שלוש מדינות תובעות על הונאת מזומן מהיר לכאורה

ל-MV Realty יש הצעה לבעלי בתים חסרי מזומן: תשכחו מהלוואות ליום משכורת, שמתחילות לעתים קרובות את הלווים בדרך להרס פיננסי, ובמקום זאת לוקחים מזומן בסביבה של 1,000 דולר מ-MV ולעולם לא צריך להחזיר אותם.

המלכוד: במשך 40 שנה, בעלי הבית נדרשים להשתמש ב-MV Realty כמתווך הנדל"ן שלהם כשהם מחליטים למכור.

החוזה אומר שזה ניתן לאכיפה גם אם בעל הבית מת. יש פתח מילוט אחד. אם הם רוצים לצאת מהעסקה, הבעלים או משפחתם יצטרכו להוציא כסף מזומן השווה ל-6% ממחיר המכירה של הבית או משווי השוק - כפי שנקבע על ידי MV. זה אומר שבתשלום של 1,000 דולר, בהתבסס על ההערכות של MV עצמו, הם יצטרכו לשלם ל-MV כ-10,000 דולר.

MV קורא לזה את תוכנית ההטבות שלה לבעלי הבית. החברה רשמה 30,000 לקוחות בלפחות 33 מדינות, לפי התביעה ומקורות אחרים.

באמצעות התוכנית, אמר MV פורבס היא שילמה כ-40 מיליון דולר לבעלי בתים. מבוסס על מסמכים פורבס ראה והנחיה של מומחים, מה שמרמז ש-MV תעמוד להעמיד עמלות של כ-400 מיליון דולר לפי השווי הנוכחי של הבתים המשועבדים להסכמים. MV לא ערער על המספר הזה.

זה הסדר מוזר, אבל האם מדובר בהונאה יקבע מערכת המשפט. תביעות משפטיות שהוגשו בסוף השנה שעברה על ידי התובעים הכלליים של פלורידה, מסצ'וסטס ופנסילבניה טוענות כי MV השתמשה בפרקטיקות מטעות כדי להפוך את מה שהם אומרים שהן הלוואות טורפות במסווה של הסכמי שירות נדל"ן. MV אמרה כי היא חולקת בתוקף על ההאשמות ותגבור בהתדיינות.

לנדלריי ביץ', פלורידה, MV Realty יש שורשים צבעוניים בוול סטריט, שם רקח המודל העסקי הייחודי שלה. המייסדת שלו, אמנדה זכמן - ידועה אז בשם אמנדה צוקרמן - היה כוכב לשעבר בטלוויזיה אח גדול שהפכה לנבל של תוכנית הריאליטי כשהיא נתפסה בווידאו כשהיא מדברת על אמירות גזעניות. MV זוכה כעת לירי לא רק מצד מדינות שטוענות שהיא עוקפת את חוקי הריבית כדי לנצל בעלי בתים נואשים, אלא ממחוקקים בפילדלפיה ששמו לב שהלקוחות של MV בעיר הם שחורים באופן לא פרופורציונלי.

MV גם משכה את תשומת לבם של שלושה סנאטורים דמוקרטיים בארה"ב שאל ועדת הסחר הפדרלית והלשכה להגנה פיננסית לצרכן כדי לקבוע אם החוקים הפדרליים מופרים.

"MV Realty, וחברות דומות לה, לוקחות עשרות אלפי דולרים מבעלי בתים בתמורה לתשלום מראש מינימלי", נכתב במכתב ה-21 בדצמבר שנחתם על ידי שררוד בראון מאוהיו, טינה סמית' ממינסוטה ורון ווידן מאורגון. "באמצעות פרסום ההסכמים הללו כ'חלופת הלוואה', חברות מנסות להימנע מהמגבלות החוקיות על ההלוואות תוך כדי חיוב הלווים בתעריפים מכבידים. למרבה הצער, חברות רישום בלעדיות הן כעת בעיה לאומית, המשפיעה על צרכנים מעבר לקווי המדינה."

אם בעל בית יכול להישאר במקום במשך 40 שנה פלוס ולהימנע ממכירה עד, למשל, 2063, MV לא ישולם סנט, סיכון שהחברה לוקחת, אמר MV פורבס.

MV נמצאת בדיונים עם שלוש המדינות שתובעות, אמר המנכ"ל טוני מיטשל בהצהרה ל פורבס. "אנו מחויבים לחלוטין לעבוד איתם כדי לטפל בכל דאגה ולהבהיר את התפיסות השגויות האחרונות לגבי הנוהלים העסקיים שלנו", אמר בתגובה ל פורבס שאלות. "אנו מאמינים שהשיטות העסקיות של MV Realty תואמות לחוקי המדינה בכל קהילה שבה אנו פועלים. עם זאת, אנו ממשיכים לחפש דרכים לשפר את השקיפות, לפשט את ההסכמים שלנו ולספק חשיפה נוספת והגנת צרכנים. הרצון והכוונה שלנו להיות שקופים לחלוטין מול לקוחות, קובעי מדיניות ורגולטורים".

