המציאות הנוכחית - וההשלכות האפשריות - של איך שוק הנדל"ן המסחרי עשוי להתנהל בחודשים הקרובים
לאחרונה למדתי את מקור הביטוי "מחכה שהנעל השנייה תיפול". בסוף המאה התשע-עשרה יכלו תושבים בדירות בניו יורק לשמוע את רעשי השכנים שגרים מעליהם. צליל נפוץ אחד היה הסרת נעליים; ברגע ששמעת את חבטה עמומה של נעל פוגעת ברצפה, ציפית לשמוע את הנעל השנייה נופלת זמן קצר לאחר מכן.
הנעל הראשונה בשוק הדיור והנדל"ן המסחרי בארה"ב הייתה כל שנת 2022: העלאות ריבית עקביות, ירידה משמעותית בהיקפי המכירות וטיוטה קרה במחירי הנדל"ן. שלושה מששת בוני הבתים החדשים המובילים במדינה דיווחו לאחרונה על הזמנות חדשות נטו לסתיו 2022 עם ירידות של 15% (לנר
עבור חברות נדל"ן מסחריות, במיוחד בשוק המשרדים, התנאים נותרו קשים. על פי מחקרים אחרונים, עד 71% של שטחי משרדים יכולים לתמוך "פי ארבעה מהשימוש הנוכחי שלהם". נתונים סטטיסטיים כאלה מעמידים את הסטטיסטיקה הלאומית על משרות פנויות בספק רציני.
בוא נהיה כנים; 2022 לא הייתה יפה. עם זאת, מומחים עדיין לא בטוחים כיצד 2023 עשויה להתפתח. כמה נעליים עוד צריכות לרדת לפני שנוכל לקרוא לפתגם "הכל ברור" בדיור ובנדל"ן מסחרי? התשובה היא שתיים ושלישית אפשרית (עבור כל השחקנים האלה בחוץ):
- ביקורת
- מיסים עירוניים
- מכירה בכפייה (אפשרית).
הנעל הראשונה שנפלטה: ביקורת
לרוב חברות הנדל"ן הפרייבט אקוויטי יש סוף שנה בדצמבר ועליהן לספק דוחות כספיים מבוקרים לבנקים ולמשקיעים שלהן עד סוף מרץ או אפריל. מכיוון שדצמבר 2021 הייתה ממש סביבת הריבית הנמוכה בהיסטוריה בזמן ששכר הדירה עלו מהר מאוד (כלומר, אינפלציה), ערך הנדל"ן היה כמעט נטול כוח משיכה. מהר קדימה עד סוף שנת 2022 והתנאים היו שונים מאוד, ובכל זאת משקיעי נדל"ן רבים לא העריכו מחדש באופן יזום את שווי אחזקות הנדל"ן שלהם מול שיעורי ריבית גבוהים באופן דרמטי.
מדוע משקיעים מסוימים בנדל"ן לא העריכו מחדש את ערכם? מצד אחד, שכר הדירה ולכן הרווחים כנראה עדיין עלו ב-2022 לעומת 2021. על פניו, בעלי נדל"ן אוהבים להאמין שאם הם מייצרים יותר רווחיות הם יוצרים יותר ערך, וזה נכון. אבל בתחום הנדל"ן, הערכת שווי מחייבת אותך להכפיל את הרווחים שלך בגורם הערכת שווי כדי לקבל את התשובה הסופית (רק כדי לעשות את הדברים קצת יותר מבלבלים). אתה מחלק את הרווח שלך באחוז - הנקרא שיעור היוון - כדי לקבל את הערך הנוכחי של הנכס שלך. שיעורי הגג נוטים לעקוב אחר שיעורי הריבית. ככל שהריבית עולה, שיעורי המכסים עולים. כאשר שיעורי המכסה עולים, ערך הנדל"ן יורד.
אז כל השאר שווה, אם בעל נדל"ן הרוויח יותר ב-2022 מאשר ב-2021 על אחזקות הנדל"ן שלו, סביר להניח שהוא עדיין יקבל הערכות שווי נמוכות יותר לעומת שנה לפני, כי הריבית עלתה בכמעט 5 נקודות אחוז.
ועונת הביקורת היא רגע האמת. עם פחות עסקאות משמעותית - מה שאומר פחות החזרים לשמאים שמעריכים נכסים מסחריים - משקיעי נדל"ן יצטרכו להגן על הערכים שלהם לראשונה מאז זינוק התעריפים. כל ה"ערך מחדש" הזה מתרחש ממש עכשיו ויימשך במשך 60 עד 90 הימים הבאים. יש סבירות נמוכה יחסית שהערך יהיה גבוה יותר מהשנה שעברה.
למה כל זה חשוב? אם ההלוואה המקסימלית של משקיע מול המלווה שלו היא 80%, הבנק ילווה לך רק 80% - גם אם ערך הנכס שלך יורד. מה קורה אם המשקיע חייב לבנק יותר ממה שהוא מוכן להלוות לך? אתה צריך להחזיר את כל ההלוואה או לתת לבנק יותר מזומן (או נכסים אחרים) כבטוחה. במהלך המגיפה, הבנקים מיהרו לבצע שינויים ולכסות משקיעים בכל מקרה, אבל היום הדברים שונים מאוד.
