כשיו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, אמור לשאת נאום חשוב ביום שישי, משקיעים עשויים סוף סוף להתחיל לקחת אותו במילה שלו: הבנק המרכזי עומד לשמור על עמדה ניצית כדי לשלוט באינפלציה הגבוהה ביותר מזה ארבעה עשורים. המשמעות היא שהשווקים הפיננסיים יישארו תנודתיים, למרות העלייה האחרונה בבורסה.
ישנן סיבות רבות לשקול קרנות השקעות נדל"ן, או REIT, כמקלט בטוח יחסית לספק הכנסה קבועה כאשר האינפלציה נשארת גבוהה ולפני האטה כלכלית צפויה.
להלן מסך של מניות REIT הצפויות לייצר תזרים מזומנים רב כדי לאפשר הגדלת דיבידנד ב-2023.
ב צריך לדעת בטור ב-24 באוגוסט, סטיב גולדשטיין סיכם תחזיות של "מחזור על באינפלציה ובריביות" מ-Dario Perkins, מנכ"ל לכלכלת מאקרו גלובלית ב-TS Lombard.
פרקינס צופה שהריבית לטווח ארוך תמשיך לנוע גבוה יותר, ומציע ששנות ה-2020 ידרשו מהמשקיעים לנקוט ב"גישה נבונה יותר להקצאת נכסים".
בהתרחקות מספקי שירותים ששלטו בשוק השוורי עד 2021, הוא מאמין שמה שיעבוד הכי טוב היא הקצאה לנכסים מוחשיים, כולל נדל"ן.
פירוק מגזר ה-REIT
קרנות השקעות נדל"ן מגיעות במגוון רחב, אך המרכיב המרכזי הוא שהן מעבירות את רוב הרווחים לבעלי המניות כדי לשמור על מבנה ה-REIT המוטב במס.
ישנן שתי קטגוריות רחבות של REITs: REITs למשכנתאות, המלוות כסף ללווים מסחריים או למגורים ו/או משקיעים בניירות ערך מגובי משכנתאות, ו-REIT הון, אשר בבעלותם נכס מסחרי או מגורים ומשכירים אותו.
קרנות ה-REIT הן מחזוריות, כאשר הערכות השווי נלחצות ככל שהריבית עולה. השפעה זו יכולה להיות בולטת במיוחד עבור קרנות ריט למשכנתאות, מכיוון שעסקי הלוואות המשכנתאות מואטים ככל שהריבית עולה.
עד כה השנה, עד ה-24 באוגוסט, מגזר הנדל"ן S&P 500 ירד ב-15%, בעוד ש-S&P 500 המלא
SPX
ירד ב-12%, שניהם עם דיבידנדים שהושקעו מחדש.
מבט לטווח ארוך בהרבה עשוי להפתיע אותך. מדדי S&P דאו ג'ונס הפרידו את מגזר הנדל"ן מהמגזר הפיננסי ב-2016. אבל אם נצמצם לקבוצת תעשיית S&P 500 REIT למדד ביצועים לטווח ארוך יותר, התשואה השנתית הממוצעת ל-20 שנה הייתה 9.9%, מעט קדימה מהתשואה הממוצעת ל-500 שנה של S&P 20 של 9.8%.
REITs לפי קטגוריות
סוגים שונים של REIT עוברים מחזורים כלכליים שונים. לדוגמה, חברות REIT של מלונות והשוכרים שלהם סבלו נורא בשלבים המוקדמים של מגיפת הקורונה, החל מהשבתה הוירטואלית של תעשיית הנסיעות במהלך המחצית הראשונה של 2020.
חברות REIT רבות מתמקדות בתחום האחסנה והלוגיסטיקה, שנהנה מהעלאות שכר דירה דו-ספרתיות שנתיות בשנים האחרונות, לדברי ויקראם מלוטרה, מנהל נדל"ן במיזוהו.
אבל Amazon.com Inc.
