איפה המחירים ירדו? ולמה?

המנות העיקריות

• מורגן סטנלי חזה ירידה של 10% במחירי הדיור מיוני 2022 עד 2024. זאת לצד עליית התמחור של 45% שראה שוק הדיור בארה"ב בין דצמבר 2019 ליוני 2022.
• כמה שווקים כבר מציגים ירידה משמעותית במחיר, בראש הרשימה נמצאות מטרו כמו סן פרנסיסקו, סיאטל וסן ​​דייגו.
• בעוד שמחירי הבתים צפויים לרדת, הביקוש לדיור שנגרם על ידי המחסור המתמשך של אמריקה עשוי להגן על הפסדים קטקליזמים לבעלי בתים. אנחנו לא מסתכלים על מצב של 2008.

בין יוני 2022 לסוף 2024, מומחים במורגן סטנלי צופים ירידה של כ-10% במחירי הדיור הלאומיים הממוצעים. במבט ראשון, המספרים האלה עשויים להיראות מדאיגים, אבל חשוב לקחת בחשבון את ההקשר.

ראשית, רמה זו של קירור שוק אינה מעידה בהכרח על "התרסקות". בדרך כלל, כאשר אנו רואים קריסת שוק הדיור, אנו מצפים לראות ירידה בתמחור של לפחות 20%. זה לא קרוב למה שמומחים חוזים כרגע - אלא אם ניכנס למיתון עמוק ואפל שמעורר שיעורי אבטלה גבוהים. גם אז, סביר להניח שזה לא יהיה גרוע כמו 2008.

ישנם מספר גורמים המחצצים את השוק מפני נפילה חופשית. בואו ניקח אותם בחשבון לפני שנסקור את הערים שנפגעו הכי קשה.

השוק היה בראלי לא בר קיימא במשך שנתיים

ערכי הבתים זינקו מאז החלה המגיפה. מדצמבר 2019 ועד יוני 2022, המחירים עלו ב-45%. גם לאחר שהתייחסו לירידות המחירים האחרונות, מחירי הדירות עלו ב-38% מאז מרץ 2020. רמת צמיחה זו הייתה חסרת תקדים ובלתי ברת קיימא. בשלב מסוים זה היה צריך להאט.

העובדה שזה לא היה בר קיימא היא אחת הסיבות לכך שהוא מאט. שוק הדיור גברה משמעותית על גידול השכר, כך שלמרות שאנו בעיצומו של מצוקת דיור, רחוק פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בפועל.

מצוקת הדיור באמריקה לא משתפרת

הרקע לכך הוא שאמריקה נמצאת, והייתה, בעיצומו של מצוקת דיור - אפילו לפני המגיפה. כדי לתקן את הבעיה הזו, מומחים ב-Freddie Mac ו-Up for Growth, עד 2021, העריכו שאמריקה זקוקה ל-3.8 מיליון בתים חדשים. אם תשאלו את האיגוד הלאומי של מתווכים, המספר הזה עשוי להיות קרוב יותר ל-7 מיליון בתים חדשים.

עם זאת, הבנייה החדשה מואטת. התחלות הבתים ירדו ב-8.8% משנה לשנה בין אוקטובר 2021 לאוקטובר 2022, ובקשות להיתרים לבנייה חדשה ירדו ב-10.1% באותה תקופה.

Tryqעל ערכת האינפלציה של Q.ai | Q.ai - חברת פורבס

המשמעות היא שלכל ירידה במחירי הדירות במהלך השנה הקרובה יש ככל הנראה רצפה. בעוד שפחות אנשים שרוצים לקנות יכולים בגלל המחירים הגבוהים, המחסור בהיצע ימנע מקווים שההיצע לא יעלה בהרבה על הביקוש.

התוצאה של המשוואה הזו לא יפה לשוכרים - רבע מהם כבר משלמים יותר מ-50% מהכנסתם לבעל הבית הנוכחי שלהם. ייתכן שמחירי הדירות לא ירדו לנקודה שבה האנשים האלה יכולים להרשות לעצמם לקנות.

אבל עבור בעלי בתים, זה עשוי לספק איזשהו הבטחה קטנה שהם לא נמצאים בסיכון גבוה לאבד את ביתם. אפילו במהלך החודשים האחרונים, כאשר מחירי הדירות החלו להתקרר ברוב השווקים, שיעורי העיקול עדיין לא הגיעו לרמות שלפני המגפה. ונסיבות השוק שגרמו לרבים כל כך להתהפך על המשכנתאות שלהם ב-2008 אינן קיימות היום.

