(בלומברג) - אפילו בשוודיה מעטים האנשים ידעו הרבה על Castellum AB. עם זאת, המכירה המהירה של 40 מיליון מניות בחברת הנדל"ן בתחילת החודש נתפסת כעת בעיני חלקם כמבשר על מה שצפוי לבוא בשוק הנדל"ן האירופי.
הנקרא ביותר מבלומברג
המוכר, M2 Asset Management AB, ציטט מחירי שוק יורדים שהשפיעו על "יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות" להחלטה. השלכת המניות על ידי בעל מניות גדול, היא רק הפרק האחרון בשנה סוערת שבה חברות הנדל"ן של שוודיה ראו את שווי המניות שלהן במחצית.
יש מעט ציפייה לכל הפוגה. המגזר עומד בפני החזרי חוב של 10 מיליארד דולר בשנה הבאה, עם דרישות מימון מחדש של כ-41 מיליארד דולר עד סוף 2026, על פי נתונים שערך בלומברג.
מצוקת המימון שעומדת בפני חברות הנדל"ן בשבדיה נובעת מאיגרות החוב בריבית משתנה שלהן וממועדים קצרים בסביבה עם עליית ריבית. למרות שזה הופך את שוק הנדל"ן של המדינה הנורדית לפגיע יותר מאחרים באזור, הוא נצפה מקרוב כמבחן לקמוס אפשרי עבור שאר המגזר באירופה.
לחלק מחברות הנדל"ן לא נותר אלא להקיש על שוק המניות כדי לגייס כספים.
"בתרחיש גרוע של אי הפשרה בשוקי האשראי, שוודיה יכולה להיות הראשונה בתור בסדרה של הנפקות זכויות הצלה מחברות נדל"ן רשומות באירופה", אמר פיטר פאפאדאקוס, מנכ"ל בגרין סטריט. "תהיינה לכך השלכות ניכרות על מגזר הנדל"ן הרשום באירופה".
הבנק המרכזי של שבדיה והרשות הפיננסית הזהירו שוב ושוב כי הסיכונים הנובעים מחוב נכסים מסחריים מהווים איום על היציבות הפיננסית של המדינה. הדאגה העיקרית היא השפעת הגלישה עבור בנקים שבדיים: הלוואות לנכסים בשנה שעברה הסתכמו בכשני שלישים מכלל מלאי ההלוואות במדינה הנורדית, לעומת פחות משליש בכלכלות גדולות רבות יותר באזור האירו.
אנדרס קוויסט, יועץ בכיר למנהל ה-FSA השוודית, אמר שכלב השמירה הזהיר מפני רמות החוב הגבוהות בחברות נדל"ן מסחריות במשך ארבע שנים לפחות.
"ערכי נכסים יורדים עלולים לגרום לאפקט דומינו", אמר קוויסט. "אם ערכי הנכס יורדים, הבטוחה הזמינה על ההלוואה יורדת. זה יכול להוביל לדרישות ליותר בטחונות ובתמורה לכפות מכירה במצוקה".
בעלי בתים מסחריים כמו Fastighets AB Balder, SBB ו-Castellum - שמדווחת על תוצאות הרבעון השלישי ביום חמישי - בילו את העשור האחרון באסטרטגיית צמיחה בשוודיה שנשענה על גיוס של מיליארדי דולרים של כסף זול ממשקיעי אג"ח רעבים לתשואה. זהו ספר מחזה שאומץ על פני שווקים אירופיים, עם ריביות דקיקות כתער והערכות שווי נכסים פורחות.
האינפלציה הגואה, וההידוק האגרסיבי של המדיניות המוניטרית כתוצאה מכך על ידי הבנקים המרכזיים, הפכו את מזלם. ההשפעה על שוק הנדל"ן הממונף של שבדיה, מהקצפיות בעולם בשנה שעברה, הייתה מהירה ואכזרית. מניית SBB ירדה ב-81% בשנת 2022. אגרות החוב לאורכו ולרוחבו של המגזר צנחו לרמות מצוקה. ביום רביעי העביר בלדר את דירוג האשראי שלה בדירוג השקעה לבדיקת הורדה לתשואה גבוהה על ידי Moody's Investors Service.
זה הפך ל"שילוב קודר עבור חברות רבות בשוק שבו כסף קל תגמל את אלה עם אג'נדת צמיחה אגרסיבית", אמר מרטין אדמאלם, מנהל תיקי אג"ח ב-SEB Investment Management בשטוקהולם. "אבל עכשיו השוק השתנה מהותית."
חברות נדל"ן שוודיות חייבות לגלגל מעל 40.8 מיליארד דולר של חובות אג"ח מתבגרים בחמש השנים הבאות, שרבע מהן נופל ב-2023. האופן שבו הן מנווטות את ההחזרים הללו נתפס כקריטי עבור המגזר האירופי הרחב.