AMZN
אמר בה הודעה לעיתונות הפיננסית ברבעון הראשון באפריל, לאחר שהכפילה את גודל רשת המילוי שלה בתוך שנתיים בלבד, היא "לא רדפה עוד אחרי יכולת פיזית או כוח אדם" והייתה "מרובעת בשיפור הפרודוקטיביות ויעילות העלות" בתשתית האספקה שלה.
במהלך ראיון אמר מלהוטרה כי בעקבות ההכרזה של אמזון, הוא ועמיתיו "הבחינו ושמעו בשוק שאמזון מוציאה מחסנים לשוק הסאבלט".
"אז השחקן הגדול ביותר בתחום המסחר האלקטרוני אמר לשוק שיש לו יותר מדי והוא עושה רציונליזציה, וזה גרם למניות הלוגיסטיקה לרדת בשיעור", אמר.
פרולוגיס בע"מ
PLD
הוא ה-REIT האמריקאי הגדול ביותר בבורסה במחסנים ובתחום הלוגיסטיקה. החברה רשמה את אמזון, FedEx Corp.
FDX,
הום דיפו בע"מ
HD,
Geodis ו-Walmart Inc.
WMT
כחמשת הלקוחות הגדולים שלה בסוף 2021, כאשר אמזון שוכרה 24 מיליון רגל מרובע, או 7% מסך הכל.
מניות פרולוגיס ירדו ב-21% לשנת 2022 עד 24 באוגוסט, עם השקעה חוזרת של דיבידנדים. תשואת הדיבידנד של המניה עומדת על כ-2.5%. פרולוגיס עומדת לרכוש את Duke Realty Corp.
DRE
דרך עסקת כל המניות בשווי של 26 מיליארד דולר כשהוכרז ביוני.
ל-Mizuho יש דירוג ניטרלי ב-Prologis, שלדברי Malhotra היה "מחוץ לקונצנזוס". זה בטוח - מבין 17 אנליסטים שנשאלו על ידי FactSet, 13 מדרגים את המניות כ"קנייה" או שווה ערך. השאר הם דירוגים ניטרליים.
הוא המשיך ואמר כי Mizuho עוקב אחר מפעילי לוגיסטיקה של צד שלישי, כגון XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx ו-United Parcel Service Inc.
יו פי אס
לסימנים להאטה בביקוש אם הכלכלה תוריד הילוך משמעותית.
עם כל האמור, ייתכן שיש מעטפת כסף למחסנים/לוגיסטיקה REITs: Malhotra צופה שגידול שכר הדירה בשטח יאט ל"בינוני עד גבוה ספרתי" מהטווח הנוכחי מעל 10%. כך אמר משרד העבודה מדד המחירים לצרכן ביולי הראה עלייה של 8.5%. משנה קודם לכן. זה השתפר מ-9.1% בחודש הקודם. אולי זה לא יהיה יותר מדי מתיחה לצפות שמפעילי מחסני REIT יוכלו לשמור על העלאת שכר הדירה כדי להתאים או לנצח את קצב האינפלציה.
כאן נכנסת לתמונה הדעה שלך, בהתבסס על המחקר שלך. האם המגמה המתמשכת של קניות מקוונות והביקוש למשלוח מהיר יאפשרו ל-Prologis ולמתחרותיה להשיג ביצועים טובים יותר בחמש עד 10 השנים הבאות? התשואה הכוללת של פרולוגיס לחמש שנים, ב-24 באוגוסט, הייתה 138% (לעומת 85% במדד S&P 500), אפילו עם הנסיגה הגדולה של השנה.
סינון מניות ה-REIT
כדי להסתכל בצורה רחבה על קרנות השקעות נדל"ן הנסחרות בארה"ב, התחלנו עם 185 הכלולים במדד ראסל 3000
AUR.
מדד זה מייצג כ-98% מהמניות בארה"ב, לפי FactSet.
לאחר מכן בדקנו את ריכוזי ההשקעות של כל ריט והסרנו את כל ה-REITs למשכנתאות כדי להוריד את הרשימה ל-158 חברות. קיצרנו עוד ל-112 חברות שעבורן היו הערכות קונצנזוס זמינות בקרב לפחות חמישה אנליסטים שנשאלו על ידי FactSet עבור כספים מותאמים מפעילות ב-2023.