המודל העסקי הייחודי של MV מקורו בוול סטריט, שם דיוויד שיף, שותף לשעבר ב-Perella Weinberg Partners ומייסד Innovatus Capital Partners, השתעשע ברעיון של אריזת הכנסות שהופקו מעמלות מתווכים ולמכור אותן למשקיעים, לפי 2018 תלונה הוגשה על ידי MV Realty נגד Innovatus. שיף לא הבין שהרעיון היה פטנט ב 2008.

לפי התלונה, שיף דנה ברעיון ב-2017 עם מיטשל, מנכ"ל MV, והבעלים החלקי של MV ג'ונתן נוימן. היא תהפוך לתוכנית ההטבות לבעלי הבית של MV למרות שהעסקה עם החברה של שיף מעולם לא הושלמה וההכנסות של MV מעולם לא נארזו ונמכרו למשקיעים.

מדוע העסקה עם שיף, ו-Innovatus, נפלה והאם MV הייתה צריכה להיות מסוגלת להמשיך עם הצעתו של שיף ללא מעורבותו הייתה נושא למשפטים של שנים. MV המשיכה עם התוכנית, לפחות חלקית, כי היא הצליחה להראות שהרעיון במקור לא היה של שיף. באמצעות דובר, Innovatus סירבה להגיב. Innovatus לא מואשמת בעבירה כלשהי.

ללא הגיבוי של Innovatus, MV פנתה ל-777 Partners, חברת השקעות ממיאמי, כדי לעזור להבטיח את המזומנים הדרושים לה כדי לרשום בעלי בתים, לפי תביעה משפטית הוגשה על ידי Innovatus נגד 777 שותפים. כך אמר דובר של 777 פרטנרס פורבס שהמשרד אינו "מעורב" עוד עם MV Realty.

שאלה אחת שנותרה ללא מענה היא מדוע בחרה שיף לעבוד עם MV Realty מלכתחילה. מתלונה שהוגשה במסגרת תביעה בין שתי החברות עולה כי היה לו ו/או לאינובטוס קשר עסקי קודם עם מיטשל ונוימן מ-MV. עברו של נוימן כנראה היה צריך להרים דגלים אדומים.

כשנוימן היה קצין בחברת הפיננסים אימפריאל הולדינגס ב-2011, משרדו בבוקה רטון, פלורידה, היה פשט על ידי ה-FBI על חשד להונאת ביטוח. נוימן מעולם לא הוגש נגדו כתב אישום, אבל הוא ועוד עובד אימפריאל לשעבר, שבזמן מסוים היה גם בעלים של MV Realty, היו נושאים לחקירה שנמשכה שנים. מיטשל, המנכ"ל הנוכחי של MV, היה מנכ"ל אימפריאל הולדינגס באותה תקופה. בשלב מסוים, על פי ה חברה, מיטשל היה גם יעד של החקירה. חברה הגשה מרגע התפטרותו של נוימן מאימפריאל ב-2012, מראה שהחברה נאלצה לסגור את עסקי מימון הפרימיום שלה, שהיוו יותר מ-58% ממכירותיה ב-2011, ולשלם $ 8 מיליון קנס כדי לפתור טענות הונאה. בשנת 2016, הרחוב דיווח כי התובע האמריקני ביקש חילוט אזרחי של 6.5 מיליון דולר מנוימן ומעובדי אימפריאל לשעבר וכי אימפריאל הולדינגס "שילמה את החילוט כחלק מהסכמי השיפוי שלה עם העובדים לשעבר".

באמצעות דובר, אמר MV כי נוימן "מעולם לא היה קצין או עובד" של MV. "לגבי העסקתו בעבר, הייתה חקירה של אימפריאל אחזקות שהביאה לתשלום והסדר אזרחי על ידי החברה", אמר הדובר. "אדון. נוימן מעולם לא הואשם בשום עוולה, מעולם לא הודה בעוולה ומעולם לא שילם דבר. העניין הזה הסתיים לפני יותר משבע שנים".

מה שנותר נקודות דביקות בתוכנית ההטבות לבעלי בתים עבור תומכי לווים הם האם התשלומים לבעלי בתים מהווים הלוואות - MV אומרת שהם לא - ומשך ארבעת העשורים של החוזה.

כבילת בעלי בתים למתווך מסוים שנים לפני שהם זקוקים לשירות, ולעשות זאת בתמורה לחילוץ כספי, היא ניצול לא הוגן, אמרה שרה מנצ'יני, עורכת דין מהמרכז הלאומי לחוק הצרכנות. פורבס.

"להחליט עם מי לרשום את הבית שלך היא החלטה גדולה", אמר מנצ'יני. "MV Realty מוצאת אנשים שנמצאים במצוקה כלכלית ונותנת להם כסף במקום לומר, 'תן לי לספר לך למה אני יכול למכור את הבית שלך במחיר הגבוה ביותר'. הרבה אנשים שממוקדים אליהם אפילו לא רוצים למכור את הבית שלהם. העסקה הזו נראית לי כמו הלוואה בכל כך הרבה מובנים".

