מה המשמעות של עבודה היברידית לקמעונאות עירונית

רחובות הערים אינם שוממים כפי שהיו לפני שנה או שנתיים, אבל רבים עדיין נושאים אווירה של ריקנות. אולי יש חוסר בחבטות בכתפיים בהליכות לעבודה, הפסקת צהריים נטולת קווים או נסיעה ברכבת התחתית שכבר לא מחקה משחק סרדינים. התושבים אולי מעדיפים את השינויים האלה בחיי העיר, אבל עיר שפחות צפופה מתושביה היומיומיים היא עיר שפחות מושכת לקמעונאות.

Placer.ai פרסמה לאחרונה דו"ח המנתח את תנועת הרגליים הקמעונאית בדצמבר בארבע הערים הגדולות בארה"ב. העיר ניו יורק ירדה ב-4%, לוס אנג'לס ירדה ב-1%, ושיקגו ויוסטון ירדה ל-2019. באופן דומה, JLL פרסמה מוקדם יותר החודש דוח קמעונאי עירוני שציטט נתוני Placer.ai מדצמבר 2021, המצביעים על סך התנועה הקמעונאית העירונית ברחבי העיר המדינה ירדה ביותר מ-15% משנת 2019. ירידה זו בתנועה, במיוחד במסדרונות משרדים, נובעת ככל הנראה ממודל העבודה ההיברידית שאומץ לאחרונה. לפי Kastle Systems, הכניסה מחדש למשרדים הייתה פחות מ-28% מאמצע ינואר, מה שמצביע על כך שעובדים רבים עדיין עובדים מהבית.

מסדרונות מגורים עירוניים הצליחו טוב יותר ממסדרונות משרדים ותיירים

המחסור בתנועה קמעונאית קבועה בשכונות ברוב הערים, אך מסדרונות המגורים התאוששו מהר יותר מאשר אזורי משרדים ותיירות. לדוגמה, בדצמבר 2021, תנועת הרגליים במסדרונות מגורים עירוניים ירדה ב-16%, בעוד שאזורי משרדים ותיירות ירדו ב-24% בהשוואה לשנת 2019. אנשים רבים עזבו את הערים במהלך המגיפה וחזרו בשנה שעברה. עם זאת, מודל עבודה היברידי אומר שהם עדיין מבלים זמן רב בבית ובשכונה המקומית שלהם. כתוצאה מכך, שכונות משרדים מתאוששות לאט.

באופן דומה, הגבלות נסיעה האטו את התאוששות התיירות. על פי נתוני לשכת התחבורה, הנסיעות האוויריות הבינלאומיות ירדו בכ-30% בשבוע שעבר, בעוד שהטיסות הפנימיות ירדו ב-8% בהשוואה לשנת 2019. וקנדים הנוסעים לארה"ב ברכב, ברכבת או באוטובוס ירדו ב-46% ב-2021 בהשוואה עד 2019. ירידה זו בתיירות גורמת לתנועה קמעונאית נמוכה יותר במסדרונות התיירות של ערים ברחבי ארה"ב.

בטווח הקצר, בעלי הדירות נכנעים לתחלופה ולמקרי שימוש גמישים

כשהמגיפה התחילה לראשונה, היו הרבה דיונים על האופן שבו בעלי הבית והשוכרים מנהלים משא ומתן מחדש על חוזי שכירות וכוללים תנאים גמישים כמו שכר דירה נמוך יותר ואחוז שכר דירה גבוה יותר. תנאים אלה המשיכו עם הקמעונאות העירונית, שבה הביקוש לא חזר לרמות שלפני המגפה. כתוצאה מכך נפתחים בערים יותר חלונות קופצים ומושגים חווייתיים, תוך ניצול חוזי שכירות לטווח קצר. לדוגמה, בשנה שעברה, שיקגו קיבלה בברכה את מוזיאון הגלידה, חוויית המשרד המבוססת על תוכנית הטלוויזיה וחווית ד"ר סואס.

בינתיים, קטגוריות קמעונאיות שהצליחו בשנתיים האחרונות, כמו ספורט ומוצרי בית, גם מנצלות את תנאי השכירות הגמישים. לדוגמה, Arc'teryx, מותג בגדי חוץ קנדי, פתח שלוש חנויות במהלך השנה האחרונה במקומות עירוניים - West 4^th בוונקובר, יוניון סקוור בסן פרנסיסקו (אחת מהעסקאות היחידות לשנת 2020 בשכונה ממוקדת תיירות זו), וסוהו בניו יורק. בינתיים, Joybird, מותג רהיטים ישירות לצרכן בבעלות La-Z-Boy, פתח מספר חנויות במהלך השנה האחרונה עם המשך תוכניות צמיחה.

בטווח הארוך, מסדרונות משרדים עירוניים עשויים להיות מפותחים מחדש

סך ההשקעה בנדל"ן קמעונאי עירוני עלתה משנת 2020, ל-1.45 מיליארד דולר על פני 52 עסקאות, אך הנפח הכולל נותר נמוך ב-14% משנת 2019. בנוסף, מחיר המכירה למ"ר ירד ב-12.8%. הנדל"ן הזול יותר עשוי להוות הזדמנות עבור יזמים ומשכירים לפתח מחדש מסדרונות משרדים עירוניים, במיוחד מכיוון שהתנועה לא תחזור לעולם לרמות שלפני המגפה. לדוגמה, יזמים או בעלים עשויים להמיר בנייני משרדים לבתי מגורים, בתי מלון, או אפילו למקרים תעשייתיים. או שהם עשויים להפוך את מיקומי הקמעונאות למושגים שאינם דורשים תנועה רגלית, כגון מטבחי רפאים ומחסני מסחר אלקטרוני מקומיים. אם השינויים הללו נחוצים כדי לשמור על השכונות בחיים, ערים יצטרכו גם להקפיד יותר בהתרתן.

המגיפה שינתה את הדרך שבה אנשים חיים ועובדים לטווח ארוך. ההשלכות של השינוי הזה מתגלות אט אט, כולל ההשפעה על הקמעונאות. למרות שאנשים יחזרו לערים, מודל עבודה היברידי ימשיך להשפיע על מיקומי קמעונאות המבוססים במסדרונות משרדים. כתוצאה מכך, בעלי הבתים ממשיכים בזיכיון שכר דירה מגיפה באזורים אלה. אבל בטווח הארוך, כדי שהקמעונאות תשגשג, יצטרכו להתבצע פיתוח מחדש ומיזוג של תמהיל הדיירים. איך זה יתבטא, רק הזמן יגיד.