דרך למדוד את יכולת תשלום הדיבידנד של חברה היא להסתכל על תזרים המזומנים החופשי המשוער שלה - תזרים המזומנים הנותר לאחר הוצאות הון צפויות. עבור קרנות REIT, נעשה שימוש נפוץ בכספים מתפעול (FFO) - מדד Non-GAAP. FFO מוסיף הפחתות ופחת (פריטים שאינם מזומנים) בחזרה לרווחים, תוך אי הכללת רווחים ממכירת נכס. כספים מותאמים מתפעול (AFFO) הולכים רחוק יותר, ומנטרלים הוצאות הון צפויות כדי לשמור על איכות ההשקעות בנכס.
אם נחלק את ה-AFFO המשוער של חברה במחיר המניה הנוכחי שלה, יש לנו תשואת AFFO משוערת. ניתן להשוות זאת עם תשואת הדיבידנד הנוכחית כדי לראות אם יש "מרווח גחון" לעליות נוספות - בתקווה הרבה מרווח.
מבין 112 ה-REIT הנותרים, 104 משלמים דיבידנדים והעריכו את המרווח ב-2023 של לפחות 1.00% - זה הקיצוץ האחרון שלנו.
מיקמנו את 104 REIT בשמונה קטגוריות רחבות. זה לא תמיד קל, מכיוון ש-REIT עשוי להיות מגוון מאוד. אז הקטגוריות הן ניסיון למקם כל REIT בקבוצה לפי הריכוז העסקי הכבד ביותר שלה. לאחר מכן איחדנו עוד קצת לתשע קטגוריות רחבות ומייננו אותן לפי תשואה צפויה של AFFO לשנת 2023.
למשל, חברות האחסנה/לוגיסטיקה נמצאות בקטגוריית "תעשייה". נתחיל בזה.
ריט תעשייתי
להלן 10 ה-REITs התעשייתיים שעברו את המסך, עם תשואות AFFO הצפויות הגבוהות ביותר לשנת 2023:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| נאמנות לוגיסטיקה תעשייתית | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Class A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | קַר | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| פרולוגיס בע"מ | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| מקור: FactSet |
לחץ על הטיקרים למידע נוסף על כל חברה, כולל פרופילים עסקיים. לאחר מכן לקרוא המדריך המפורט של Tomi Kilgore לשפע המידע הזמין בחינם בדפי הציטוטים של MarketWatch.
שירותי בריאות
להלן כל תשע ה-REIT שחכירו נכסי בריאות ועברו את המסך. קבוצה זו אינה כוללת חברות המתמקדות בדיור גיל הזהב:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| אמון נכסים רפואיים בע"מ | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT בע"מ | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | שיא | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Class A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | טוֹב | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| מקור: FactSet |
מגורים
קטגוריה זו כוללת קרן REIT שבבעלותם נכסי מגורים חד-משפחתיים או רב-משפחתיים, כמו גם קהילות דיור מיוצרות ודיור לגיל השלישי. להלן 10 ה-REITs למגורים שעברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC נכסים בע"מ | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| ונטאס בע"מ | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| מרחב מרכזי | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| וושינגטון השקעות נדל"ן נאמנות | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| מקור: FactSet |
בתי מלון ונכסי נופש
להלן שמונה ה-REITs אשר משכירים מלונות ו/או נכסי פנאי ועברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| מאפייני EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| אמון לינה ב- RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| אמון המלונות פבלברוק | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | אפל | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| נכסי משחקים ופנאי בע"מ | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI נכסים בע"מ | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| מקור: FactSet |
משרדים
להלן 10 REITs המחזיקים בנייני משרדים שעברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| אמון נדל"ן ברנדווין | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| חברת SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| דאגלס אמט בע"מ | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | היי | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| אמון משרד משרד נכסים | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly נכסים ממשלתיים בע"מ | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| מקור: FactSet |
קניות
להלן 10 חברות ה-REIT אשר משכירות בעיקר נכסים קמעונאיים שעברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| Macerich Co. | מק | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| קבוצת נכסי סיימון בע"מ | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | Skt | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| ויטסטון ריט | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | חנות | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT נדל"ן | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| אמון קבוצת נדל"ן עפיפונים | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| חברת Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| אמון נדל"ן באקדיה | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| מקור: FactSet |
תקשורת
להלן כל חמש החברות שעברו את המסך המשכירות נכסי תשתית תקשורת, או, במקרה של Outfront Media Inc.
