מה קורה עם מחירי הדירות? שיעורי משכנתא, היצע הדוק הם גורמים

מחירי הדירות מתרככים ברוב השווקים ברחבי הארץ.

עם זאת, מחירי הדירות עדיין גבוהים יותר בהשוואה לפני שנה, ואין זה סביר שהם יירדו בצורה תלולה מדי.

העלייה החדה בריביות המשכנתא במהלך החודשים האחרונים ייקרה את הדיור לכל מי שזקוק להלוואה. למרות שחלק מהקונים נסוגים, וחלק מהמוכרים מורידים את מה שהם מבקשים, ביקוש חזק ואספקה ​​צפופה תומכים במחירים.

הדוחות האחרונים משתמשים בהשוואות חודשיות בגלל התפנית החדה בתנופת הדיור החמה פעם, מונעת מגיפה. אז השינויים יכולים להיראות דרמטיים.

בלאק נייט, חברת תוכנות, נתונים וניתוח נדל"ן, דיווחה על החודש השני ברציפות של ירידות באוגוסט, עם ירידת מחירים של 0.98% מיולי. היא דיווחה על עדכון כלפי מעלה של 1.05% ירידה חודשית ביולי. יחד, אלה מסמנים את הירידות החודשיות הגדולות ביותר מזה יותר מ-13 שנים ואת השמינית בגודלה מאז תחילת שנות ה-1990 לפחות, אמר Black Knight.

"כל אחד מהם היה ירידת המחירים הגדולה ביותר בחודש בודד מאז ינואר 2009 - יחד הם מייצגים חודשיים רצופים של נסיגה משמעותית לאחר יותר משנתיים של צמיחה שוברת שיאים", בן גרבוסקה, נשיא בלאק נייט לנתונים וניתוחים , נכתב בדוח.

"ה רק חודשים עם ירידות מחירים חד-פעמיות גבוהות משמעותית ממה שראינו ביולי ואוגוסט היו בחורף 2008, בעקבות פשיטת הרגל של ליהמן ברדרס והמשבר הפיננסי שלאחר מכן", הוסיף.

למרות כל הגורמים הללו, חשוב לזכור שגם הנדל"ן מושפע מאוד מכוחות כלכליים מקומיים. זה גם עונתי. משפחות נוטות לקנות בתים גדולים ויקרים יותר באביב ובקיץ, כך שהם יכולים לעבור בין שנות הלימודים. זה מטה את המחירים גבוה יותר. בתים קטנים יותר וזולים יותר נוטים להימכר בסתיו ובחורף, מה שמטיף את המחירים. זו הסיבה שמחירי הדירות מושווים בדרך כלל משנה לשנה, כדי לקבל את הקריאה המדויקת ביותר.

מחיר הבית הממוצע עומד כעת על כ-2%, או 8,800 דולר, מהשיא של 438,000 דולר ביוני. Black Knight מדווח שהמחירים אינם מהשיאים שלהם ב-97 מתוך 100 השווקים הגדולים בארה"ב, אך הם עדיין גבוהים בכ-40% ממה שהם היו ב-2019, לפני המגיפה.

אבל קצב הצמיחה מתקרר. השבוע דיווחה CoreLogic כי מחירי הדירות היו גבוהים ב-13.5% באוגוסט בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. זהו שיעור התיסוף השנתי הנמוך ביותר מאז אפריל 2021, על פי הדו"ח. זה משקף באופן חלקי את דרישת הקונים המתקררת עקב שיעורי משכנתא גבוהים יותר. CoreLogic צופה שהעליות השנתיות הללו ימשיכו להתכווץ, אך עדיין יציגו עלייה של 3.2% עד אוגוסט של השנה הבאה.

