גם אם יו"ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול ועמיתיו יפסיקו להעלות את הריבית בקרוב, הריבית הקבועה של המשכנתא ל-30 שנה עדיין תעלה ל-10%, לפי כריסטופר וואלן, יו"ר Whalen Global Advisors.
הסיבה לכך היא שלקצב העלאות הריבית הלוהטות של הפד בשנת 2022 לוקח זמן לחלחל חזרה לריבית על המשכנתאות, במיוחד עם ריבית הפד-קרנות כבר קופצת לטווח של 3%-3.25%. בסוף ספטמבר, כמעט מאפס שנה לפני כן.
"המלווים מתאימים רק לאט את התעריפים שלהם", אמר Whalen ל-MarketWatch. "הם לא רגילים לראות שערים נעים כל כך מהר, ובדרך כלל היו משנים תעריפים רק פעם בחודש או פעם בחודש."
לווים משלמים פרמיה מעל שיעורי האוצר נטולי הסיכון על משכנתאות כדי לסייע בהתחשב בסיכוני ברירת המחדל. ריבית האוצר ל-30 שנה
TMUBMUSD30Y,
עלה ל-4.213% ביום חמישי, הגבוה ביותר מאז 2011, על פי נתוני השוק של דאו ג'ונס.
פרדי מאק אמר ביום חמישי את ריבית המשכנתא ל-30 שנה עמד על 6.94% בממוצע הסקר השבועי האחרון, שיא של 20 שנה שצמצם מאוד את הביקוש להלוואות דירות חדשות.
אבל מכיוון שהאינפלציה בארה"ב לא מראה סימנים לנסיגה ברורה משיא של 40 שנה, הציפיות של הפד להעלות את הריבית שלו ב-75 נקודות בסיס נוספות בפגישתו בנובמבר, ואולי באותו סכום שוב בדצמבר. , על פי הכלי CME FedWatch.
סיכויי CME ביום חמישי העדיפו ריבית של 4.75%-5% קרנות פד לפתיחת פברואר.
"יש אפקט פיגור במשכנתאות", אמר וואלן, והוסיף כי גם אם הבנקים המרכזיים יחליטו להפסיק את העלאות הריבית הנוספות לאחר פגישתם בדצמבר, הריבית ל-30 שנה עדיין "תגיע בקלות ל-10% עד פברואר".
Whalen, בנקאי השקעות, סופר ומומחה המתמקד בבנקאות ובפיננסים למשכנתאות, דחק ברשות ניירות ערך בארה"ב ב-2008 להעביר נגזרים מורכבים ואטומים. "חזרה לאור היום", לאחר שבנקים ומשקיעים ראו הפסדים של מאות מיליארדי דולרים הקשורים לחוב מובנה, כולל חשיפה למשכנתאות סאב-פריים. הוא גם סיפק עדות לקונגרס ב- 2009 על סיכונים מערכתיים של תעשיית הבנקאות.
כעת, וואלן רואה טלטלה גדולה נוספת בבנקאות המשכנתאות, כאשר הרווחיות ממשיכה להצטמצם (ראה תרשים) ושוק הדיור מתערער.
רווחי הבנקאות למשכנתאות נמצאים במינוס, גם כשהריבית ממשיכות לעלות
Whalen יועצים גלובליים
חשוב לציין, Whalen גם רואה פוטנציאל לכך שמחירי הבתים יחזירו את כל הרווחים שלהם במגפה אם התעריפים יישארו גבוהים במשך כל 2023.
זו שיחה גדולה יותר מאשר הערכות לתיקון של 10%-15%. במחירי הדירות ממחירים שעלו ב-45% בארץ במהלך המגיפה.
אבל Whalen הצביע על נפחי היפוך בתים ספקולטיביים שהגיעו לכמעט 150 מיליארד דולר, או 10% מסך מכירות הדירות ב-2022, ועל השמיכה הקרה של ריבית דו ספרתית על משכנתא כזרזים לנסיגה תלולה יותר במחירי הדירות.
כלכלנים ב-Mizuho Securities קבעו ביום חמישי את מחירי מכירת הבתים החציוניים כירידה של 2.5% משיאם, בהערת לקוח, ואפיינו את שוק הדיור כ"מתדרדר", אך בעיקר בהתאם לציפיות לאור הזינוק החד בריביות המשכנתאות.
ניתן לייחס את שיעורי הלוואות המשכנתא ישירות לשוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות, או MBS, שהם איגרות חוב הנסחרות בוול סטריט, בעיקר בגיבוי ממשלתי, המממנות את עיקר שוק החוב של 13 טריליון דולר בארה"ב.
עם המירוץ של הפד להעלאת הריבית, הוא הרעיד את השווקים הפיננסיים, הביא לירידה חדה בהנפקת אג"ח משכנתאות השנה, ובמקביל מייקר את הלוואות של תאגידים, עיריות ומשקי בית כחלק ממאבק האינפלציה שלו.
"ייקח לנו חודשים כדי להסתנכרן בין שוק האג"ח ושוק ההלוואות כך שאנשים יוכלו להרוויח שוב כסף", אמר וואלן.
המניות סגרו בירידות של יום שני ברציפות ביום חמישי, והשאירו את מדד S&P 500
SPX,
הנחה של 23% על השנה ב-3,665.78, ושיעור האוצר ל-10 שנים
TMUBMUSD10Y,
ב-4.225%, הגבוה ביותר מאז יוני 2018.
מקור: https://www.marketwatch.com/story/why-the-housing-market-should-brace-for-double-digit-mortgage-rates-in-2023-11666302773?siteid=yhoof2&yptr=yahoo