החוצה,
שלטי חוצות:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| Uniti Group Inc. | יחידה | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | החוצה | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| קראון קאסל בע"מ | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| אמריקן טאואר קורפ | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Class A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| מקור: FactSet |
מרכזי נתונים
שלושת ה-REITs של מרכז הנתונים הללו עברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| איירון מאונטיין בע"מ | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | ד"ר | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| מקור: FactSet |
אחסון עצמי
עבור הקטגוריה האחרונה שלנו, חמש REITs לאחסון עצמי עברו את המסך:
| חברה | טלפרינטר | תשואת AFFO משוערת לשנת 2023 | תשואת דיבידנד שוטפת | "מרווח ראש" משוער | שווי שוק. (מיליון דולר) |
| נאמנות לאגף לארגוני אחסון לאומי | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | קוּבִּיָה | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| אחסון ציבורי | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| מקור: FactSet |
אם אתה מעוניין בתחום ה-REIT, אתה צריך לעשות מחקר משלך ולזכור את יעדי ההשקעה שלך - צמיחה, הכנסה או שניהם - ולהתכונן להישאר מחויב לטווח הארוך, כלומר מספר שנים.
בין ה-REITs המפורטים בטבלאות למעלה, ל-Malhotra יש דירוגי "קנייה" ב-Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
טוֹב,
אמון נכסים רפואיים בע"מ
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
ו-Duke Realty (שנסחרת כעת בשורה אחת עם פרולוגיס, בציפייה להשלמת המיזוג).
כשנשאל מה משותף ל-REIT עם דירוג קנייה, אמר מלהוטרה: "אלה חברות, כיחידים, שעבורן אנו מאמינים שכוח התמחור יימשך".
הוא גם אמר שכולם נהנים ממגמות נושאיות, כולל, עבור ה-REITs בתחום הבריאות, הזדקנות האוכלוסייה.
שמע מ-Ray Dalio ב-MarketWatch's פסטיבל הרעיונות החדשים הטובים ביותר בכסף ב-21 וב-22 בספטמבר בניו יורק. לחלוץ קרנות הגידור יש דעות מוצקות לגבי לאן מועדות פני הכלכלה.
מקור: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
מניות דיבידנד אלו יכולות להגן עליך כאשר הפדרל ריזרב מאט את הכלכלה
כשיו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, אמור לשאת נאום חשוב ביום שישי, משקיעים עשויים סוף סוף להתחיל לקחת אותו במילה שלו: הבנק המרכזי עומד לשמור על עמדה ניצית כדי לשלוט באינפלציה הגבוהה ביותר מזה ארבעה עשורים. המשמעות היא שהשווקים הפיננסיים יישארו תנודתיים, למרות העלייה האחרונה בבורסה.
ישנן סיבות רבות לשקול קרנות השקעות נדל"ן, או REIT, כמקלט בטוח יחסית לספק הכנסה קבועה כאשר האינפלציה נשארת גבוהה ולפני האטה כלכלית צפויה.
להלן מסך של מניות REIT הצפויות לייצר תזרים מזומנים רב כדי לאפשר הגדלת דיבידנד ב-2023.
ב צריך לדעת בטור ב-24 באוגוסט, סטיב גולדשטיין סיכם תחזיות של "מחזור על באינפלציה ובריביות" מ-Dario Perkins, מנכ"ל לכלכלת מאקרו גלובלית ב-TS Lombard.