התאחדות המתווכים הלאומית, בה דוח מכירת בתים באוגוסט, הראה שהמחיר החציוני של בית קיים עלה ב-7.7% משנה לשנה. השווה את זה לעלייה של 15% משנה לשנה רק במאי האחרון. החציון מוטה לרוב לפי סוגי הבתים הנמכרים. לאחר פריחה במכירות בתי יוקרה במהלך המגיפה, המכירות של בתים במחירים גבוהים יותר ירדו באוגוסט. זה עשוי להסביר לפחות חלק מהרווח השנתי הקטן יותר.

עם זאת, המתווכים ציינו כי בעוד שמחירי הדירות יורדים באופן מסורתי מיולי עד אוגוסט, השנה הם ירדו פי שלושה מהקצב הרגיל.

שווקים מסוימים מתרככים מהר יותר מאחרים. חלק מהשווקים שרואים את הירידות הגדולות ביותר הם מהיקרים ביותר לשעבר, כמו סן חוזה, סן פרנסיסקו וסיאטל, לפי Black Knight. השווקים הללו נפגעים בצורה הקשה ביותר מהעלייה בריביות המשכנתא מכיוון שהם היו כל כך לא סבירים מלכתחילה.

שווקים אחרים שראו ירידות גדולות הם אלו שראו את הזינוק הגדול ביותר בביקוש במהלך המגיפה, כמו פיניקס ולאס וגאס. עם היכולת לעבוד מכל מקום, אנשים נהרו לשווקים הזולים יותר, שבהם האקלים אולי היה ידידותי יותר. הזינוק הזה בביקוש הניע את המחירים.

עליות מחירים גדולות מחזיקות מעמד בשווקי פלורידה, שממשיכים לראות ביקוש חזק בגלל המעבר של עובדי טכנולוגיה רבים מעמק הסיליקון לחגורת השמש במהלך המגיפה.

אין זה סביר שמחירי הדירות יירדו בצורה דרמטית כפי שהם ירדו במהלך המיתון הגדול שנגרם על ידי המשבר הפיננסי, כי יש הרבה יותר ביקוש מאשר היצע.

לפני המגיפה, האספקה ​​הייתה נמוכה עקב עשור של בנייה תת-קרקעית בעקבות המיתון הגדול. רכישת הדירות הזועמת במהלך המגיפה רק החריפה את המחסור הזה. חוסר האיזון בביקוש ההיצע היה מה שדחף את מחירי הדירות ליותר מ-40% תוך שנתיים בלבד.

יש גם פחות מוכרים. הם רואים את השוק נחלש וחלקם לא רוצים לקבל פחות עבור הבית שלהם ממה שהם מרגישים שמגיע לו.

"כרגע, מוכרים פוטנציאליים לא רק מתמודדים עם ירידה בביקושים וירידת מחירים עקב ריביות גבוהות יותר, אלא יש להם גם חוסר תמריץ הולך וגובר לוותר על משכנתאות בריבית נמוכה היסטורית בסביבה זו. חלקם עשויים להמתין מחוץ לשוק כדי לראות אם הביקוש - והמחירים - יחזרו באביב", אמר גרבוסקה.

יש כשלושה חודשי היצע בשוק הביתי הקיים, שהם כמחצית ממה שנחשב לשוק מאוזן. יש יותר היצע בשוק הבתים החדשים, אבל לבנייה חדשה יש פרמיית מחיר, והרוכשים כיום מתמודדים עם שיעורי משכנתא גבוהים יותר. התמחור עדיין באחת הרמות הגרועות בהיסטוריה, למרות שהמחירים התרככו מעט.

מה שנראה שרוב המומחים מסכימים עליו הוא שלא מדובר בשוק דיור "רגיל" או אפילו תיקון נורמלי במחירים. אינפלציה, אי ודאות כלכלית עולמית, עליית שיעורי המשכנתאות והיצע עדיין צפוף של בתים למכירה מכבידים כולם על הקונים הפוטנציאליים. נותר לראות עד כמה הם ימשכו אחורה ועד כמה הנסיגה הזו תצנן את המחירים.