"לחברות הנדל"ן האירופיות באופן כללי יש פרופילי מינוף נמוכים יותר ופרופילי פדיון חוב ארוכים יותר מהחברות השוודיות שלהן", אמר אדמאלם, שהחברה שלה מנהלת אג"ח בשווי של כ-300 מיליארד קרונות (26.5 מיליארד דולר). "אבל עליית שיעורי הריבית היא שלילי ברור לסוג הנכסים ולכן סביר להניח שדרישות התשואה יגדלו עבור נדל"ן אירופי ויפעילו לחץ על הערכות השווי".
מדוע הסיפור העכור של אדלר מעורר פחדים לגבי נדל"ן: QuickTake
עם תשואות האג"ח - ומכאן עלויות האשראי - נסחרים ברמות גבוהות שלא ניתן להשגה, חלק גדול ממסלול מימון החוב הפך ליקר מדי עבור חברות מסוימות. ברבעון האחרון, מכירות אג"ח נכסים התכווצו ל-6.3 מיליארד קרונות, הנמוך ביותר מאז שלושת החודשים האחרונים של 2018. המשבר הזה מותיר את המנפיקים נאבקים להבטיח הלוואות בנקאיות כשהמאזנים שלהם חורקים תחת משקל המינוף הגבוה וירידת הערכות הנכסים.
ינס אנדרסון, סמנכ"ל הכספים של קסטלום, אמר שהחברה בוחנת שווקי מימון נוספים בנוסף להלוואות משכנתא מסורתיות מבנקים נורדיים. הוא הביא את הדוגמה של הנפקות פרטיות בארה"ב בגלל משך הזמן הארוך והתמחור התחרותי שלהן. אבל אפילו למגזר הזה יש את המכשולים שלו להתגבר לאחר סערת השוק המוזהבת האחרונה בבריטניה.
אפשרות חלופית לעזור להקל על סחיטת המימון הייתה מכירת נכסים. SBB הורידה נכסים בהיקף כולל של 6.7 מיליארד קרונות במהלך הרבעון השני ולאחרונה הודיעה על מכירות נוספות של לפחות 10.5 מיליארד קרונות. ביולי הזהירה סטנדרד אנד פור'ס שיש "סיכוי של אחד לשלושה" שהיא עלולה להוריד את הדירוג שלה על בעל הבית לדרגת אי-השקעה.
מכירות אלה משכו את תשומת הלב לדאגה נוספת בקרב המשקיעים: רמות הבעלות הצולבת הגבוהות באופן יוצא דופן של שוודיה, אשר עוררו בעבר אזהרות מצד סוכנויות דירוג על סיכוני ממשל וניגודי עניינים אפשריים. M2 Asset Management מכרה את חלקה בקסטלום לבעל בית אחר, Akelius Residential Property AB.
איל הנכסים רוטגר ארנהולט הרים גבות כאשר מונה למנכ"ל קסטלום לאחר שנבחר לראשונה ליו"ר שלה. ארנהולט שולט גם ב-M2 והוא הבעלים הגדול ביותר ב-Corem Property Group, שבשנה שעברה הצטרפה לאחזקה אחרת שלו, Klovern AB, במיזוג של 1.7 מיליארד דולר. קסטלום בתורה מחזיקה בשליש מבעלת הבית הנורבגית Entra ASA, שבה בלדר הוא גם בעל מניות.
בדו"ח על המערכת הפיננסית במדינה בחודש מאי, אמר ה-FSA כי הגידול בחוב במגזר הנדל"ן אומר שהוא ממשיך להיות "פגיעות משמעותית ליציבות פיננסית". כלב השמירה הוסיף כי הוא עוקב מקרוב אחר החובות של חברות הנדל"ן המסחריות, כי הן "שיחקו לעתים קרובות תפקיד חשוב במשברים פיננסיים".
מריה גילהולם, אנליסטית נדל"ן במודי'ס, אומרת שרשתות הבעלות המורכבות בקרב חברות נדל"ן שבדיות "מגבילות עוד יותר את הגישה שלהן להון, מכיוון שחברות בדרך כלל מתמקדות בהגנה על הנזילות שלהן במיתון".
"אנטרה, שבה קסטלום ובלדר יחד מחזיקים במניות הרוב, היא דוגמה טובה", אמרה. "במשבר כאשר אתה צריך לדאוג לנזילות שלך ואולי למכור נכסים, זה יכול להיות קשה יותר לגרום לכולם לתמוך בהזרקת הון".
העיקר למנהלי כספים כמו אדמלם היא שהמכירה הייתה כה חמורה, עד שיש כעת מציאות שצריך להשיג ברגע שתתעמק בתתי המגזרים השונים של המגזר, כגון נכסים בעלי תשואה גבוהה יותר במשרדים, בתעשייה או חללים לוגיסטיים.
מנהל התיקים מצביע על חוב היברידי אירו שנמכר על ידי Balder, Castellum ו-Heimstaden Bostad AB כדוגמאות לבחירות מובילות.
מגזרים אלה "פחות רגישים להגדלת עלויות הריבית וייהנו מחוזים צמודים למדד", אמר מנהל התיקים. "אבל הדברים החשובים ביותר כרגע הם מאזנים מוצקים ובעלים תומכים חזקים".
הנקרא ביותר מתוך בלומברג ביזנסוויק
© 2022 בלומברג LP
מקור: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html