פרקינס צופה שהריבית לטווח ארוך תמשיך לנוע גבוה יותר, ומציע ששנות ה-2020 ידרשו מהמשקיעים לנקוט ב"גישה נבונה יותר להקצאת נכסים".
בהתרחקות מספקי שירותים ששלטו בשוק השוורי עד 2021, הוא מאמין שמה שיעבוד הכי טוב היא הקצאה לנכסים מוחשיים, כולל נדל"ן.
פירוק מגזר ה-REIT
קרנות השקעות נדל"ן מגיעות במגוון רחב, אך המרכיב המרכזי הוא שהן מעבירות את רוב הרווחים לבעלי המניות כדי לשמור על מבנה ה-REIT המוטב במס.
ישנן שתי קטגוריות רחבות של REITs: REITs למשכנתאות, המלוות כסף ללווים מסחריים או למגורים ו/או משקיעים בניירות ערך מגובי משכנתאות, ו-REIT הון, אשר בבעלותם נכס מסחרי או מגורים ומשכירים אותו.
קרנות ה-REIT הן מחזוריות, כאשר הערכות השווי נלחצות ככל שהריבית עולה. השפעה זו יכולה להיות בולטת במיוחד עבור קרנות ריט למשכנתאות, מכיוון שעסקי הלוואות המשכנתאות מואטים ככל שהריבית עולה.
עד כה השנה, עד ה-24 באוגוסט, מגזר הנדל"ן S&P 500 ירד ב-15%, בעוד ש-S&P 500 המלא
SPX
ירד ב-12%, שניהם עם דיבידנדים שהושקעו מחדש.
מבט לטווח ארוך בהרבה עשוי להפתיע אותך. מדדי S&P דאו ג'ונס הפרידו את מגזר הנדל"ן מהמגזר הפיננסי ב-2016. אבל אם נצמצם לקבוצת תעשיית S&P 500 REIT למדד ביצועים לטווח ארוך יותר, התשואה השנתית הממוצעת ל-20 שנה הייתה 9.9%, מעט קדימה מהתשואה הממוצעת ל-500 שנה של S&P 20 של 9.8%.
REITs לפי קטגוריות
סוגים שונים של REIT עוברים מחזורים כלכליים שונים. לדוגמה, חברות REIT של מלונות והשוכרים שלהם סבלו נורא בשלבים המוקדמים של מגיפת הקורונה, החל מהשבתה הוירטואלית של תעשיית הנסיעות במהלך המחצית הראשונה של 2020.
חברות REIT רבות מתמקדות בתחום האחסנה והלוגיסטיקה, שנהנה מהעלאות שכר דירה דו-ספרתיות שנתיות בשנים האחרונות, לדברי ויקראם מלוטרה, מנהל נדל"ן במיזוהו.
אבל Amazon.com Inc.
AMZN
אמר בה הודעה לעיתונות הפיננסית ברבעון הראשון באפריל, לאחר שהכפילה את גודל רשת המילוי שלה בתוך שנתיים בלבד, היא "לא רדפה עוד אחרי יכולת פיזית או כוח אדם" והייתה "מרובעת בשיפור הפרודוקטיביות ויעילות העלות" בתשתית האספקה שלה.
במהלך ראיון אמר מלהוטרה כי בעקבות ההכרזה של אמזון, הוא ועמיתיו "הבחינו ושמעו בשוק שאמזון מוציאה מחסנים לשוק הסאבלט".
"אז השחקן הגדול ביותר בתחום המסחר האלקטרוני אמר לשוק שיש לו יותר מדי והוא עושה רציונליזציה, וזה גרם למניות הלוגיסטיקה לרדת בשיעור", אמר.
פרולוגיס בע"מ
PLD
הוא ה-REIT האמריקאי הגדול ביותר בבורסה במחסנים ובתחום הלוגיסטיקה. החברה רשמה את אמזון, FedEx Corp.
FDX,
הום דיפו בע"מ
HD,
Geodis ו-Walmart Inc.
