למה שוק הדיור בועות פופ

בניגוד לשוק המניות שבו אנשים מבינים ומקבלים את הסיכון שהמחירים עלולים לרדת מעת לעת - לפעמים בצורה חמורה - אנשים רבים שקונים בית לא באמת חושבים שערך הבית שלהם אי פעם ירד בהרבה.

ואכן, היסטורית, שוק הדיור לא הושפע מבועות מחירים בהשוואה לסוגי נכסים אחרים. ייתכן שהדבר נובע בחלקו מעלויות העסקאות הגדולות הקשורות לרכישת בית, שלא לדבר על עלויות הנשיאה של בעלות ותחזוקה של בית - כל אלה מונעים התנהגות ספקולטיבית. עם זאת, שוקי הדיור עוברים לפעמים תקופות של התלהבות לא רציונלית ורואים את המחירים עולים במהירות לפני שהם יורדים בחזרה.

במאמר זה, נדון בגורמים לבועות מחירי הדיור, בטריגרים שגורמים לבועות הדיור להתפוצץ, ולמה רוכשי דירות צריכים להסתכל על ממוצעים ארוכי טווח בעת קבלת החלטות דיור קריטיות.

מהי בועת דיור?

לפני שנכנסים לסיבות לבועות הדיור ומה גורם להן לצוץ, חשוב להבין בועת דיור בפני עצמה. אלה מתחילים בדרך כלל בקפיצה בביקוש לדיור, למרות כמות מוגבלת של מלאי זמין.

הביקוש גדל עוד יותר כאשר ספקולנטים נכנסים לשוק, מה שהופך את הבועה לגדולה יותר כאשר הם מוציאים נכסים להשקעה והיפוכים עליון. עם היצע מוגבל וכל כך הרבה ביקוש חדש, המחירים עולים באופן טבעי.

לבועות הדיור יש השפעה ישירה על ענף הנדל"ן, אך גם על בעלי הדירות ועל הכספים האישיים שלהם. ההשפעה שיכולה להיות לבועה על הכלכלה (למשל, על שיעורי הריבית, תקני ההלוואות ונהלי איגוח) יכולה לאלץ אנשים למצוא דרכים לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם כשהזמנים פתאום מתהפכים ומתקשים. חלקם אולי אפילו יצטרכו לחפור עמוק יותר בכיסם, תוך שימוש בכספי חסכונות ופרישה רק כדי לשמור על בתיהם. אחרים יפשטו רגל ויעקלו.

כל בועה היא בדרך כלל רק אירוע זמני. למרות שבועות בשוקי המניות יכולות להתרחש בתדירות גבוהה יותר, בועות דיור יכולות להימשך זמן רב יותר, על פי קרן המטבע הבינלאומית (IMF), ויכולות להימשך מספר שנים.

גורמים לבועות שוק הדיור

מחיר הדיור, כמו המחיר של כל סחורה או שירות בשוק חופשי, מונע על ידי חוק ההיצע והביקוש. כאשר הביקוש גדל או ההיצע יורד, המחירים עולים. בהיעדר אסון טבע כלשהו, ​​שעלול להקטין את ההיצע המיידי של בתים, המחירים עולים כאשר הביקוש נוטה לעלות על מגמות ההיצע. היצע הדירות יכול גם להיות איטי להגיב לעלייה בביקוש כי לוקח הרבה זמן לבנות או לתקן בית, ובאזורים מפותחים פשוט אין יותר קרקע לבנות עליה. לכן, אם יש עלייה פתאומית או ממושכת בביקוש, המחירים בוודאי יעלו.

ברגע שיקבע שעלייה מעל הממוצע במחירי הדיור מונעת בתחילה מהלם ביקוש, עלינו לשאול מה הגורמים לעלייה זו בביקוש. ישנן מספר אפשרויות:

• עלייה בפעילות הכלכלית הכללית והגברת השגשוג שמכניסה יותר הכנסה פנויה לכיס הצרכנים ומעודדת בעלות על בתים
• גידול באוכלוסייה או בפלח הדמוגרפי של האוכלוסייה הנכנסת לשוק הדיור
• רמת ריבית נמוכה וכללית, במיוחד ריביות לטווח קצר, שהופכת את הבתים למשתלמים יותר
• מוצרי משכנתא חדשניים או חדשים עם תשלומים חודשיים ראשוניים נמוכים שהופכים את הבתים לזולים יותר לפלח דמוגרפי חדש
• גישה קלה לאשראי - לרוב עם סטנדרטים נמוכים יותר של חיתום - שגם מביאה יותר קונים לשוק
• ניירות ערך מובנים בגובה משכנתא עם תשואה גבוהה (MBS), כפי שדרשו משקיעים בוול סטריט המעמידים יותר אשראי משכנתא לרשות הלווים
• תמחור פוטנציאלי שגוי של סיכון על ידי מלווי משכנתאות ומשקיעי אג"ח משכנתאות המרחיב את זמינות האשראי ללווים
• מערכת היחסים קצרת הטווח בין מתווך משכנתאות ללווה שבמסגרתו מעודדים לפעמים הלווים לקחת סיכונים מוגזמים
• חוסר אוריינות פיננסית ולקיחת סיכונים מוגזמת של לווי משכנתא.
• התנהגות ספקולטיבית ומסוכנת של רוכשי דירות ומשקיעי נכסים, המונעת מהערכות הערכה לא מציאותיות ולא ברות קיימא למחירי הדירות.
• עלייה בהיפוך הבית.