איפה מחירי הדירות יורדים הכי מהר?

זה לא אומר שמחירי הדירות לא ירדו בכלל. למעשה, על פי מדד S&P Case-Shiller, ערכי הבתים ירדו ב-2.6% בין יוני לספטמבר 2022. הם עדיין עלו ב-7.81% משנה לשנה, אבל קליפ של הירידות לטווח קצר היו בולטים.

רוב אזורי המטרו ש-S&P מחשיבים חוו ירידה בתקופת שלושת החודשים בשנת 2022, אך בערים אלו נרשמה הירידה הגדולה ביותר:

• סן פרנסיסקו: – 10.36%
• סיאטל: – 9.55%
• סן דייגו: – 7.24%
• לוס אנג'לס: – 5.61%
• דנבר: – 5.60%
• דאלאס: – 4.34%
• פורטלנד: – 4.25%
• לאס וגאס: – 3.69%

מבין שתי המטרו שעדיין חוו עליות מחירים במהלך תקופה של שלושה חודשים, בכולם נרשמו ירידות מחירים מאוגוסט עד ספטמבר 2022.

מדוע המחירים יורדים מהר יותר בערים אלו?

המקרה הטוב ביותר עשוי להיות השוק שראה את ירידות המחירים הגדולות ביותר: סן פרנסיסקו.

שוק סן פרנסיסקו מתמודד עם אותן בעיות כמו שאר המדינה: מחירי דירות לא סבירים וגבוהים (אם כי מעט פחות גבוה בנובמבר) שיעורי הריבית. ההבדל הגדול ביותר הוא שסן פרנסיסקו נאלצה ליפול עוד יותר.

לסן פרנסיסקו יש כבר זמן רב את אחד משווקי הדיור היקרים ביותר במדינה. לחלק מהמחירים הגבוהים ביותר במדינה יש את הרחוקה ביותר לרדת.

סן פרנסיסקו בפרט חוותה יציאה המונית מאז החלה המגיפה, כאשר המחוז איבד כ-6.7% מאוכלוסייתו בין יולי 2020 ליולי 2021 בלבד. אחד ההסברים לכך הוא ככל שתפקידים נוספים הפכו מרוחקים החל ממרץ 2020, עובדי טכנולוגיה - המרוכזים מאוד באזור זה - קטפו כמה מההזדמנויות הרבות ביותר לעבוד מהבית.

ולמה לשלם עבור בית באחד משווקי הנדל"ן היקרים ביותר במדינה כאשר אתה יכול לגור ולעבוד בכל מקום אחר?

בעוד שחלק מהעובדים חוזרים לאזור המפרץ, כאשר חברות מסוימות מסירות הזדמנויות עבודה גמישות, ההשפעות של הגירות המוניות של עבודה מרחוק עדיין הטביעו חותם משמעותי על שוק הנדל"ן בעיר.

שאר הערים ברשימה, מסיאטל ועד DC, חוו תופעות דומות, אם כי המצב של כל שוק הוא ייחודי בחלקו.

לדוגמה, מחירי הדירות בניו יורק ירדו, אך לא כמו אלה בסן פרנסיסקו. חברות המבוססות בניו יורק יישמו יותר מדיניות חובה של החזרה למשרד, מה שאילץ יותר אנשים לחזור לעיר. זו עשויה להיות סיבה חלקית לירידות המחירים המרוככות שלה בהשוואה לסן פרנסיסקו.

בשורה תחתונה

סביר להניח ששוק הדיור יאבד מערכו עד 2024, אבל זה יותר תיקון שוק מאשר קריסת שוק. מכיוון שלאמריקה יש מחסור בדיור, הביקוש צפוי למנוע ממחירי הדירות לרדת לשכחה.

בסופו של דבר, זה כנראה דבר חיובי בכל הנוגע לאינפלציה, אבל זה לא אומר שזה מגיע בלי קצת כאב. כדי להשקיע בביטחון אפילו דרך שווקים בעלי השפעה שלילית, ולהישאר נזיל ככל הנדרש כדי לקפוץ על בית החלומות שלך, שקול את Q.ai's ערכת הגנה מפני אינפלציה. ערכות השקעה אלו ממנפות את הכוח של AI כדי לעזור לך לגדר את השפעות האינפלציה על תיק ההשקעות שלך, ולחפש את השווקים עבור ההשקעות הטובות ביותר עבור כל מיני סובלנות סיכונים ומצבים כלכליים.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית. כאשר אתה מפקיד $100, נוסיף $100 נוספים לחשבונך.