WMT
כחמשת הלקוחות הגדולים שלה בסוף 2021, כאשר אמזון שוכרה 24 מיליון רגל מרובע, או 7% מסך הכל.
מניות פרולוגיס ירדו ב-21% לשנת 2022 עד 24 באוגוסט, עם השקעה חוזרת של דיבידנדים. תשואת הדיבידנד של המניה עומדת על כ-2.5%. פרולוגיס עומדת לרכוש את Duke Realty Corp.
DRE
דרך עסקת כל המניות בשווי של 26 מיליארד דולר כשהוכרז ביוני.
ל-Mizuho יש דירוג ניטרלי ב-Prologis, שלדברי Malhotra היה "מחוץ לקונצנזוס". זה בטוח - מבין 17 אנליסטים שנשאלו על ידי FactSet, 13 מדרגים את המניות כ"קנייה" או שווה ערך. השאר הם דירוגים ניטרליים.
הוא המשיך ואמר כי Mizuho עוקב אחר מפעילי לוגיסטיקה של צד שלישי, כגון XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx ו-United Parcel Service Inc.
יו פי אס
לסימנים להאטה בביקוש אם הכלכלה תוריד הילוך משמעותית.
עם כל האמור, ייתכן שיש מעטפת כסף למחסנים/לוגיסטיקה REITs: Malhotra צופה שגידול שכר הדירה בשטח יאט ל"בינוני עד גבוה ספרתי" מהטווח הנוכחי מעל 10%. כך אמר משרד העבודה מדד המחירים לצרכן ביולי הראה עלייה של 8.5%. משנה קודם לכן. זה השתפר מ-9.1% בחודש הקודם. אולי זה לא יהיה יותר מדי מתיחה לצפות שמפעילי מחסני REIT יוכלו לשמור על העלאת שכר הדירה כדי להתאים או לנצח את קצב האינפלציה.
כאן נכנסת לתמונה הדעה שלך, בהתבסס על המחקר שלך. האם המגמה המתמשכת של קניות מקוונות והביקוש למשלוח מהיר יאפשרו ל-Prologis ולמתחרותיה להשיג ביצועים טובים יותר בחמש עד 10 השנים הבאות? התשואה הכוללת של פרולוגיס לחמש שנים, ב-24 באוגוסט, הייתה 138% (לעומת 85% במדד S&P 500), אפילו עם הנסיגה הגדולה של השנה.
סינון מניות ה-REIT
כדי להסתכל בצורה רחבה על קרנות השקעות נדל"ן הנסחרות בארה"ב, התחלנו עם 185 הכלולים במדד ראסל 3000
AUR.
מדד זה מייצג כ-98% מהמניות בארה"ב, לפי FactSet.
לאחר מכן בדקנו את ריכוזי ההשקעות של כל ריט והסרנו את כל ה-REITs למשכנתאות כדי להוריד את הרשימה ל-158 חברות. קיצרנו עוד ל-112 חברות שעבורן היו הערכות קונצנזוס זמינות בקרב לפחות חמישה אנליסטים שנשאלו על ידי FactSet עבור כספים מותאמים מפעילות ב-2023.
דרך למדוד את יכולת תשלום הדיבידנד של חברה היא להסתכל על תזרים המזומנים החופשי המשוער שלה - תזרים המזומנים הנותר לאחר הוצאות הון צפויות. עבור קרנות REIT, נעשה שימוש נפוץ בכספים מתפעול (FFO) - מדד Non-GAAP. FFO מוסיף הפחתות ופחת (פריטים שאינם מזומנים) בחזרה לרווחים, תוך אי הכללת רווחים ממכירת נכס. כספים מותאמים מתפעול (AFFO) הולכים רחוק יותר, ומנטרלים הוצאות הון צפויות כדי לשמור על איכות ההשקעות בנכס.