כל אחד מהמשתנים הללו יכול להשתלב זה עם זה כדי לגרום לבועה בשוק הדיור להמריא. ואכן, גורמים אלה נוטים להיזון זה מזה. דיון מפורט בכל אחד מהם אינו בגדר מאמר זה. אנו פשוט מציינים שבאופן כללי, כמו כל הבועות, עלייה בפעילות ובמחירים קודמת לנטילת סיכונים מוגזמת והתנהגות ספקולטיבית של כל משתתפי השוק - קונים, לווים, מלווים, בונים ומשקיעים.

כוחות שפורצים את הבועה

הבועה מתפוצצת לבסוף כאשר לקיחת סיכונים מוגזמת הופכת לרווחת בכל מערכת הדיור והמחירים כבר לא משקפים משהו שקרוב ליסודות. זה יקרה בזמן שהיצע הדיור עדיין גדל בתגובה לזינוק הביקוש הקודם. במילים אחרות, הביקוש יורד בעוד ההיצע עדיין גדל, מה שגורם לירידת מחירים חדה מכיוון שאיש לא נשאר לשלם על עוד יותר בתים ומחירים גבוהים אף יותר.

מימוש סיכון זה בכל המערכת מופעל על ידי הפסדים שספגו בעלי בתים, מלווי משכנתאות, משקיעי משכנתאות ומשקיעי נכסים. ההכרות הללו עשויות להיגרם על ידי מספר דברים:

• עלייה בשיעורי הריבית שמרחיקה קונים מסוימים את הבעלות על בתים, ובמקרים מסוימים הופכת את הבית שבבעלותו כיום ללא סביר. זה מוביל לרוב למחדל ועיקול, אשר בסופו של דבר מוסיף להיצע הנוכחי הקיים בשוק.
• ירידה בפעילות הכלכלית הכללית שמובילה לפחות הכנסה פנויה, אובדן מקומות עבודה או פחות משרות פנויות, מה שמקטין את הביקוש לדיור. מיתון מסוכן במיוחד.
• הביקוש מוצה, מה שמביא את ההיצע והביקוש לשיווי משקל ומאט את הקצב המהיר של התייקרות מחירי הדירות שחלק מבעלי הבתים, במיוחד ספקולנטים, סומכים עליהם כדי שהרכישות שלהם יהיו סבירות או רווחיות. כאשר העלייה המהירה במחיר עומדת, אלה שסומכים על כך שישיגו את בתיהם עלולים לאבד את בתיהם, ולהביא יותר היצע לשוק.

השורה התחתונה היא שכאשר ההפסדים מתגברים, תקני האשראי מתהדקים, קבלת משכנתא קלה אינה זמינה יותר, הביקוש יורד, ההיצע גדל, הספקולנטים עוזבים את השוק והמחירים יורדים.

התרסקות שוק הדיור 2007–08

באמצע שנות ה-2000, כלכלת ארה"ב חוותה בועת דיור נרחבת שהייתה לה השפעה ישירה על הבאת המיתון הגדול. בעקבות בועת הדוטקום, הערכים בנדל"ן החלו לזחול, מה שהניע עלייה בבעלות על בתים בקרב קונים ספקולטיביים, משקיעים וצרכנים אחרים. ריביות נמוכות, תקני הלוואות רפויים - כולל דרישות מקדמה נמוכות ביותר - אפשרו לאנשים שאחרת לא היו יכולים לרכוש בית להפוך לבעלי בתים. זה העלה את מחירי הדירות אפילו יותר.

אבל משקיעים ספקולטיביים רבים הפסיקו לקנות כי הסיכון נהיה גבוה מדי, מה שהוביל קונים אחרים לצאת מהשוק. ואכן, התברר שכאשר הכלכלה הפכה לרעה, הרבה מאוד לווי סאב-פריים מצאו את עצמם לא מסוגלים לשלם את המשכנתאות החודשיות. זה, בתורו, גרם לירידת מחירים. ניירות ערך מגובי משכנתאות נמכרו בכמויות אדירות, בעוד שפירעונות משכנתאות ועיקולי משכנתאות עלו לרמות חסרות תקדים.

