שוק הנדל"ן בבריטניה נמצא בסיכון למיתון משמעותי כאשר חששות המיתון מתנשאים

לונדון - ייתכן ששוק הנדל"ן בבריטניה עומד על מיתון משמעותי, כאשר כמה צופים בשוק הזהירו מפני קריסת מחירים של עד 30%, שכן הנתונים מצביעים על הצניחה הגדולה ביותר בביקוש מאז המשבר הפיננסי העולמי.

פניות חדשות לרוכשי דירות צנחו באוקטובר לרמה הנמוכה ביותר מאז המפולת הפיננסית של 2008, למעט התקופה במהלך הנעילה הראשונה של קוביד-19, האחרונה מדווחים סוקרי דיור של RICS הראה בשבוע שעבר.

בינתיים, מדד הנכסים הרבעוני של MSCI UK, העוקב אחר נכסי קמעונאות, משרדים, תעשייה ומגורים, ירד ב-4.3% בשלושת החודשים עד ספטמבר, המסמן את הביצועים הגרועים ביותר של המגזר מאז 2009.

ההאטה בשוק מסמנת הפוגה מטירוף רכישת בתים שנגרם על ידי מגיפה של שנתיים, עם עסקאות נכסים בספטמבר ירידה של 32% בשנה משיא של 2021.

אבל ככל שעידן הכסף הזול מתפוגג, והבנק אוף אנגליה מכפיל את עצמו העלאות ריבית חותכות את האינפלציה להתנגד ל מיני תקציב כאוטי, כלכלנים אומרים שהמיתון עשוי להיות חריף יותר ממה שחשבו תחילה.

"למרות שצפוי תיקון מחירי בתים כחלק מהמיתון המתמשך, נראה שהוא מתפתח מהר מהצפוי", כתב קאלום פיקרינג, כלכלן בכיר בברנברג, על השוק בבריטניה ביום חמישי.

בנק ההשקעות רואה כעת את מחירי הנכסים בבריטניה יורדים בכ-10% עד הרבעון השני של 2023. אבל חלק מהמלווים פחות חוששים.

ברחבי הארץ, אחד מספקי המשכנתאות הגדולים בבריטניה, אמר מוקדם יותר החודש שמחירי הדירות עלולים לקרוס עד 30% בתרחיש הגרוע ביותר שלו. בינתיים, ההערכות הקודרות ביותר של 2023 מהבנקים לוידס וברקליס מצביעות על ירידה של כמעט 18% עד למעלה מ-22%, בהתאמה.

ואכן, המחירים כבר החלו לרדת במקומות מסוימים, לפי אתר חיפוש הנכסים Rightmove, שאמר ביום שני כי המוכרים הורידו את המחירים ב-1.1% באוקטובר, לוקח את המחיר הממוצע של בית ששווק לאחרונה ל-366,999 פאונד (431,000 דולר).

בריטניה לא לבד. עליית הריבית, האינפלציה הגואה וההלם הכלכלי ממלחמת רוסיה באוקראינה הכבידו על שוק הדיור העולמי.

ניתוח שנערך לאחרונה על ידי אוקספורד Economics הראה שמחירי הנכסים צפויים לרדת תשע מתוך 18 כלכלות מתקדמות, כאשר אוסטרליה, קנדה, הולנד וניו זילנד בין השווקים שנמצאים בסיכון הגבוה ביותר לירידות של עד 15%-20%.

"זו התחזית המדאיגה ביותר בשוק הדיור מאז 2007-2008, כאשר השווקים עומדים בין הסיכוי לירידות מתונות לתלולות הרבה יותר", כתב אדם סלייטר, כלכלן ראשי באוקספורד אקונומיקס, בחודש שעבר.

