אתה לא צריך דוקטורט. בכלכלה מאוניברסיטת שיקגו כדי להבין את זה שיעורי משכנתא של 7% מהווים איום על שוק הדיור בארה"ב.
אנחנו כבר רואים את זה. ביום שלישי נודע לנו שבקשות לרכישת משכנתא ירדו ב-13% בשבוע שעבר. זה חד בהרבה מהירידה של 1.1% שראינו בשבוע הקודם. ההבדל? דחיית הבקשה לרכישת משכנתא של 13% בשבוע שעבר חלפה במקביל קריאת הריבית השבועית של 7% משכנתא מאז 2002.
בטח, מבחינה היסטורית, אין שום דבר חריג בשיעורי משכנתא של 6% או 7%. אבל השיעור המספרי מתעלם מההשפעה של זעזוע הריבית המתמשך של המשכנתא: התעריפים הללו, יחד עם מחירי הדירות הקצפים, מציבים את התשלומים החודשיים החדשים בגבולות ההיסטוריה העליונים. כשמתחשבים בהכנסה, זה יקר יותר לקנות עכשיו מאשר היה בשיא בועת הדיור של שנות ה-00.
זֶה מחנק מוגבר למחיר סביר כבר יש כלכלנים ואנליסטים של דיור כאחד שהורידו את תחזית מחירי הדירות שלהם בארה"ב. אל תסתכל רחוק יותר מ מודי 'ס Analytics.
בחודש אוגוסט, מודי'ס אנליטיקס צפתה שמחירי הדירות בארה"ב יירדו בין 0% ל-5%. בספטמבר, Moody's Analytics הורידה את התחזית שלה לירידה של 5% עד 10% לאומית. אבל ביום רביעי זה שוב קיצץ את התחזית הזו. לקראת קדימה, Moody's Analytics צופה כעת ירידה של 10% במחירי הדירות בארה"ב.
"הזמינות התאיידה ואיתה הביקוש לדיור", אומר מארק זנדי, כלכלן ראשי ב-Moody's Analytics. הון עתק. "המחירים מרגישים הרבה פחות דביקים [כרגע] ממה שהם היו היסטוריים. זה חוזר לעובדה שהם רצו כל כך מהר [במהלך המגיפה], והמוכרים מוכנים להוריד את המחיר שלהם כאן במהירות כדי לנסות לסגור עסקה."
זה העניין: תחזית קו הבסיס של Moody's Analytics מניחה שאין מיתון. אם אכן יתבטא מיתון, מודי'ס אנליטיקס צופה כעת ירידת מחירי הדירות בארה"ב בשיא לשפל בין 15% ל-20%. זה לא רחוק מדי הירידה של 27% במחירי הדירות בארה"ב שנראתה בין 2006 ל-2012.
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
כאשר קבוצה כמו Moody's Analytics אומרת "שוק הדיור בארה"ב" או "מחירי דירות בארה"ב", הם מדברים על תצוגה מצטברת של המדינה. מבחינה אזורית, התוצאות תמיד משתנות. בעיני Moody's Analytics, זה יהיה נכון במיוחד לקראת ההמשך.
In שווקי דיור "מוערכים יתר על המידה באופן משמעותי"., Moody's Analytics צופה כעת שמחירי הדירות יירדו בין 15% ל-20%. אם יגיע מיתון, Moody's Analytics צופה שירידת מחירי הדירות בארה"ב תתרחב בין 25% ל-30% בשווקי דיור "מוערכים יתר על המידה".
השווקים כביכול "מוערכים יתר על המידה באופן משמעותי" אינם מבודדים רק לחלקים בודדים של המדינה - הם נמצאים בכל מקום.
מדי רבעון, Moody's Analytics מעריכה האם יסודות מקומיים, כולל רמות הכנסה מקומיות, יכולים לתמוך במחירי הדירות המקומיים.* אם שוק דיור אזורי "מוערך יתר על המידה" ביותר מ-25%, Moody's Analytics מחשיבה אותו "מוערך יתר על המידה באופן משמעותי". עד הרבעון השני של השנה, 210 שווקי דיור, כולל Boise ("מוערכת יתר על המידה" ב-77%) ולאס וגאס ("מוערכת יתר על המידה" ב-60%), נפלו למחנה ה"מוערך יתר על המידה באופן משמעותי".
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
כאשר ל שוק הדיור נכנס לשפל- תקופה של ירידה במכירות בתים ורמות בניית בתים - זה בדרך כלל שווקי דיור מוקצפים או מבעבעים שנמצאים בסיכון הגבוה ביותר לירידת מחירי הדירות.
