מה זה 'חוב זומבי'? מדוע בעלי בתים עומדים בפני עיקול משכנתאות ישנות.

רוז פרופט חשבה שהלוואת המשכנתא השנייה על ביתה בברוקלין נפתרה לפני כעשור - עד שקיבלה ניירת בטענה שהיא חייבת יותר מ-130,000 אלף דולר.

"הייתי בהלם", אמרה נביאה, שמימנה מחדש את ביתה הדו-משפחתי בשנת 2006, שש שנים לאחר שהגיעה מהאיטי. "אני אפילו לא מכיר את האנשים האלה כי הם מעולם לא יצרו איתי קשר. הם אף פעם לא התקשרו אלי".

נביא הוא חלק מגל של בעלי בתים שאומרים שהם הסתנוורו מההתחלה של פעולות עיקול על בתיהם בגלל הלוואות שניות שנלקחו לפני יותר מעשור. הנאמנויות ושירותי הלוואות המשכנתא שמאחורי הפעולות טוענים כי ההלוואות נמנעו מלפני שנים.

חלק מבעלי הבתים האלה אומרים שהם אפילו לא היו מודעים שיש להם משכנתא שנייה בגלל מבני הלוואות מבלבלים. אחרים האמינו שההלוואות השניות שלהם הועברו עם תשלומי המשכנתא הראשונים או נסלחו. בדרך כלל, הם אומרים שהם לא קיבלו הצהרות על ההלוואות השניות שלהם במשך שנים בזמן ששילמו את המשכנתאות הראשונות שלהם.

עכשיו אומרים להם שההלוואות לא היו מתות אחרי הכל. במקום זאת, הם מה שהמבקרים מכנים "חוב זומבים" - הלוואות ישנות עם פעולות גבייה חדשות.

שוק הדיור: מכירות בתים בהמתנה צוללות בחודש הרביעי ברציפות

חדשות על שיעורי משכנתא: העלאת הריבית האחרונה של הפד' גרמה מומחים להרהר אם ריבית המשכנתא תרד בעוד "שנה או שנתיים"

שוק הדיור לראשונה?: 15+ מונחי נדל"ן שכדאי לדעת, מ-FICO ועד נאמנות

האם עלי לשלם חוב זומבים?

אף על פי שאף סוכנות ממשלתית פדרלית לא עוקבת אחר מספר פעולות העיקול על משכנתאות שנייה, עורכי דין המסייעים לבעלי בתים אומרים שהן עלו בשנים האחרונות. עורכי הדין אומרים שרבות מההלוואות נמצאות בבעלות רוכשים של משכנתאות בעייתיות והן נמשכות כעת מכיוון שערך הבתים עלה ויש בהן יותר הון עצמי.

"הם החזיקו אותם, ללא תקשורת עם הלווים", אמרה אנדריאה בופ סטארק, עורכת דין מהמרכז הלאומי לחוק הצרכנות בבוסטון. "ואז פתאום הם יוצאים מהעץ ומאיימים לעקול כי עכשיו יש ערך בנכס. הם יכולים לעקל את הנכס ולמעשה לקבל משהו לאחר סילוק המשכנתאות הראשונות".

הסיפור ממשיך

עורכי הדין של בעלי ההלוואות והחברות המשרתות אותן טוענים כי הם רודפים אחרי חוב לגיטימי, לא משנה מה הלווה האמין. והם אומרים שהם פועלים באופן חוקי כדי לתבוע את זה.

איך זה קרה?

ניתן לאתר את פעולות בית המשפט כעת לסוף תנופת הדיור בתחילת המאה הנוכחית. חלקם כוללים קווי אשראי של הון ביתי. אחרות נובעות מהלוואות "80/20", שבהן יכלו רוכשי הדירות לקחת הלוואה ראשונה המכסה כ-80% ממחיר הרכישה, והלוואה שנייה המכסה את 20% הנותרים.

פיצול הלוואות אפשר ללווים להימנע מתשלומים גדולים. אבל ההלוואות השניות יכולות לשאת ריבית של 9% או יותר ותשלומי בלון. תומכי הצרכנים טוענים כי ההלוואות - רבות מהן מקורן במלווים שהושלכו מאז - כללו תנאים טורפים ושווקו בקהילות צבעוניות ובשכונות עם הכנסה נמוכה.

הזינוק במספר האנשים בפיגור בתשלומי המשכנתא לאחר תחילת המיתון הגדול כלל בעלי בתים עם הלוואות שנייה. הם היו בין האנשים שניצלו תוכניות לשינוי הלוואות פדרליות, מימנו מחדש או הכריזו על פשיטת רגל כדי לעזור לשמור על בתיהם.

במקרים מסוימים, ההלוואות הראשונות שונו אך השניות לא.

כמה שנים עד למחיקת החוב?

כמה משכנתאות שנייה באותה תקופה "נגבו", כלומר הנושה הפסיק לבקש תשלום. זה לא אומר שההלוואה נסללה. אבל זה היה הרושם של בעלי בתים רבים, שחלקם כנראה לא הבינו את מבנה ההלוואות 80/20.

