הקרן הלא אהובה הזו מתנגדת לאינפלציה, מניבה 7.4%

עד כמה שהמכירה הזו הייתה קשה לכולנו, היא הותירה כמה דיבידנדים אטרקטיביים (ומוזלים) בדירקטוריון, במיוחד ב קרנות סגורות עם תשואה גבוהה (CEF).

אני יודע שקשה לקנות בשוק כזה, אבל הדיבידנדים שאנחנו הולכים לדבר עליהם היום בעצם תועלת מהאינפלציה העולה, פרסום תזרימי מזומנים גבוהים יותר ככל שמדד המחירים לצרכן יורה גבוה יותר ויותר.

אלה החברות שאנחנו רוצים להיות בהן עכשיו, גם כדי לגבות את הדיבידנדים הגבוהים שלהן דרך אש הצמיגים של היום וגם כדי להרוויח כשהשוק ירגע (בהכרח) רגוע ומשקיעים סוף סוף ישימו לב לתזרים המזומנים האיתן של המניות הללו.

ריט לא מוערך כל הזמן - במיוחד עכשיו

אני מתכוון לקרנות השקעות בנדל"ן (REITs). "בעלי הבית" הללו הם הרבה יותר הדרך המועדפת עליי להשקיע בנדל"ן - הרבה יותר טובה מאשר לקנות בית בעצמך ולהשכיר אותו (אלא אם כן אתה נהנה להחליף מכשירי חשמל שבורים ולפתור סתימות בשירותים, כלומר).

נתחיל בהמחאות שכר הדירה שכל בעלי הדירות (כולל ה-REIT) גובים היום, כי הם במגמת עלייה, עקב מגמות רבות שלא נראות כאילו הן יירגעו בקרוב. הראשון הוא עליית שיעורי הריבית, שבשילוב עם מחירי הדירות הגבוהים עדיין, דוחפים אמריקאים רבים לשוק השכירות. זה, בתורו, גורם לדמי השכירות להרקיע שחקים.

נתונים ממגוון מקורות מצביעים על אותה עובדה: בעוד שנתונים ממשלתיים (דרך עלות הדיור הכוללת - ראה תרשים למעלה) מצביעים על כך ששכר הדירה עולה מהר יותר מבעבר, חברות פרטיות מציגות תפנית דרמטית יותר. , כאשר Zillow ורשימת דירות (הקווים הצהובים והכחולים הכהים למטה) מציגים עליות דו ספרתיות מלפני שנה.

לא משנה איך חותכים את זה, שכר הדירה מזנק, והפדרל ריזרב עושה מה שהוא יכול כדי לבלום את המגמה - אם כי יש שיגידו שעל ידי העלאת עלויות האשראי לכולם, זה רק מחמיר את המצב. אבל כך או כך, זה מסתכם בעלייה חדה ברווחים עבור בעלי הדירות.

REITs מאפשרים לך לעקוף את שוק הדיור היקר

יש רק בעיה אחת לבעלי דירות לעתיד: אם אין להם נכס להשכרה כעת, הם יצטרכו לשלם מחירים גבוהים כדי לקנות בית להשכרה. אז הצעד הטוב יותר הוא לקנות ב-REIT שכבר משכיר דיור לאחרים. ובמקום לקנות במחיר גבוה, הודות למכירת השוק, אנחנו יכולים לקנות בחברות האלה במחיר מוזל מחיר במקום.

לדוגמה, בתי הזמנה
INVH
(INVH) מחזיקה באלפי בתים צמודי קרקע ברחבי הארץ, עם תיק בשווי של למעלה מ-20 מיליארד דולר. זה נותן לו גיוון רב, שאין לבעלי דירות בודדים, המוגבלים בדרך כלל לנכס אחד או קומץ של נכסים באחד, או לכל היותר שניים, בשווקים. להזמנה יש גם יתרון בכך שהפורטפוליו שלה מנוהל בצורה מקצועית על ידי צוות מקצועני נדל"ן.

הגיוון וחוש הניהול הזה הגדילו בחדות את הכספים של ה-REIT מהפעילות (FFO, שהוא מדד טוב יותר לביצועי ה-REIT מאשר הרווח למניה).

עם זאת, תזרים המזומנים הגבוה והעולה של החברה נענש על ידי שוק הניזון מפחד, מה שגרם למחיר מניית ה-REIT לצנוח השנה בכמעט 25%.

ראה כיצד מחיר מניית Invitation ירד כמעט בדיוק כמו זה של תעודת הסל REIT, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? זה לא מקרי: המכירה של Invitation הייתה תוצאה של מכירה חסרת אבחנה של REIT בכל מקום, כלומר זו לא המציאה היחידה שיש בימים אלה.

למען הגיוון, רכישת קרן REIT על פני Invitation היא הגיונית, מכיוון שאתה מקבל חשיפה ל-REIT על פני תעשיות שונות, כמו גם צוותי הניהול השונים שמטפלים בנכסים אלה.

RWR היא אופציה, אבל היא לא כזו שאנחנו משקיעי CEF אי פעם נשקול, בעיקר בגלל התשואה של 3.4% שלה די נמוכה בסטנדרטים שלנו.

משחק חכם של CEF על עליית שכר הדירה (שמניב 7.4% היום)

במקום תעודת סל, אנחנו הרבה מעדיפים CEFs כמו כהן אנד סטיירס קרן נדל"ן הכנסה איכותית (RQI), מה שמניב 7.4% עשירים בזמן שאני כותב את זה. RQI היא מחזיקה מרכזית של Invitation Homes (זו אחת מ-10 ההחזקות המובילות של הקרן), בנוסף היא מחזיקה במגוון סוגים אחרים של REIT, כמו מפעילי מרכזי נתונים ובעלי אחסון עצמי, שגם הם מייצרים FFO עולה. הגיוון הזה, בתוספת המנהלים האנושיים החדים של ה-REIT (כהן אנד סטירס הוא שם מוביל בתחום ה-CEF, שעוזר לו למשוך כישרונות מובילים) עזרו לו לנצח את RWR בעשור האחרון.

זכור גם שבגלל התשואה הגבוהה של RQI, עיקר התשואה שאתה רואה לעיל היה בדיבידנדים.

הביצועים החורגים של RQI זכו בפרמיה גדולה לערך הנכסים הנקי (NAV, או ערך ה-REITs בתיק שלה) בעבר (בשלב מסוים, הפרמיה שלה הייתה יותר מ-15%). אבל היא נסחרת כיום בהנחה של 4%, למרות שהיא נסחרה בפרמיה רק ​​לפני כמה שנים.

זה אומר שאנחנו יכולים לקנות RQI בהנחה היום, לחכות שהוא יחזור לפרמיה שיש לו בדרך כלל כשהשוק מפסיק לפאניקה, ואז למכור ברווח פוטנציאלי. בינתיים אתה יכול לכיס את הדיבידנד שלו, שמתהדר בתשואה שנתית של 7.4% ומשולם מדי חודש.

מייקל פוסטר הוא אנליסט המחקר הראשי עבור Outlook השוואתי. לקבלת רעיונות גדולים יותר להכנסות, לחץ כאן לדיווח האחרון שלנו "הכנסה בלתי ניתנת להריסה: 5 קרנות מציאה עם דיבידנדים בטוחים של 8.4%."

גילוי נאות: אין