משלם זה של 9.9% הוא עסקת הדיבידנד שהכי מתעלמת ממנה בשנת 2022

רוב האנשים לא יודעים את זה, אבל הנדל"ן הגדיל את המניות בטווח הארוך, והוא מוכן להביא ניצחון שוב ב 2023.

ואנחנו המשקיעים דיבידנדים מסודרים יפה להרוויח כסף, הודות לקרן שזרקה תשואה שובר קופות של 9.9%, זה לשחק כאן. אני אוריד את השם והטיקר בעוד שנייה.

ראשית, קראתם נכון: נדל"ן עושה ביצועים טובים יותר מהמניות לאורך זמן - וגם בכמות לא קטנה! זה ברור ככל שניתן בהשוואה הזו בין ה SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), קרן המדדים להשקעות נדל"ן הנסחרות בבורסה (REITs), ו-S&P 500 במהלך 20 השנים האחרונות.

זכור כי תקופה זו כללה את התרסקות COVID-19 ו משבר משכנתאות הסאב-פריים, שכמובן כבש את הדיור. אין בעיה. REITs - חברות נסחרות בבורסה שבבעלותן כל דבר, ממחסנים ועד בנייני דירות - חזרו ישירות אל פני השטח!

המפתח למשיכה של ה-REITs הוא שהם השקעות "עוברות דרך": הם אוספים צ'קים על שכר דירה מהדיירים, מחממים מספיק כדי לשמור על האורות והבניינים נקיים, ואז מוסרים לנו את השאר כדיבידנדים. התוצאה היא זרם הכנסה גדול יותר ממה שמניות רגילות משלמות: ה-REIT הטיפוסי מניב 3.2%, מכפיל את ה-S&P 500 האומלל של 1.5%.

אבל למרות ש-RWR ריסקה מניות, אנחנו כן לֹא רוצה ללכת למסלול תעודת סל פסיבי כאן. ראשית, התשואה של 3.2% של RWR אינה כמעט גדולה מספיק כדי להמריץ את הלב שלנו. ושנית, עם REITs (כמו כמעט בכל דבר בימינו), להחזיק מנהל חכם ומגיב הוא קריטי.

ההוכחה היא בתשואה של RWR בשלוש השנים האחרונות ההפכפכות, בהשוואה לזו של קרן סגורה (CEF) אנחנו הולכים לדבר על היום, ה CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR משליך את התשלום האדיר הזה של 9.9% שהזכרתי לפני שנייה (והיא משלמת לך מדי חודש, לא פחות)!

הסיבה העיקרית לכך מסתכמת במנהלי תיקי ההשקעות המומחים של IGR, שניווטו במיומנות בשווקים המקומיים שהם מכירים הכי טוב. זה המפתח בנדל"ן, שכולנו יודעים שהוא בעצם רק אוסף של שווקים קטנים שכולם מתנהגים אחרת בכל זמן נתון.

ובכל הנוגע לנדל"ן, לחברת הניהול של הקרן, CBRE, לא חסר ידע: בנוסף לקרנות IGR וקרנות משקיעים פרטיים, היא מנהלת נכסים, מפעילה ברוקראז' ומשקיעה את כספה בנדל"ן. החברה מתהדרת ב-80,000 עובדים בלמעלה מ-100 מדינות, מה שמעניק לה פרספקטיבה גלובלית וקשרים במדינות זרות שאף תעודת סל מנוהלת אלגוריתם לא יכולה להשתוות לה.

CBRE מינפה את הידע הזה כדי להטות בחוכמה את תיק ההשקעות של IGR לכיוון ארה"ב (68%), מהלך נבון כאשר כלכלת ארה"ב ממשיכה לצמוח בקצב בריא, כשהאינפלציה נראית כאילו היא מתחילה לעלות וההוצאות הצרכניות (שלא לדבר על תעסוקה ) מחזיק מעמד יפה.

אבל רכישת קרן נדל"ן מנוהלת היטב אינה רק רכישה של הכוח המחקרי של ההנהלה וגישה למידע - היא גם על גיוון, שהוא מפתח במיוחד בנדל"ן.

