מה קורה עם מחירי הדירות כשריבית המשכנתא יורדת

שוק הדיור בארה"ב הצטנן בשנה שעברה באופן דרמטי למדי, לאחר שריביות המשכנתאות יותר מהכפילו את עצמם משפל היסטורי. מחירי הדירות, לעומת זאת, היו דביקים יותר.

המחירים החלו לרדת ביוני האחרון, אך עדיין גבוהים ממה שהיו לפני שנה. כעת, כאשר נראה שהביקוש חוזר לשוק, עקב ירידה קלה ירידה בריביות המשכנתא, המחירים דוחקים לאחור.

בדצמבר, לפי הדיווח האחרון, מחירי הדירות בארה"ב היו גבוהים ב-6.9%. משנה לשנה, על פי CoreLogic. זה היה שיעור הייסוף השנתי הנמוך ביותר מאז סוף קיץ 2020. באפריל האחרון, ייסוף המחירים השנתי הגיע לשיא של 20%.

ירידת מחירי הדירות שיקפו ביקוש חלש יותר לדיור, כאשר אינפלציה, קיצוץ משרות ואי ודאות במשק נערמו על המחסום שהציבה ריבית המשכנתא הגבוהה יותר. אבל שיעורי המשכנתא החלו לרדת בדצמבר, והמחירים הגיבו מיד. הקירור נמשך, אבל לא כמו בחודשים שלפני כן.

"בעוד שהמחירים המשיכו לרדת מנובמבר, קצב הירידה היה נמוך מזה שנראה בקיץ ועדיין מסתכם בירידה מצטברת של 3% בלבד במחירים מאז השיא של האביב שעבר", אמרה סלמה הפ, כלכלנית ראשית ב-CoreLogic.

Hepp מציינת שחלק מהאזורים הפרוריים שהפכו פופולריים במהלך השנים הראשונות של המגיפה וראו עליית מחירים בחדות, רואים כעת תיקונים גדולים יותר. אבל היא לא מצפה שזה יימשך זמן רב.

"בעוד שההאטה במחירים תימשך ככל הנראה באביב 2023, כאשר השוק כנראה יראה כמה ירידות משנה לשנה, הירידה האחרונה בריביות המשכנתא עוררה את ביקוש הקונים ועשויה לגרום לעונת רכישת דירות אופטימית יותר ממה שרבים ציפו. " אמר הפ.

ירחון סקר של סנטימנט רכישת דירות מפאני מיי הראתה עלייה בינואר זה החודש השלישי ברציפות. צרכנים שנסקרו אמרו שהם עדיין מצפים לראות את המחירים ירדו או יירדו במהלך השנה הבאה, אבל חלקם של אלה שחושבים שזה זמן טוב למכור בית גדל ל-59% מ-51%.

יותר מלאי בשוק יעזור להחזיר יותר קונים לשוק. באופן אנקדוטי, סוכני נדל"ן מדווחים על עלייה מוקדמת מהרגיל בשוק האביב, כאשר בתים פתוחים רואים יותר תנועת רגלים בשבועות האחרונים. חלקם גם דיווחו על שובן של מלחמות הצעות מחיר.

גם בוני הבתים במדינה מדווחים על ביקוש מוגבר. סנטימנט בוני הבתים בינואר עלה עבור בפעם הראשונה מזה 12 חודשים, אמר האיגוד הלאומי של בוני בתים. בוני דיווחו על עלייה במכירות הנוכחיות, בתנועת הקונים ובציפיות המכירות במהלך ששת החודשים הבאים. שיעורי משכנתא נמוכים יותר מניעה את הביקוש החדש.

"עם שיעורי המשכנתאות שצפויים להמשיך לרדת במגמת ירידה בהמשך השנה, תנאי הנגישות צפויים להשתפר, וזה יגדיל את הביקוש ויחזיר יותר קונים לשוק", אמר הכלכלן הראשי של NAHB רוברט דיץ.

מדד סבירות הבית של NAHB התחיל השנה ברמה הנמוכה ביותר מאז שהחל לעקוב אחר המדד לפני עשור. אבל תעריפים נמוכים יותר מתחילים לשנות את זה.

אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת בקצב הממוצע שהיה להם במהלך ששת החודשים האחרונים, הצמיחה השנתית במחירי הדירות עלולה סוף סוף להיות שלילית מתישהו בשלושת החודשים הבאים, על פי דו"ח חדש מאת Black Knight. כעת נדרשים כמעט 600 דולר (+41%) יותר כדי לבצע את תשלום המשכנתא החודשי על בית במחיר ממוצע באמצעות משכנתא של 20% ירידה של 30 שנה בהשוואה לזמן המקביל בשנה שעברה.

בקשות למשכנתאות לרכישת דירה, האינדיקטור העדכני ביותר לביקוש, עלו לאורך כל ינואר והשבוע הראשון של פברואר, אם כי היא עדיין נמוכה מהתקופה המקבילה לפני שנה, כאשר התעריפים היו כמעט מחצית ממה שהם כעת.

"אנו יכולים לראות סימנים מובהקים של עלייה בינואר בהלוואות לרכישות על ריביות נמוכות יותר ומחירי דירות נמוכים במקצת", אמר בן גרבוסקה, נשיא Black Knight Data and Analytics. "אבל למחיר סביר עדיין יש אחיזת חנק בחלק גדול מהשוק."