אבל הנוף הכלכלי הייחודי של בריטניה מעמיד אותה בסיכון גבוה יותר לפיגורי משכנתאות, לפי גולדמן זאקס. הגורמים שמשחקים כוללים את התמונה הכלכלית ההולכת ומחמירה של בריטניה, רגישות שיעורי ברירת המחדל לירידה, ומשך הזמן הקצר יותר של המשכנתאות בבריטניה ביחס לעמיתים בגוש האירו ובארה"ב.

"בהסתכלות על פני מדינות, אנו רואים סיכון גדול יחסית לעלייה משמעותית בשיעורי עבריינות המשכנתאות בבריטניה", כתבה יוליה ז'סטקובה, כלכלנית בבנק, בדו"ח בשבוע שעבר.

בינתיים, סיכוני האבטלה העולים - ברומטר היסטורי של שיעורי העבריינות - מוסיפים ללחץ על בריטניה, שלדברי גולדמן זאקס היא "כבר במיתון".

אל האני כלכלת בריטניה התכווצה ב-0.2% ברבעון השלישי של 2022, נתוני התמ"ג האחרונים הראו ביום שישי. רבעון רצוף נוסף של ירידה בשלושת החודשים עד דצמבר יצביע על כך שבריטניה נמצאת במיתון טכני.

הבנק המרכזי של אנגליה הזהיר מוקדם יותר החודש כי בריטניה עומדת כעת בפניו המיתון הארוך ביותר מאז תחילת הרישומים לפני מאה שנה, כשהמיתון צפוי להימשך גם לתוך 2024.

הבנק המרכזי תיאר את התחזית כ"מאוד מאתגרת", אמר כי האבטלה צפויה להכפיל את עצמה ל-6.5% במהלך השפל של שנתיים, ולהשפיע על כ-500,000 משרות.

זינוק כזה באבטלה עלול להעלות "באופן ניכר" את הסיכונים לשוק הדיור על ידי יצירת גל של מכירות כפויות ועיקולים, הזהירה אוקספורד אקונומיקה בדו"ח שלה. ואכן, לפי הניתוח של גולדמן זאקס, על כל עלייה של נקודת אחוז בשיעור האבטלה בבריטניה, עבריינות המשכנתאות נוטה לעלות ביותר מ-20 נקודות בסיס לאחר שנה.

"אם האבטלה תעלה בחדות, הסכנות לשוקי הדיור יגדלו במידה ניכרת", אמר סלייטר.

ובכל זאת, הרבה מהתחזית תהיה תלויה בהצהרה הפיסקלית הקרובה של הממשלה ביום חמישי, כאשר שר האוצר ג'רמי האנט צפוי לחשוף 60 מיליארד ליש"ט (69 מיליארד דולר) של העלאות מס וקיצוץ בהוצאות שאמורות להכביד על הצמיחה.

כמה אסטרטגים אמרו שהאנט יכול לעכב חלק ניכר מהחיסכון עד לאחר הבחירות הבאות - לא יאוחר מינואר 2025 - במטרה להגן על הכלכלה בשיא המיתון. עם זאת, האנט היה גלוי והזהיר מפני החלטות "מעורות עיניים" לפנינו.

הבנק המרכזי של אנגליה, מצדו, התעקש שימשיך להעלות את הריבית, אם כי לשיא פוטנציאלי נמוך יותר.

עם זאת, אפילו עם מעט ירידה צפויה לשוק הדיור בטווח הקרוב, כלכלנים טוענים כי הסיכונים של זעזוע מהדהד ברחבי השוק הפיננסי הרחב הם מינימליים.

רגולציה רבה יותר והיוון הולם של המגזר הבנקאי בעקבות המשבר הפיננסי הגבילו את החשיפה למשכנתאות מסוכנות. בינתיים, רוב החוב לדיור נמצא אצל משקי בית עם חוצצי חיסכון סבירים, אמר פיקרינג של ברנברג.

"אנו רואים סיכון מוגבל שהתיקון המתגלגל בשוק הדיור יהפוך למשבר פיננסי נוסף", הוסיף.