מכירות הבתים הקיימים, המהווים את רוב השוק, ירדו בפברואר במפתיע ב-7% לעומת חודש קודם לכן, שכן ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה עלתה לכ-4.1% בפברואר לעומת 3.6% בינואר, לפי Bankrate. כלכלנים מזהירים שזו רק ההתחלה, שכן הפדרל ריזרב מתחיל להדק את המדיניות המוניטרית. הביקוש לדיור מפגר אחרי שיעורי המשכנתאות בחודשיים עד שלושה, אומרת הכלכלנית הראשית של ג'פריס, אנטה מרקובסקה.
"בשורה התחתונה, זהו המגזר הרגיש ביותר לריבית במשק, והוא כנראה ייאבק" במחצית הראשונה של השנה, אומר מרקובסקה. איאן שפרדסון, כלכלן ראשי ב-Pantheon Macroeconomics, מציין שבקשות למשכנתאות כבר ירדו ביותר מ-10% מהשיא שלהן; הוא אומר שיישומים כאלה צפויים לרדת הרבה יותר ברבעון השני. "השוק פונה; צפו להיחלשות מתמשכת", אומר שפרדסון.
הכלכלה
טורים עדכניים יותר וסיקור מאת ליסה ביילפוס
האזהרות של וול סטריט מוצדקות, לאור בעיית האינפלציה שהפד רק החל לטפל בה. יו"ר הפד ג'רום פאוול הציע בנאום ביום שני שהבנק המרכזי מוכן להעלות את הריבית במרווחים של חצי נקודה - אולי מיד בפגישתו במאי ואולי הרבה מעל הריבית הניטרלית כביכול שמייצגת כלכלה צודקת. בעוד שהדיור ללא ספק יתרכך ככל שהריבית תעלה, יש כמה סיבות, מלבד הדמוגרפיה ומגמת העבודה מהבית, להמר שהיא מחזיקה מעמד טוב יותר הפעם לעומת מחזורי הידוק בעבר.
ראשית, שקול במה רוברטו פרלי, ראש המדיניות העולמית
פייפר סנדלר
,
אומר על הטון ה"ניצי יותר" של פאוול, למרות כל נתונים כלכליים חדשים בזמן שדיבר בפומבי. מצביעים מכל הסוגים לא אוהבים אינפלציה, ופוליטיקאים כנראה מודיעים לפאוול, אומר פרלי. "רוחות פוליטיות עשויות להשתנות במהירות אם הידוק הפד יאט את הכלכלה", הוא מוסיף. "אין לנו ספק שפאוול יגיב למצב הזה, בדיוק כמו שהוא מגיב להפך עכשיו". במילים אחרות, הנביחה של פאוול עלולה להיות גרועה יותר מהנשיכה שלו.
זה לא אומר שעבור דיור, האטה כלכלית חדה היא פתרון טוב לריבית נמוכה יותר של משכנתא. זה פשוט לומר שהפד עשוי לבחור להגן על הצמיחה על חשבון הבאת אינפלציית המחירים לצרכן - שעומדת כעת על 7.9% - למרחק פגיעה מיעד ה-2%.
זה הימור שרבים עושים. משקיעים ממשיכים לחרוש כסף בדיור, למרות סיכוני המאקרו הגדלים, אומר ריק פאלסיוס, מנהל או מחקר ב-John Burns Real Estate Consulting. ברבעון האחרון, רכישות המשקיעים זינקו ב-42% לעומת שנה קודם לכן, והחברה אומרת שהמשקיעים מהווים כעת 33% מרכישות הבתים בארה"ב - גבוה בכ-XNUMX נקודות אחוז מהמניות הממוצעות בעשור האחרון.
בעוד שחלק מרוכשי דירות מסורתיים בוודאי האיצו את הרכישות שלהם לפני שהפד העלה את הריבית החודש, משקיעים קונים לעתים קרובות בתים במזומן ואינם מושפעים ישירות משיעורי המשכנתא, אומר פאלאסיו. משקיעים גדולים לוקחים במהירות חלק ממשקיעי האמא והפופ שהיוו את הרוב המכריע של משקיעי הדיור, והוא מעריך שכרגע 60 מיליארד דולר בכסף מוסדיים מיועדים לשטח. "פעילות המשקיעים הייתה מטורפת בשנה שעברה. עכשיו זה אפילו יותר מטורף", הוא אומר.