תנאי השוק הפיננסיים הנוכחיים הדוקים יותר באופן דרמטי. בעלים שאולי היו בטוחים בשנים האחרונות עלולים כעת להיאלץ למצוא אפשרויות מימון אחרות. או להפוך למוכרים בכפייה.
ישנם משקיעים שהיו נבונים וכנים באופן יזום מול עליית הריבית (למרות שההכנסה עדיין מטפסת על הנכסים שלהם), אבל רבים שמרו על הערכים שלהם זהים לשנת 2021. חלקם אף העלו אותם.
מי שבעט בהערכת השווי יכול בהמשך הדרך אולי ייאלץ להכיר בעובדה שהריבית עלתה. גם אם הם מניבים ביצועים טובים, הבנקים עשויים להכריח אותם לענות על השאלה: האם ההלוואות שלך עומדות במבחן השווי?
הנעל השנייה להפיל: מס מופחת
אם אתה עיר, מחוז או מחוז בית ספר שגובה מיסי מקרקעין, ההכנסה שלך מבוססת על שני דברים: 1. שיעורי שכר (שיעורי מס) ו-2. שווי הנכסים שאתה מטיל מס.
תמיד יש הבדל בין מה ששמאי אומר ששווה נכס לבין השווי החייב במס. ירידות משמעותיות מאוד בערכי הנכס צפויות להתרחש בבתי המשפט במהלך החודשים והרבעונים הבאים. בעוד רואי חשבון ובעלי נכסים מתלבטים עד כמה הערכים הגבוהים יכולים להיות עבור כספים מבוקרים, אותם בעלי נכסים נוטים להילחם בבתי המשפט כדי לקבל את שווי השומה הנמוך ביותר האפשרי מהעיריות.
אז מה זה אומר? אם שיעורי ריבית גבוהים יותר יביאו לערכים נמוכים יותר במהלך עונת הביקורת, משקיעי הנדל"ן שבבעלותם נכסים אלה יגיעו לביקור הבא שלהם לבתי המשפט כדי להפחית את סכום המיסים שהם משלמים לעיריות.
הפחתה בערכי הנכסים ועלייה בשיעורי הפנויות משמעם הכנסות נמוכות יותר ממסים לערים. מכיוון שלערים תפקיד חשוב מאוד במתן צורות שונות של מימון לביצוע עסקאות נדל"ן מעבר לקו הסיום, בעייתי לדמיין הפחתות משמעותיות בתקבולי המס במקומות שבהם שיפורי התשתית חיוניים להתקדמות פיתוח הנדל"ן.
במילים פשוטות, הכנסות נמוכות יותר ממסים אומרות פחות הזדמנויות למפתחים.
הנעל הספציפית הזו הולכת להיות מאוד אזורית. לעיריות יש מצבים משתנים של כדאיות פיננסית. אלה עם שווקי משרדים קטנים יותר, למשל, צפויים להסתדר טוב יותר. ניתן להפחית את החשש מגילום המס גם על ידי העלאה בשיעורי המס, שיכולה לתקן זמנית חור בקבלות, אך בסופו של דבר הופכת כל מקום לפחות אטרקטיבי למשקיעים לטווח ארוך.
הנעל השלישית (האפשרית) להפיל: מוכרים בכפייה
הרשו לי להבהיר דבר אחד: אני לא חוזה שוק של מוכר כפוי. זה עלול לקרות; ייתכן שלא.
אבל כשאנחנו צופים בשתי הנעליים הראשונות נופלות, כולנו צריכים לפקוח אוזניים כדי לשמוע אם הנעל השלישית הזו נופלת לשוק הדיור והנדל"ן המסחרי. בהחלט ייתכן שהשילוב של שני הגורמים הראשונים הללו - הערכות שווי מבוקרים והקטנת הכנסות ממסים - מביא לכך שהמשקיעים הופכים למוכרים בכפייה.
השאלות שעלינו לשאול כעת הן, "מתי נגלה?" ו"כמה זמן זה ייקח?" התשובה הקצרה היא שכנראה נדע עד הקיץ. האביב הוא זמן מצוין לראות את החוזק של שוק הצרכנים מכיוון שעונת המכירה באביב היא כאשר רוב הצרכנים רוכשים בתים חדשים (בזמן) לשנת הלימודים הבאה. עלי התה המוקדמים בעונת המכירה באביב נראים בסדר, אבל זה יכול להשתנות במהירות אם שיעורי הריבית יקפוץ מסיבה כלשהי.
זה גם יעבור בקיץ עד שהבנקים יוכלו לפענח פתרונות עבור אלה שאינם עומדים במבחני ה-LTV של ההלוואות שלהם.
אם הערכות שווי נמוכות יותר של נכסים לא יביאו למכירה כפויה, אני מאמין שנתקרב לברור הכל בשוק הדיור. רוב מחזורי הפחתת הדיור הם הרבה יותר משנה, אבל הכל תנודתי יותר בנדל"ן מסחרי ממה שהיה פעם. השיאים גבוהים יותר, מהירות הירידות מהירה יותר, ואני מאמין שכאשר משקיעים ירגישו שהריבית יציבה והסיכון למכירה בכפייה מנוטרל יהיה ביקוש אמיתי לנכסי נדל"ן.
מקור: https://www.forbes.com/sites/joshuapollard/2023/02/13/two-more-shoes-to-drop-in-the-real-estate-market-until/