לווים אחרים אומרים שהם התקשו לקבל תשובות לגבי ההלוואה השנייה שלהם.

באזור מיאמי, הכומר קרלוס מנדז ואשתו, ליס גרסיה, חתמו על שינוי במשכנתא הראשונה שלהם ב-2012, לאחר שקשיים כלכליים הביאו להחמצת תשלומים והגשת פשיטת רגל. בני הזוג רכשו את הבית בחיאלאה ב-2006, שנתיים לאחר שהגיעו מקובה, וגידלו שם את שתי בנותיהם.

מנדז אמר כי לא הצליחו לקבל מהבנק תשובות לגבי מצב המשכנתא השנייה שלהם ובסופו של דבר נאמר להם שהחוב בוטל, או יבוטל.

ואז בשנת 2020, הם קיבלו ניירת עיקול מבעל חוב אחר.

עורך הדין שלהם, ריקרדו מ' קורונה, אמר שהם חייבים בתשלומים של 70,000 דולר בעבר בתוספת 47,000 דולר קרן. אך לדבריו, הרישומים מראים שההלוואה נפרעה ב-2013 וכי בעלי ההלוואה אינם זכאים לתשלומי ריבית הנובעים מהשנים שבהן בני הזוג לא קיבלו דוחות תקופתיים. התיק תלוי ועומד.

"למרות הכל, אנחנו נלחמים ובוטחים בצדק, שומרים על אמונתנו באלוהים, כדי שנוכל לפתור את זה ולשמור על הבית", אמר מנדז בספרדית.

הלוואות שניות נארזו ונמכרו, חלקן מספר פעמים. הצדדים מאחורי פעולות בית המשפט שהחלו לאסוף את הכסף כעת הם לעתים קרובות משקיעים שקונים הלוואות משכנתא כביכול במצוקה בהנחות גדולות, אומרים הסנגורים. רבים מרוכשי החוב הם חברות בערבון מוגבל שאינן מוסדרות כמו הבנקים הגדולים.

התובע בתביעה על בית מנדז וגרסיה מופיע בשם Wilmington Savings Fund Society, FSB, "לא בתפקידה האישי אלא אך ורק כנאמן עבור BCMB1 Trust".

דוברת של וילמינגטון אמרה שהיא פועלת כנאמן מטעם נאמנויות רבות ואין לה "סמכות לגבי ניהול הנדל"ן בתיק". המאמצים למצוא מישהו הקשור ל-BCMB1 Trust כדי להגיב לשאלות לא הצליחו.

חלק מהאנשים העומדים בפני עיקול הגישו תביעות משלהם בציטוט דרישות פדרליות הקשורות להצהרות תקופתיות או חוקים אחרים להגנת הצרכן. בג'ורג'יה, אישה העומדת בפני עיקול טענה בבית המשפט הפדרלי כי היא מעולם לא קיבלה הודעות תקופתיות על המשכנתא השנייה שלה או הודעות כאשר היא הועברה לבעלים חדשים, כנדרש בחוק הפדרלי. התיק הוסדר ביוני בתנאים חסויים, על פי מסמכי בית המשפט.

איך אני נפטר מחובות זומבים?

בניו יורק, Prophete הוא אחד מ-13 תובעים בתביעה פדרלית בטענה כי חובות משכנתא מתבקשים מעבר לתקופת ההתיישנות של ניו יורק בת שש שנים, וכתוצאה מכך הפרות של החוק הפדרלי והמדינה.

"אני חושבת שמה שהופך את זה לכל כך מזיק הוא שמדובר בבעלי בתים שעבדו קשה מאוד כדי להתעדכן באשר להלוואות שלהם", אמרה רייצ'ל גבל, סגנית מנהלת בשירותי המשפט המשפטיים של ברוקלין, שמתדיינת בתיק עם The Legal Aid Society. "הם חשבו שהם מטפלים בחוב שלהם".

הנתבעים באותו מקרה הם שירות ההלוואות SN Servicing ומשרד עורכי הדין Richland ו-Falkowski, אשר ייצגו נאמנויות משכנתאות המעורבות בפעולות בית המשפט, לרבות BCMB1 Trust, לפי התלונה. בהגשת בית המשפט חולקים הנתבעים על פרשנותה של התובעת לחוק ההתיישנות, אומרים כי פעלו כראוי ומבקשים לדחות את התביעה.

"הטענות בפעולות עיקול המשכנתא השונות הן אמת ואינן מטעות או מטעות", כתב עו"ד דניאל ריצ'לנד במכתב לשופט. "לעומת זאת, טענות התובע אינן סבירות ולכן מצדיקות פיטורים".

סופרת Associated Press קלאודיה טורנס והחוקרת ג'ניפר פארר תרמו.

מאמר זה הופיע במקור ב USA היום: מה זה 'חוב זומבי'? בעלי בתים עומדים בפני עיקול משכנתאות ישנות.