שוק הדיור האמריקאי מתנודד במיתון. האם הכלכלה תבוא בקרוב?

כנראה שגם זה יחמיר.

מחירי הדירות כבר זינקו לשיא כאשר הפדרל ריזרב בחודש מרץ החל לעלות במהירות להעלות את הריבית כדי להילחם באינפלציה הגבוהה. הפעולה האגרסיבית של הבנק המרכזי דחפה את המשכנתא הקבועה ל-30 שנה ליותר מ-6% מ-2.75% בלבד בסתיו שעבר.

השילוב של משכנתאות יקרות יותר ומחירים גבוהים במיוחד עשה את זה קשה לרוב הקונים לרכוש בית. הסבירות ירדה לרמה הנמוכה ביותר מזה 16 שנים, אמר האיגוד הלאומי של מתווכים.

ככל שהדיור הולך, כך הולך כלכלת ארה"ב, לפי אימרה ישנה. ההאטה כתוצאה מהבנייה אמורה להפחית נתח גדול של צמיחה מהתוצר המקומי הגולמי ברבעון השני. ופחות מכירות פירושה פחות בעלים חדשים שמוציאים כסף כדי לרהט את בתיהם.

עם זאת, שוק הדיור שונה מאוד עכשיו ממה שהיה ב-2006, ולעצמו, לא סביר שהוא ידחוף את הכלכלה לתעלה. ארה"ב עשויה מאוד לצלול למיתון בשנה-שנתיים הקרובות, אומרים כלכלנים, אבל דיור לא יהיה הגורם העיקרי.

"אנו צופים ירידה נוספת במכירות במהלך החודשים הקרובים, אך איננו מצפים לחזור על קריסת שנות ה-2000", אמר אלכס פל, כלכלן אמריקאי ב-Mizuho Securities

סימן קטן לבועה

שוק הדיור כיום דומה מעט מאוד לשנות ה-2000.

ראשית, לקונה הטיפוסי יש ציון אשראי גבוה ויש לו פחות סיכוי לחדלות פירעון. רק כ-2% מכלל המשכנתאות החדשות ניתנות לרוכשי סאב-פריים כביכול, או לבעלי ציוני אשראי חלשים יותר.

לעומת זאת, לכ-15% מהלווים היה אשראי סאב-פריים בשיא בועת הדיור לפני כמעט שני עשורים, כך עולה ממחקר של חברת ג'פריס בוול סטריט.

רבים מאותם לווים איבדו את בתיהם במיתון 2007-2009 וערכי הנדל"ן צנחו, שדדו את עושר הנייר ממיליוני אמריקאים וגרמו להם להרגיש עניים יותר. מכירה אדירה בבורסה הוסיפה למצוקותיהם.

"אפקט העושר" השלילי סייע לתרום לירידה חדה בהוצאות הצרכנים שהעמיקו את המיתון. הצרכנים מהווים כמעט 70% מכל מה שקורה במשק.

ההאטה הנוכחית בדיור, לעומת זאת, כנראה לא תוביל לירידה במחירים ולהורדת ערכי הדירות.

בתור התחלה, ארה"ב סבלה ממחסור בדיור במשך שנים, אפילו כשמספר המשפחות החדשות שנוצרו דחף את הביקוש לגבהים חדשים. המגיפה גם הגדילה באופן דרמטי את מספר האנשים שעובדים מהבית ואת הצעקה לעוד דיור.

הביקוש לדיור חזק בין השאר "בגלל עליית העבודה מרחוק ושינויים באורחות החיים", אמר הכלכלן הראשי ביל אדמס מבנק קומריקה.

Builder ניסו לענות על רוב הביקוש הזה. הבנייה של בתים חדשים ויחידות להשכרה עלתה לקצב שנתי של 1.8 מיליון באפריל - שיא ​​של 16 שנים - לפני ששיעורי המשכנתאות הגבוהים יותר נכנסו באמת. אבל זה עדיין מתחת לשיא של 2.2 מיליון קליפ בתחילת 2006, כאשר האוכלוסייה הייתה 11% קטן יותר.

זה גם לא ישתפר הרבה בקרוב. הבנייה ירדה בחדות בחודש מאי וצפויה להמשיך להאט, ולצמצם עוד יותר את היצע הבתים למכירה ולהמשיך את הלחץ כלפי מעלה על המחירים.

מצעי כסף

מחירי דירות גבוהים הם לא לגמרי דבר רע, עם זאת, במיוחד עבור מי שכבר הבעלים של בתים משלהם. ערכי בתים יציבים יכולים לבודד חלקית את הכלכלה מהמיתון.

איך זה? בעלי בתים צפויים להרגיש טוב יותר מבחינה כלכלית מאשר ב-2006, כי ביצת הקן העיקרית שלהם עדיין מעריכה.

יתרה מכך, מיליוני בעלי בתים ניצלו את שיעורי הריבית הנמוכים בתקופת המגיפה כדי למחזר ולחסוך לעצמם צרור. רובם גם בחרו במשכנתאות קבועות, והותירו אותם חסינים מפני עליית ריבית.

זה לא היה המקרה באמצע שנות ה-2000, כאשר מחצית מכל המשכנתאות היו ניתנות להתאמה. שיעורי הריבית העולים מאלצים מיליוני בעלי בתים לשלם הוצאות משכנתא חודשיות גבוהות ורבים שלא יכלו להרשות לעצמם לעשות זאת נמנעו מחדלים.

כעת רק כ-10% מכלל המשכנתאות ניתנות להתאמה. בנוסף, אחוז ההכנסה שבעלי הדירות צריכים להקדיש למשכנתאות שלהם נמצא בשפל.

"הקשרים בין דיור לצריכה צפויים להיות חלשים יותר מבעבר", אמרה אנטה מרקובסקה, כלכלנית ראשית בג'פריס.

מה שעלול לשים שקע גדול יותר בשוק הדיור הוא עלייה גדולה באבטלה שגורמת ליותר אנשים לעמוד במחדל.

אולם עם שיעור האבטלה של 3.6% בלבד ומחסור בכוח אדם שצפוי להימשך שנים, חלק מהכלכלנים שואלים אם עסקים יפנו לפיטורים המוניים אם ארה"ב תיכנס למיתון.

בינתיים, שוק הדיור עדיין מחזיק מעמד בצורה טובה יחסית למרות הריבית המזנקת והמחירים הגבוהים. המכירות וההוצאות על בנייה חדשה מרחפים קרוב לרמות שלפני המגפה, מה שמרמז שהתחתית לא תיפול כמו ב-2006.

כמובן, כמה מומחים אמרו את אותו הדבר לפני 15 שנה. "החוקרים אומרים שהמיתון האחרון בדיור אינו אומר בהכרח קץ לצמיחה הכלכלית", נאמר אז במאמר ב-The Christian Science Monitor.

מה שבא לאחר מכן היה המיתון החמור ביותר מזה עשרות שנים.