IGR, למשל, משקיעה בלמעלה מ-80 REIT, אשר בעצמם מחזיקים מאות ולעתים אלפי נכסים כל אחד. וכמו קרנות ה-REIT הרבות האחרות שעושות את אותו הדבר, היא לא שמה לב מתי שוכר אחד מפסיק לשלם שכר דירה, כי יש אלפי אחרים שכן.

נכון לעכשיו, למשל, האחזקות הבכירות של IGR כוללות REITs שבבעלותם מגוון רחב של נכסים. קראון טירת אינטרנשיונל (CCI), למשל, מחזיק ביותר מ-40,000 מגדלי סלולר ברחבי העולם, בתוספת 115,000 "תאים קטנים" שמגבירים את קיבולת הרשת המקומית בערים גדולות יותר; פרולוגים
PLD
(PLD) מחזיק ב-4,732 מחסנים ברחבי העולם; ו-REIT למגורים בתי הזמנה (INVH), משכירה יותר מ-85,000 בתים צמודי קרקע.

אז כבר יש לנו המון גיוון כאן, וזה רק משלוש מהחזקות של IGR!

סיבה נוספת שלעתים קרובות מתעלמים ממנה לשקול קרנות ריט היא שגם לקרנות הללו וגם לקרן הריט עצמן יש גישה למינוף זול יותר ממך וממני. כרגע, למשל, עליית שיעורי המשכנתא היא בעיה גדולה עבור משקיעים בודדים שבבעלותם נכס להשכרה - אבל לא אז עבור REITs:

תשלומי משכנתא עוברים דרך הגג

כאשר הריבית הגיעה ל-5% מוקדם יותר השנה ונשארה ברמה זו, ההלוואות לדירות זינקו. אבל שיעורי הריבית עבור REIT נמוכים בהרבה, כאשר לרבים יש כיום עלויות אשראי בספרים מתחת ל-3%.

קרנות REIT נהנות מתעריפים נמוכים יותר מכיוון שהן מנוהלות בצורה מקצועית ומגוונת על פני נכסים רבים, כך שהן בסיכון נמוך יותר מאשר משקיע הנכס הפרטני הטיפוסי שלך. זו אחת הסיבות שבגללן ל-REIT יש רקורד די עקבי של הצגת תשואות חיוביות בתקופות של עליית ריבית.

תרשים זה מבוסס על מחקר של NAREIT, חברת מחקר ונתונים של REIT, והוא מראה בבירור ש-REIT בדרך כלל מרוויחים בתקופות של שיעורי ריבית גבוהים יותר. הסיבה לכך היא שעלויות ההלוואות הנמוכות יותר שלהם מבודדות אותם במקצת מהמגמה. יתרה מכך, תקופות של עליית שיעורים מגיעות בדרך כלל עם כלכלה חזקה (כפי שקורה היום). המשמעות היא ביקוש גבוה יותר לנכסי REIT, מה שמאפשר ל-REIT להגביר את שכר הדירה. עליות אלו עולות בהרבה על כל עלייה בעלויות ההלוואות עקב תעריפים גבוהים יותר.

קנה IGR כמו "מומנטום הנחה" בונה

לבסוף, בואו נדבר על ההנחה של IGR ל-NAV, או על ההבדל בין מחיר השוק שלה לערך למניה של תיק ההשקעות שלה (מדד זה ייחודי ל-CEFs). נכון לעכשיו, ההנחה הזו קטנה, כלומר IGR מוערך פחות או יותר הוגן.

המגמה כאן ברורה: ההנחה של IGR מכוונת לטריטוריית הפרימיום - השאלה היא עד לאן. ככל שזה יקרה, זה יכניס יותר דחף מתחת למחיר המניה של IGR. וכמובן, אתה תקבל את התשלום הבריא של 9.9% (בתשלום חודשי) כל הזמן.

מייקל פוסטר הוא אנליסט המחקר הראשי עבור Outlook השוואתי. לקבלת רעיונות גדולים יותר להכנסות, לחץ כאן לדיווח האחרון שלנו "הכנסה בלתי ניתנת להריסה: 5 קרנות מציאה עם דיבידנדים בטוחים של 8.4%."

גילוי נאות: אין