מדובר בהלוואה שמגיעה עם "תנאים שיגרמו לכריש הלוואה להסמיק", אמר קרי סמית', עורך דין לשירותים משפטיים קהילתיים בפילדלפיה שסייע ללקוחות בתיקים הקשורים ל-MV. פורבס.

ברוב המדינות יש חוקים המגבילים את שיעורי הריבית שניתן לגבות על הלוואות. למעשה, ההסכמים של MV כמעט הבטיחו תשלום פי 10, בין אם באמצעות העמלות שנוצרו ממכירה עתידית של הבית או באמצעות גביית תשלומי סיום מבעלי בתים. סוג זה של תשואה עבור MV בדרך כלל חורג מהמגבלות החוקיות עבור הלוואות.

MV חולקת כי תשלומים המשולמים לבעלי בתים מהווים הלוואות. לדברי תומכי הצרכנים, זהו אחד ההצעות העיקריות של MV, והביטוי "לא הלוואה" מופיע באופן בולט באתר האינטרנט של החברה. במקום זאת, בהסכם משכנתא שביעות רצון שנצפה על ידי פורבס, MV מתייחסת לתשלום כאל "חוב המובטח במשכנתא הנ"ל.

MV טוענת שמכיוון שלבעל הבית לעולם לא חלה חובה כלשהי למכור, לעולם לא נדרש החזר. למרות שזה נכון, תקופת 40 השנים של ההסכם הופכת את זה לבלתי סביר ביותר שכל בעלים לא יצטרך בסופו של דבר לתקשר עם MV.

למנצ'יני ואחרים, יש בעיה אחרת. תנאי החוזה כוללים טריגרים שבדרך כלל לא היו כרוכים במכירת נכס. דוגמה אחת שמנצ'יני מביא היא מה קורה במקרה של מותו של בעל בית. על פי ההסכם, יהיו ליורשי העיזבון עשרה ימים להודיע ​​ל-MV Realty על השינוי בבעלות או להכיר בעסקה או לשלם את דמי הסיום המוקדם.

"אף יורש אפילו לא יידע על כך בחלון של עשרה ימים כדי להימנע מדמי סיום מוקדם", אמר מנצ'יני פורבסבאמצעות דובר, MV חלק על כך שאירוע כזה יהווה "אירוע טריגר".

בנוסף, מחוקקים בישיבת מועצת עיריית פילדלפיה ב-14 בדצמבר שמעו עדויות של תומכי צרכנים רבים המפרטים את מה שהם מאמינים ככוונה מצד MV לכוון לבעלי בתים שחורים.

באמצעות דובר, MV הכחישה בתוקף שהיא מכוונת לבעלי בתים שחורים ואמרה שאין לה שום ידע על הגזע או האתניות של לקוחותיה.

הכוונה לבעלי בתים שחורים היא טענה קשה. The Reinvestment Fund, ארגון שירות קהילתי שבסיסו בפילדלפיה, אומר שיש לה את הנתונים כדי לגבות את זה.

בישיבת המועצה הציגה אירה גולדשטיין, נשיאת פתרונות המדיניות של הקרן להשקעות חוזרות, ממצאים שהראו כי 69% מהעסקאות של MV בתוך העיר נעשו לבעלי בתים שחורים, המהווים רק 37% מכלל בעלי הבתים בפילדלפיה. ופילי לא הייתה חריגה. מחקר בארבעה מחוזות אחרים של פנסילבניה הניבו תוצאות דומות, אמר גולדשטיין.

זה ממצא שמקבל משמעות חדשה עבור כל מי שמכיר את העבר של מייסדת MV אמנדה זכמן. זכמן, הידועה בעבר בשם אמנדה צוקרמן, כיכבה בעונה ה-15 של תוכנית הריאליטי אח גדול. זכמן ידועה בתפקידה בתוכנית בשל הערותיה חסרות הרגישות מבחינה גזעית. שש וחצי דקה אחת אוסף קליפים שכותרתה "אמנדה צוקרמן: לוחמת צדק חברתי", מתחילה בכך שזכמן אומרת "להיות מואשם בגזענות זו עסקה רצינית ורצינית" לפני שהיא חותכת לסצנה שבה היא אומרת שלקחה "כמו 14 מקלחות פורטו-ריקניות". זכמן היא כעת מנהלת המכירות הראשית של MV, לפי הביוגרפיה שלה על החברה אתר אינטרנט, אשר מציגה את תפקידה ביצירת תוכנית ההטבות לבעלי הבית אך אינה מזכירה אח גדול.

גולדשטיין אמר שקיימת אפשרות שאם הקרן להשקעות חוזרות תוכל לתת את הדעת על רמות ההכנסה של בעלי בתים, חלק מהפערים הגזעיים עלול להיעלם. עם זאת, הוא לא חושב שזה ישנה הרבה.

"אני לא יודע אם הם מכוונים באופן פעיל לבעלי בתים שחורים או שזה תוצאה של אלגוריתם", אמר גולדשטיין פורבס. "אבל אם אתה מסתכל על הנתונים בפילדלפיה, MV מפלס את דרכה באופן לא פרופורציונלי לשכונות שחורות. זה לא קורה במקרה".