אם נחלק את ה-AFFO המשוער של חברה במחיר המניה הנוכחי שלה, יש לנו תשואת AFFO משוערת. ניתן להשוות זאת עם תשואת הדיבידנד הנוכחית כדי לראות אם יש "מרווח גחון" לעליות נוספות - בתקווה הרבה מרווח.
מבין 112 ה-REIT הנותרים, 104 משלמים דיבידנדים והעריכו את המרווח ב-2023 של לפחות 1.00% - זה הקיצוץ האחרון שלנו.
מיקמנו את 104 REIT בשמונה קטגוריות רחבות. זה לא תמיד קל, מכיוון ש-REIT עשוי להיות מגוון מאוד. אז הקטגוריות הן ניסיון למקם כל REIT בקבוצה לפי הריכוז העסקי הכבד ביותר שלה. לאחר מכן איחדנו עוד קצת לתשע קטגוריות רחבות ומייננו אותן לפי תשואה צפויה של AFFO לשנת 2023.
למשל, חברות האחסנה/לוגיסטיקה נמצאות בקטגוריית "תעשייה". נתחיל בזה.
ריט תעשייתי
להלן 10 ה-REITs התעשייתיים שעברו את המסך, עם תשואות AFFO הצפויות הגבוהות ביותר לשנת 2023:
לחץ על הטיקרים למידע נוסף על כל חברה, כולל פרופילים עסקיים. לאחר מכן לקרוא המדריך המפורט של Tomi Kilgore לשפע המידע הזמין בחינם בדפי הציטוטים של MarketWatch.
שירותי בריאות
להלן כל תשע ה-REIT שחכירו נכסי בריאות ועברו את המסך. קבוצה זו אינה כוללת חברות המתמקדות בדיור גיל הזהב:
מגורים
קטגוריה זו כוללת קרן REIT שבבעלותם נכסי מגורים חד-משפחתיים או רב-משפחתיים, כמו גם קהילות דיור מיוצרות ודיור לגיל השלישי. להלן 10 ה-REITs למגורים שעברו את המסך:
בתי מלון ונכסי נופש
להלן שמונה ה-REITs אשר משכירים מלונות ו/או נכסי פנאי ועברו את המסך:
משרדים
להלן 10 REITs המחזיקים בנייני משרדים שעברו את המסך:
קניות
להלן 10 חברות ה-REIT אשר משכירות בעיקר נכסים קמעונאיים שעברו את המסך:
תקשורת
להלן כל חמש החברות שעברו את המסך המשכירות נכסי תשתית תקשורת, או, במקרה של Outfront Media Inc.
החוצה,
שלטי חוצות:
מרכזי נתונים
שלושת ה-REITs של מרכז הנתונים הללו עברו את המסך:
אחסון עצמי
עבור הקטגוריה האחרונה שלנו, חמש REITs לאחסון עצמי עברו את המסך:
אם אתה מעוניין בתחום ה-REIT, אתה צריך לעשות מחקר משלך ולזכור את יעדי ההשקעה שלך - צמיחה, הכנסה או שניהם - ולהתכונן להישאר מחויב לטווח הארוך, כלומר מספר שנים.
בין ה-REITs המפורטים בטבלאות למעלה, ל-Malhotra יש דירוגי "קנייה" ב-Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
טוֹב,
אמון נכסים רפואיים בע"מ
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
ו-Duke Realty (שנסחרת כעת בשורה אחת עם פרולוגיס, בציפייה להשלמת המיזוג).
כשנשאל מה משותף ל-REIT עם דירוג קנייה, אמר מלהוטרה: "אלה חברות, כיחידים, שעבורן אנו מאמינים שכוח התמחור יימשך".
הוא גם אמר שכולם נהנים ממגמות נושאיות, כולל, עבור ה-REITs בתחום הבריאות, הזדקנות האוכלוסייה.
שמע מ-Ray Dalio ב-MarketWatch's פסטיבל הרעיונות החדשים הטובים ביותר בכסף ב-21 וב-22 בספטמבר בניו יורק. לחלוץ קרנות הגידור יש דעות מוצקות לגבי לאן מועדות פני הכלכלה.
מקור: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo