz, היום.

חלק מהאנליסטים קוראים לתיקונים בקנה מידה גדול, עם כותרות של 10%, 15%, 20% ירידות. כתבתי החתיכה הזאת בנובמבר האחרון בטענה שהתחזיות הדרמטיות יותר היו רחבות היקף, ולא הצליחו לראות כיצד תרחישי יום הדין יכולים להתממש.

אבל כשהכלכלה ממשיכה להסתובב בתוך משבר יוקר המחיה, המלחמה הרוסית באוקראינה ו הידוק הריבית, הבה נסתכל על הנוף המעודכן.

למה אנשים חושבים שמחירי הדירות יירדו?

ראשית, החלק המובן מאליו. שיעורי המשכנתא עלו לירח, ועבור מחירי הדירות זה לא טוב.

כשהעולם יצא מ-COVID, א משבר האינפלציה שכמותם לא ראינו מאז שהופיעו שנות ה-70. על מנת לנטרל זאת, הפדרל ריזרב עבר להעלות את הריבית בצורה אגרסיבית. המטרה של זה היא לשאוב נזילות מהכלכלה, לדכא ביקושים ובסופו של דבר לרסן את האינפלציה.

כך נלחמים בנקים מרכזיים באינפלציה. הבעיה היחידה היא שבמקביל, העלאת הריבית מדכאת את ההשקעות ואת הכלכלה בכללותה. אז בעוד שיש צורך למשוך את הביקוש כדי להפחית את האינפלציה, משכו אותו רחוק מדי ואתם מסתכנים במיתון. זה החבל הדק שהפד מנסה ללכת עליו.

לרוע המזל, האינפלציה עלתה עד כדי כך שתחזיות קונצנזוס מביאות את הכלכלה להתכווץ עד לנקודת מיתון. כבר ראינו את בריטניה עומדת בפני כאוס כלכלי ו אירופה מאבק בעקבות מלחמת רוסיה באוקראינה (ומשבר האנרגיה הנלווה אליו). גורמים אלו הובילו לתחזיות כי הכלכלה תתכווץ, ומחירי הדירות ילכו בעקבותיו.

הריבית על המשכנתא זינקה

כמובן, יש משהו הרבה יותר ישיר שמוביל לתחזיות לירידת מחירי הדירות, וזה הריבית החשובה ביותר על המשכנתא.

הבנקים המרכזיים שמעלים את הריבית משפיעים קשות על תשלומי המשכנתא. התרשים שלהלן מראה באיזו מהירות זינקו שיעורי המשכנתאות, ועלו לנקודה הגבוהה ביותר מאז 2002 לפני שהתקלפו מעט, אך עדיין 6.5% לעומת קרוב ל-2.5% בתחילת 2021. קפיצה חמורה שולחת את תשלומי המשכנתא של בעלי הדירות דרך הגג. (משחק מילים, אני מבטיח).

בעוד שהפד האמריקאי הוביל את הדרך בהעלאת הריבית, הריבית הועלתה ברחבי העולם. אך למרות זאת, חשוב להסתכל על השוק כמכלול. אין היום בשוק הרבה משכנתאות בריבית כמו בשנים עברו. לא רק זה, אלא שהשיעורים העולים האלה משפיעים הכי הרבה על משכנתאות בריבית משתנה, ואלה ירדו באופן משמעותי ברחבי העולם המפותח, כפי שמראה הגרף שלהלן מה-FT.

זה לא 2008

אולם למרות זאת, אין ויכוח כי שיעורי המשכנתא ישפיעו - והשפיעו - על הביקוש. אבל כל אקסטרפולציה של תקופות קודמות של נסיגה או משברים היא נאיבית, לדעתי.

ישנן כותרות צורמות רבות המזהירות מפני קריסות בקנה מידה גדול, אשר ללא ספק ניזונות חלקית מה-PTSD של רבים מההתרסקות הפיננסית הגדולה (GFC). אבל זה היה אירוע ברבור שחור שהוביל ברשלנות מוחלטת בשוק הדיור, שהופעל על ידי משבר משכנתאות סאב-פריים מבהיל.