זה מסביר מדוע מיתון הדיור המתמשך הזה עורר כל כך מהר א תיקון מחירי הדירות: דברים נעשו מאוד קצף במהלך בום הדיור במגפה. ההוכחה? עוד ברבעון השני של 2019, מודי'ס אנליטיקס ראתה רק שלושה שווקי דיור אזוריים כ"מוערכים יתר על המידה באופן משמעותי".
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
חברות כמו מודי'ס אנליטיקס אינן הופכות דוביות יותר רק בגלל שריביות המשכנתא נגעו ב-7%. במקום זאת, הם משנים את התחזית שלהם מכיוון שהשווקים הפיננסיים מאותתים ששיעורי משכנתא של 6% או 7% יכולים להיות בסביבה למשך זמן רב מהצפוי. כל עוד ריביות המשכנתא יישארו גבוהות כל כך, זנדי אומרת שהיא תפעיל לחץ עצום כלפי מטה על מחירי הדירות הקצפים הללו.
במהלך ששת החודשים הקרובים, Zandi צופה כי שיעורי המשכנתא יהיו סביב 6.5%. זה עלייה מהתחזית הקודמת שלו של 5.5%.
מה קורה בשוק המשכנתאות? ובכן, הרבה.
אמנם הפדרל ריזרב אינו קובע באופן ישיר ריביות ארוכות טווח כמו שיעורי משכנתא, אך הציפיות למקום שבו הפד יקבע ריביות עתידיות לטווח קצר (כלומר הריבית הפדרלית) אכן משפיעות על האופן שבו השווקים הפיננסיים מתמחרים את שיעורי המשכנתאות. בחודשים האחרונים, השווקים הפיננסיים הגיעו למסקנה שהפד לא יסכים לסגת ממאבק האינפלציה שלו בטווח הקרוב. זה, כמובן, אומר תעריפים גבוהים יותר לטווח קצר למשך זמן ארוך יותר. רמז על לחץ כלפי מעלה על ריבית לטווח ארוך כמו שיעורי משכנתא.
אבל זה רק מסביר חלק מהקפיצה בריביות המשכנתא. יש עוד במשחק.
בחודשים האחרונים ראינו את מה שזנדי מכנה "הבדל רחב במיוחד בין שיעורי המשכנתא והאוצר". מבחינה היסטורית, התשואה ל-10 שנים של האוצר ושיעורי המשכנתא נעים מסונכרנים. זה שבור כרגע - כאשר שיעורי המשכנתא נסחרים בארבע סטיות תקן מעל למה שתשואות האוצר היו רומזות היסטורית. זנדי אומר שזה מסתכם בסיכון התשלום מראש. משקיעים מאמינים שלווי משכנתאות ב-2022 יממנו כדי להוריד את הריבית בעתיד. כדי להתאים את מה שנקרא סיכון תשלום מראש, השווקים הפיננסיים הפעילו לחץ כלפי מעלה על שיעורי המשכנתאות.
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
בואו נהיה ברורים: תיקון מחירי הדירות הזה התחיל לפני חודשים. בחלקים מהארץ, התיקון כבר די תלול.
אילו שווקי דיור זזים הכי מהר? אנחנו רואים את התיקון הגדול ביותר ב שווקים מבעבעים כמו אוסטין (שם ירדו ערכי הדירות ב-7.4% בין מאי לאוגוסט), בויז (ירידה של 5.3%), והפניקס (ירידה של 4.4%). השווקים הללו ראו כולם מבול של פעילות משקיעים וקוני WFH במהלך המגיפה. במקומות האלה גם ראו מחירי הדירות שלהם הרבה מעבר מה ההכנסות המקומיות יתמכו באופן היסטורי.
*"מדד הערכת הדיור של Moody's Analytics הוא ההפרש באחוזים בין מחירי הבתים בפועל ומחירי הדירות בהתאמה היסטורית עם השכר והמשכורות לנפש ועלויות הבנייה. מחירו של בית נקבע בסופו של דבר על פי שווי הקרקע שעליה הוא שוכן אשר קשור לעלות ההזדמנות של הקרקע כפי שנמדדת בשכר ומשכורות, ועלות בניית הבית. בפריסה ארצית, כמחצית מערך הבית הוא הקרקע והחצי השני המבנה, אך זה משתנה במידה ניכרת ברחבי הארץ. בסן פרנסיסקו, למשל, הקרקע היא הרחוקה והחלק הגדול ביותר של ערך הבית, בעוד שבדה מוינס, איווה, זה הפוך. מדד הערכת הדיור שלנו מסביר את ההבדלים הללו", כותב הכלכלן הראשי של Moody's Analytics, מארק זנדי.
סיפור זה הופיע במקור Fortune.com
מקור: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html