דיור חד-משפחתי יעמוד בצרות ב-2023; עכשיו זה הזמן של השלטון המקומי לזרוק רע ... [+]
גטי
עוד בינואר 2020 התפנקתי עם תחזית לא רק על 2020, אלא במשך כל העשור. איכשהו, התגעגעתי למגיפה העולמית ולכיבוי שהיתה אמורה להתרחש רק שבועות לאחר מכן. לכן, בחשש מסוים אני קופץ שוב עם מחשבות על השנה שלפנינו בעזרת מאמר בוול סטריט ג'ורנל הסוקר את הנתונים מהרבעון השלישי של 2022. במילים פשוטות, שוק הדיור כבר החל בהאטה והוא יתחדד לרמה עצירה במחצית הראשונה של 2023. מה שיבוא אחר כך יהיה תלוי במה שיעשו רוכשי מזומן בכספם והאם ממשלות מקבלים החלטות חכמות או מחמירות את המצב.
הסיפור של הוול סטריט ג'ורנל (הג'ורנל). יש כותרת על התנהגות משקיעים גדולים בשוק הדיור, אך בסופו של דבר היא מכסה נקודות מפתח רלוונטיות ליצירת תמונה של כלכלת הדיור, במיוחד בעלות על משפחות חד-משפחתיות והשכרות. בעלות הפכה לאובססיה בקרב כמה תומכים ו במיוחד נמל סינסינטי שיש פתח קמפיין נגד מה שהיא מכנה "משקיעים מוסדיים" או "משקיעים תאגידים".
ציינתי שזה מאמץ מוזר, לנסות לעצור את ההשקעה בדיור להשכרה על ידי קניית דיור באמצעות כסף ממכירת אג"ח למשקיעים. כתבת ה-Journal מציינת כי "רכישת בתים של משקיעים צנחה ב-30% ברבעון השלישי, סימן לכך שהעלייה ב- שיעורי אשראי ומחירי דירות גבוהים שדחקו את הקונים המסורתיים לשוליים גורמים לחברות הללו לסגת גם כן". אולי זה יצנן גם את הלהט הרגולטורי סביב הנושא.
אבל הנתונים מצביעים על כך שבסך הכל, חלה "ירידה במכירות הבתים הכוללות, שצנחו עם עלייה מהירה של שיעורי המשכנתא". רכישת בתים צמודי קרקע על ידי משקיעים היא לרוב לצורך שיקומם ולאחר מכן הפיכתם לדיור להשכרה. סיפור הג'ורנל מגלה ש, גם הגידול בשכר הדירה החל להאט. דמי השכירות עבור בתים צמודי קרקע עלו ב-10.1% בהשוואה לשנה בספטמבר, ירידה מ-13.9% באפריל, לפי חברת נתוני הדיור CoreLogic
אבל זה גם נכון שספקי הדיור האלה "להתמודד עם רוחות נגד עליית שומות הארנונה שהגיעו לצד עליות אדירות בעליית מחירי הדירות". טירוף הקנייה בשנה שעברה העלה את ערך הנכסים, והפעיל לחץ על בעלים לא רק עם הערכות גבוהות יותר, אלא למכור לבעלי הבעלים, אנשים שרצו לקנות ולא לשכור.
כל זה מתרחש בתקופה שבה, כמו בסינסינטי, "בעלי דירות להשכרה גדולים נמצאים תחת ביקורת רבה יותר מצד ממשלות פדרליות ומקומיות." כבר התייחסתי לבעיות בעלות במקומות אחרים, אבל כאן כל הרקע הזה עוזר להוות את הבסיס לניחושים שלי לגבי מה שצפוי השנה. מכיוון שקונים מגלים שהם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בגלל ריביות גבוהות, ומוכרים לא יכולים למצוא קונים שיכולים לשלם מספיק, יהיו בעלי מצוקה רבים, במיוחד אם יתחיל מיתון ואנשים יתחילו לאבד מקומות עבודה.
כמו ב-2008 ו-2009, אנשים עם מזומנים הולכים למצוא את עצמם בעמדה לשחרר את הבעיה הזו על ידי רכישת קרקעות ודיור רבים, ואפילו פרויקטים שנמצאים בבנייה או במימון היום. סיפור ה-Journal מאשש זאת עבור משקיעים גדולים יותר, שהוא מציע שהם "מכינים קרנות גדולות לרכישת בתים. עסקי ניהול הנכסים של JP Morgan אמרו החודש שהם הקימו מיזם משותף עם בעל הדירה להשכרה Haven Realty Capital כדי לרכוש ולפתח מיליארד דולר בבתים". זה יעשה את זה, "קשה לקונים מסורתיים לנצל." אתה יכול לומר את זה שוב!
ככל שהכסף הזול מתייבש ואנשים מאבדים מקומות עבודה, רבים - כולל מפתחים ובונים - יהיו נואשים להיחלץ. ציינתי במקום אחר, שוק הדיור לא יצליח לייצר הרבה דיור ב-2023; זה פשוט יהיה מסוכן מדי להתחיל פרויקטים כלשהם בסביבה המתוארת בסיפור היומן. כשהייצור נעצר, ובעלי מזומן רוכשים קרקעות, דיור ופרויקטים, ערים במיוחד יהיו מוכנות לעליית מחירים עצומה כאשר הביקוש יחזור מאוחר יותר בשנה או ב-2024.
סביר להניח שהרשויות המקומיות יעשו שני דברים. ראשית, כמו בסינסינטי, הם יתפתו להעניש משקיעים או אחרים שרוכשים נכסים במזומן. זה לא יעזור אבל יהפוך את העתיד לאפל יותר. גירוש משקיעים פירושו פשוט עיקולים ופשיטות רגל לעסקים ולבעלים מורחבים יותר, מה שיפגע עוד יותר בהיצע. גם לבנקים לא יהיה הרבה מזל בהעברת נכסים. הדבר השני שכמה ערים יעשו הוא כלום. זה אמנם לא יחמיר את המצב העתידי, אבל זה פשוט יסלול את הדרך לפאניקה מאוחר יותר כשהמחירים יעלו בגלל שההיצע מתוח.
מה שערים יכולות וצריכות לעשות כעת הוא להשעות כל רגולציה שאינה רלוונטית לבריאות ובטיחות, לזרז מתן אישורים בצורה דרמטית ולהשתמש בכל המשאבים שיש לה כדי להשקיע בהשלמת פרויקטים במצוקה. ממשלות מקומיות יכלו גם לקנות קרקע במחיר מציאה ואז להתהפך מאוחר יותר, ולהפוך את הקרקע ל אמון קרקע קהילתי כאשר השוק יחזור.
ערים שיש להן תובנה מסוימת ומאפשרות לעצמן גמישות יזכו בהתאוששות העתידית, ויאפשרו לעצמן להצביע על סבירות כמפתח למשיכת מקומות עבודה חדשים. אלו שלא יעשו כלום או יתעקשו לתקוף משקיעים או להטיל עוד כללים, ימצאו את עצמם, כצפוי, עם אינפלציה בשוק הדיור. זה לא יפגע במשקיעים שירוויחו כסף, אבל זה יפגע באנשים שנאבקים להסתדר והם יראו את הונם מפגר ככל שאחרים עולים.
מקור: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2023/01/02/whats-ahead-for-housing-in-2023-single-family-slowdown-and-stop/