כיום, הסביבה שונה לחלוטין. קשה לדמיין התרסקות בהובלת סאב-פריים בקנה מידה כזה, שכן נקודות התורפה הללו טופחו. לא רק זה, אלא שמאז ה-GFC, הבנקים ראו הרגולציה מתהדקת ויחסי עתודות ההון הנדרשים שלהם גדלים באופן משמעותי. זה הוביל למערכת בנקאית בריאה בהרבה ובעלת הון טוב יותר. אל לנו לשכוח שהמשבר חסר התקדים של 2008 והפגיעה בדיור בעקבותיו החריפו באופן מסיבי בגלל הכאוס שנגרם על ידי ליהמן ברדרס וכל שאר כנופיית הבנקאות.

בנוסף, אנחנו מתחילים מנקודה גבוהה יותר. אני אמחזר גרף שהשתמשתי בו מהניתוח האחרון שלי על דיור, שמצייר תמונה היפותטית של ירידה של 25% במחירי הדירות ברבעון זה בארה"ב. זה לא ממש נשמע מבשר רעות כשאתה מנסח את זה כמו "הדיור עלול לרדת לרמות הנמוכות ביותר בעוד שנתיים", עושה את זה?

עם זאת, התרשים לעיל יהיה מקרה הדוב האולטימטיבי. לירידה של 25% יהיו השלכות קטקליזמיות והתרחיש הנ"ל יתגלה ככל הנראה עם נסיגה משמעותית של שוק המניות, לצד שאר הכלכלה.

אבל אני משתמש בגרף כדי להראות עד כמה מחירי הדירות עלו בפרק זמן כה קצר. מחיר המכירה החציוני של בית היה 322,000 דולר באפריל 2020. קצת יותר משנתיים לאחר מכן, הוא עמד על 455,000 דולר - כלומר עלייה של 41%. למה לקנות מטבע מם כשאפשר לקנות בית?

מחירי הדירות עדיין עלולים לרדת

אני מאמין שהנתונים והדפוסים ההיסטוריים מראים שמחירי הבתים פשוט לא יכול ליפול לרמה שהתרחישים האולטרה-דובים הללו מנבאים. אני מצפה לחולשה מסוימת, בטח, אבל במיוחד בערים הגדולות, יש הצפה של ביקוש לדיור ואין מספיק היצע כדי לעמוד בו.

תוסיפו את העובדה שהאקלים בריא יותר היום - גם מבחינת ההיוון הבנקאי אבל גם יש פחות חובות למשקי הבית ושוק העבודה נשאר גמיש למרות עליית הריבית - ומחירי הדירות צריכים להיות במצב טוב יותר לעמוד במיתון.

ההתרסקות הפיננסית הגדולה של 2008 הביאה לירידה של 15% - 20% במחירי הדירות בחלק מהמדינות המפותחות שנפגעו יותר. עם כמה שהמערכת שונה היום, קשה לי להאמין שיש לנו את האקלים שיתאים לסתיו הזה.

עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שישנם כמה גורמים שמצביעים לא רק על האטה בדיור, אלא על נפילה - רק לא בקנה מידה כזה. יחסי מחיר בית להכנסה אינם יפים מדי, בעוד שהמחיר סביר אף נמוך מ-2008.

הסיבות ל להיות פסימי ברורים. הדיור כבר הראה סימני ריכוך, אבל רק באופן מתון. אבל זה לא אותו אקלים כמו 2008, וקשה לדמיין קריסת דיור, במיוחד במקומות פופולריים ובערים גדולות.

אבל עם האינפלציה עדיין משתוללת (למרות יותר נתונים אופטימיים במהלך החודש האחרון), מלחמה באירופה וריביות גבוהות, יש עדיין אינספור משתנים דוביים. הציפייה הבסיסית של רובם היא שב- לפחות קלה המיתון הוא בלתי נמנע. כך או כך, יש שפע של אי ודאות ותקופה קשה לפני הכלכלה, לא משנה באיזו דרך תניף אותה.