המאניה משקפת את ציפיות האינפלציה המוגברות של המשקיעים. הם קונים נדל"ן כגידור, חונים במזומן במקום שבו הם יכולים להעלות את דמי השכירות ככל שהשכר והמחירים הכוללים מטפסים. זאת מכיוון שבעיות שרשרת האספקה לא משתפרות באופן שבו קיוו כלכלנים וקובעי מדיניות. עבור בוני בתים, פאלאסיוס אומר שבעיות האספקה מחמירות כאשר סין ננעלת שוב בתגובה למקרי Covid-19 הגואה והמלחמה באוקראינה מוציאה כמויות משמעותיות של סחורות מהשוק.
כל זה מחמיר את מצוקת הדיור שעזרה להעלות את המחירים בכ-20% בשנה שעברה. לפרספקטיבה על האופן שבו ההיצע המוגבל עוזר לערכים של בתים, היו עוד כמיליון בתים זמינים למכירה כאשר שיעורי המשכנתאות הגיעו לאחרונה ל-4.5%, אומר פאלאסיו. החברה שלו העלתה לאחרונה את הערכת העלייה במחירי הבית שלה לשנת 2022 ל-12% מ-8%.
כלכלנים אומרים שעליית המחירים, במיוחד לצד עליית ריבית המשכנתאות, היא רוח נגדית לפעילות הדיור בטווח הקרוב. אבל בהתחשב בכך שהדיור מהווה כ-40% ממדד המחירים לצרכן, ומכיוון שמחירי השכירות עוקבים אחרי מחירי הדירות בערך ב-12 עד 18 חודשים, המשקיעים יכולים לצפות שהדיור ימשיך להעלות את האינפלציה. האינפלציה אמורה בתורה לדחוף את הדיור - כמעט חמישית מהתוצר המקומי הגולמי - גבוה יותר.
הרשמה לניוזלטר
מגזין השבוע
דוא"ל שבועי זה מציע רשימה מלאה של סיפורים ותכונות אחרות במגזין השבוע. שבת בבוקר ET.
אחת הדרכים של משקיעים במניות להשתתף היא באמצעות קרנות השקעות בנדל"ן. ליסה שלט, מנהלת השקעות ראשית ב
מורגן סטנלי ניהול עושר
,
לאחרונה הציע להקצות יותר לסוג הנכסים, תוך התמקדות במגורים. ה
iShares נדל"ן למגורים ורב-מגזרים
קרן נסחרת בבורסה (טיקר: REZ) היא קרן הנותנת חשיפה לדירות ובתים צמודי קרקע, בין שאר ההשקעות.
למרות הסיבות להישאר חיוביות לגבי דיור, משקיעים לא יכולים לפטור את הבעלים הזה, ולפיכך הרגיש יותר לריבית המשכנתא, הרוכשים עדיין מהווים את רוב שוק הדיור. וגם, אומר פאלאסיוס, באותה מהירות שהמשקיעים העלו את מחירי הדירות, כך גם הם יכולים להאיץ את מיתון הדיור אם ארה"ב תיפול למיתון. אבל בהתחשב במספר והלהט של משקיעי דיור, ובהתחשב במלאי נמוך שיא, פאלאסיוס אומר שהמשקיעים ישימו במהירות קומה מתחת למחירים. "אם כבר, הם להוטים לראות הזדמנויות צצות כי השוק היה כל כך חם", הוא אומר.
זוהי חרב פיפיות, שכן משקיעים שקונים נתח גדול יותר מהבתים מחמירה את בעיית הנגישות העומדת בפני קונים רבים ומתורגמת לדמי שכירות גבוהים יותר עבור אלה שאינם רוצים או מסוגלים לקנות. עם זאת, לעת עתה, משקיעים עשויים לסייע בהגנה על שוק הדיור, המניות הנלוות והכלכלה הכוללת מפני חלק מהכאב שהריבית העלייה הופכת אחרת לבלתי נמנעת.
כתוב לי ליסה ביילפוס ב [מוגן בדוא"ל]