היפוך ממוצע

לעתים קרובות מדי, בעלי בתים עושים את השגיאה המזיקה בהנחה שביצועי המחירים האחרונים יימשכו גם בעתיד מבלי להתייחס תחילה לשיעורי ייסוף המחירים ארוכי הטווח והפוטנציאל לשינוי ממוצע.

חוקי הפיזיקה קובעים שכאשר עצם כלשהו - שצפיפותו גדולה מהאוויר - מונע כלפי מעלה, הוא בסופו של דבר חוזר לכדור הארץ מכיוון שכוחות הכבידה פועלים עליו. חוקי הפיננסים קובעים באופן דומה כי שווקים שעוברים תקופות של עליית מחירים או פיחות מהירים יחזרו, עם הזמן, לנקודת מחיר שתעמיד אותם בקנה אחד עם המקום שבו שיעורי הייסוף הממוצעים לטווח ארוך שלהם מצביעים על כך שהם צריכים להיות. זה ידוע בתור החזרה לממוצע.

המחירים בשוק הדיור עוקבים אחר נטייה זו לנסיגה מרושעת. לאחר תקופות של עליית מחירים מהירה, או במקרים מסוימים, ירידת ערך, הם חוזרים למקום שבו שיעורי העלייה הממוצעים לטווח ארוך שלהם מצביעים על כך שהם צריכים להיות. מחירי הדירות פירושם שהחזרה יכולה להיות מהירה או הדרגתית. מחירי הדירות עשויים לנוע במהירות לנקודה שמחזירה אותם לממוצע לטווח ארוך, או שהם עשויים להישאר קבועים עד שהממוצע לטווח ארוך ישיג אותם.

מדד מחירי הדיור בארה"ב

הערך התיאורטי המוצג לעיל נגזר על ידי חישוב האחוז הממוצע של העלייה הרבעונית במדד מחירי הדיור מהרבעון הראשון של 1985 ועד הרבעון הרביעי של 1998 - הנקודה המשוערת שבה מחירי הדירות החלו לעלות במהירות מעל המגמה ארוכת הטווח. . לאחר מכן, הגידול הממוצע הרבעוני המחושב באחוז הוחל על הערך ההתחלתי המוצג בגרף ועל כל ערך עוקב כדי לגזור את הערך התיאורטי של מדד מחירי הדיור.

הערכות הערכה

יותר מדי רוכשי דירות משתמשים רק בביצועי המחירים האחרונים כאמת מידה למה שהם מצפים במהלך השנים הקרובות. בהתבסס על ההערכות הלא מציאותיות שלהם, הם לוקחים סיכונים מופרזים. לקיחת סיכונים מוגזמת זו קשורה בדרך כלל לבחירת המשכנתא, ולגודל או עלות הבית שהצרכן רוכש.

ישנם מספר מוצרי משכנתא המשווקים בכבדות לצרכנים ומיועדים להיות הלוואות לטווח קצר יחסית. הלווים בוחרים את המשכנתאות הללו על סמך הצפי שיוכלו למחזר מתוך אותה משכנתא תוך מספר שנים מסויים, והם יוכלו לעשות זאת בגלל ההון העצמי שיהיה להם בבתיהם בשלב זה.

עם זאת, ביצועי מחירי הדירות האחרונים אינם בדרך כלל חיזוי טוב של ביצועי מחירי הדירות העתידיים. רוכשי בתים צריכים להסתכל על שיעורי הערכה ארוכי טווח של התייקרות הדירות ולשקול את העיקרון הפיננסי של החזרה ממוצעת בעת קבלת החלטות מימון חשובות. גם ספקולנטים צריכים לעשות את אותו הדבר.

בעוד שלקיחת סיכונים אינה רעה מטבעה, ולמעשה, לקיחת סיכונים היא לעתים הכרחית ומומלצת, המפתח לקבלת החלטה טובה מבוססת סיכונים הוא להבין ולמדוד את הסיכונים על ידי הערכת אומדנים כלכליים. זה חל במיוחד על ההחלטה הפיננסית הגדולה והחשובה ביותר שרוב האנשים מקבלים - רכישה ומימון של בית.

בשורה התחתונה

עיקרון פשוט וחשוב של כספים הוא היפוך ממוצע. בעוד שווקי הדיור אינם נתונים לבועות כמו שווקים מסוימים, בועות דיור קיימות. ממוצעים ארוכי טווח מספקים אינדיקציה טובה לאן מחירי הדיור יגיעו בסופו של דבר בתקופות של ייסוף מהיר ואחריהן עומדים או יורדים מחירים. הדבר נכון גם לתקופות של עליית מחירים מתחת לממוצע.