לאן נדל"ן

אין ספק כי כל עוד הפדרל ריזרב (הפד) יישאר מחויב למדיניות ההידוק נגד האינפלציה שלו, דיור - מכירות, כמו גם בנייה ותמחור - ימשיכו לסבול מעליית שיעורי המשכנתאות. אבל זה לא כל הסיפור. זרמים צולבים ייכנסו למשוואת הדיור כאשר אנשים רואים יותר ויותר בנדל"ן דרך להגן על עושרם מפני ההשפעות השליליות של האינפלציה על מניות, אג"ח ומכשירים פיננסיים אחרים.

עד כה, רוב הלחץ נטה לצד השלילי של ספר הנדל"ן. מאז שהפד החל להעלות את הריבית במרץ האחרון, הריבית הממוצעת של משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה גדלה, אם כי באופן לא שווה, מ-2.8% ליותר מ-6.0%. מכיוון שהמהלך הזה יותר מהכפיל את עלות התמיכה במשכנתא, אין זה פלא שהקנייה נפגעה. מכירות בתים חדשים, כפי שעוקבים אחר משרד המסחר, ירדו ב-39% מהשיאים בינואר עד יולי, התקופה האחרונה שעבורה קיימים נתונים. הבנייה הגיעה לאחר מכן. התחלות של בתים חדשים ברחבי הארץ, ירדו ב-19% מהשיא שלהם בפברואר האחרון. גם מחירי הדירות התרככו. המחיר החציוני של בית קיים שנמכר בארצות הברית ירד ב-2.2%, על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR), מ-420,000 דולר ביוני ל-410,600 דולר ביולי האחרון, התקופה האחרונה שלגביה העמותה מציעה נתון.

הפד מבטיח להגביר את הלחץ השלילי הזה בחודשים הקרובים. היו"ר ג'רום פאוול, באופן מובן, סירב לומר בדיוק עד כמה וכמה מהר הוא מתכוון להעלות את הריבית, אבל הוא התחייב להמשיך בצעדים כאלה כל עוד יידרש כדי להביא לשליטה על האינפלציה. אלא אם יתמזל מזלו של האומה, והאינפלציה תירגע מעצמה, הוא יצטרך לעשות הרבה יותר ממה שכבר עשה. קחו בחשבון שעם אינפלציה של 7-8% וריבית לשנה של 1-3%, הלווים מחזירים הלוואה בדולרים שהפסידו הרבה יותר בכוח הקנייה האמיתי מאשר הריבית שהם נותנים למלווה. זה כמעט לא עושה הרבה כדי לבלום את זרימת הדרישות לאשראי הגורמות לאינפלציה.

אבל גם כשהפעולות הסבירות של הפד מעלות את עלויות המשכנתא ובהתאם מעצימות את ההשפעות השליליות על הדיור, הרצון לגדר את האינפלציה באמצעות נדל"ן יכנס יותר ויותר לידי ביטוי. אנשים יעשו מה שהם יכולים כדי לקנות, למרות העלייה בעלויות, מכיוון שבעלות על בתים, בין אם היא על הסף ובין אם היא נתמכת על ידי משכנתא בריבית קבועה, תייצב חלק חשוב אחד בתקציבי משק הבית, פיתוי נהדר בסביבה שבה האינפלציה מעלה את כל עלויות מחיה אחרות. יתרה מכך, סביר להניח שהנדל"ן יעלה לפחות במקביל לקצב האינפלציה הכללי, מה שיהפוך אותו למאגר עושר אטרקטיבי יותר מאשר אג"ח, אשר יראו את המחירים שלהם יורדים עם כל העלאת ריבית ומניות, שיספגו חישוב שווי שלילי עקב עליית שיעורי הריבית וכן מאי הוודאות הבלתי נמנעת הנובעת מלחצי מחירים כלליים.

כוחות אלה בהחלט ניצחו במהלך האינפלציה הגדולה האחרונה בשנות ה-1970 וה-1980. בין 1970 ל-1990 עלה מדד המחירים לצרכן במדינה זו ב-6.2 אחוזים בשנה בממוצע. שיעורי המשכנתא הקבועים עלו מכ-7.3% ב-1970 ליותר מ-13% ב-1985, מה שהעלה את עלות התמיכה במשכנתא בכמעט 80%. עבור אלה שהחזיקו בבעלותם את הבתים שלהם או ששיעורי המשכנתא שלהם ננעלו, זה לא היה אומר כלום, אבל זה היה חשוב מאוד לקונים פוטנציאליים. עם זאת, למרות הרוח הנגדית הניכרת של עליית שיעורי המשכנתאות שנכפו על רכישה, המחיר החציוני של בית שנמכר בארצות הברית עלה במהלך תקופה זו מ-23,900 דולר ל-125,000 דולר, עלייה של 8.6 אחוזים בשנה ותשואה על השקעה של 2.4 נקודות אחוז. שנה העולה על האינפלציה וטוב יותר מכל כלי רכב אחרים העומדים לרשות המשקיעים.

כמובן שעלויות המשכנתא העולות בתקופה זו הכבילו קונים לחפש את גידור האינפלציה בנדל"ן, והם יעשו זאת בסביבה הנוכחית. אבל במקום פשוט להרחיק אנשים, ההיסטוריה מרמזת שהקונים ככל הנראה יורידו את חלוקת המחירים. המגבלה התקציבית שהוטלה על ידי עליית עלויות המימון תגרום לאנשים לא להתרחק אלא להסתפק בפחות בית במיקום אולי פחות מפואר. השפעה זו ניכרת כבר בנתוני משרד המסחר. בדצמבר האחרון, כאשר שיעורי המשכנתא עדיין היו נמוכים וחששות האינפלציה רק ​​ניצחו, מספר לא פרופורציונלי של מכירות התרחש בקצה הגבוה של התפלגות המחירים. למרות שמחיר הדירה החציוני שמעקב ה-NAR עמד על כ-360,000 דולר, שליש מלא מרכישות הדירה ברחבי הארץ התרחשו במעל 500,000 דולר. רק 29% מהרכישות הארציות התרחשו במחירים קרובים לחציון. עם העלייה בריביות המשכנתאות, חלה תנועה למטה בהתפלגות המחירים. נכון ליולי, כ-83% מהרכישות התרחשו במחירים המקובצים קרוב למחיר החציוני.

דפוס מתחיל זה יהפוך כנראה לקיצוני יותר מאוחר יותר השנה ולתוך 2023. הוא עשוי להימשך זמן רב יותר במקרה הלא בלתי סביר שהאינפלציה תימשך. מכירות במחירים הכי גבוהים ללא ספק יחזיקו מעמד. סבירות של סבירות נמוכה יותר עבור אלה שקונים בטווח הזה, בעוד שלאותם אנשים יש צורך עז להגן על עושר מפני הפסדים בשווקים הפיננסיים ומפני פגעי האינפלציה האחרים. אחרים שפעם יכלו להגיע בגלל שיעורי משכנתא נמוכים יסחרו ירידה קרובה יותר למחיר החציוני, בעוד אלו שתמיד נאלצו לקנות בקצה התחתון של התפלגות המחירים ייאלצו לצאת מהשוק. הלחצים השליליים יגבילו את המכירות והבנייה ויעכבו את עליות המחירים, אך פחות ממה שניתן להציע בהסתכלות פשטנית על עלות המימון בלבד.