סיפורו של בעל נכס שסיים בהצלחה חוזה חכירה

כאשר בעל נכס ויזם (או משקיע) מתקשרים בהשכרת קרקע ארוכת טווח, השוכר והמלווים שלו יעמדו על כך שבעל הנכס לא יוכל בקלות לסיים את חכירת הקרקע בשל מחדל. לשוכר יהיו זכויות נרחבות "לרפא" את מחדליו. אם השוכר לא מרפא, אזי למלווה של השוכר יש זכויות ריפוי נוספות. כך או אחרת, השוכר והמלווה שלו אמורים להיות מסוגלים לשמר את חוזה השכירות. כתוצאה מכך, בעלי נכסים כמעט לעולם אינם יכולים לסיים חכירת קרקע, ככל שירצו לעשות זאת.

מקרה אחד בניו יורק לאחרונה סימן וריאציה דרמטית מהעיקרון הזה. זה התחיל כשהשוכר הפסיק לשלם שכר דירה. בעל הנכס מסר לשוכר ולמלווה שלו הודעות שונות על המחדל הזה, אך עדיין איש לא שילם את דמי השכירות.

כשלב הבא החליט בעל הנכס שלא להמשיך בהליך סיום השכירות המובנה בחוזה, שהיה מחייב הודעה למלווה. במקום זאת, בעל הנכס החל בתביעה בגין אי תשלום דמי שכירות על פי חוק ניו יורק המתיר הליכים כאלה. בעל הנכס לא הודיע ​​למלווה של השוכר על הליך זה, כי לא בחוזה השכירות ולא בחוק נדרש הודעה כזו. כאשר השוכר עדיין לא שילם את דמי השכירות, בסופו של דבר הפסיק בעל הנכס את חוזה השכירות כאירוע האחרון בהליך אי התשלום.

בחוזה השכירות נכתב כי בכל סיום חוזה השכירות, היה על בעל הנכס להציע למלווה של השוכר חוזה שכירות חדש שיחליף את חוזה השכירות שהופסק. ככל הנראה המלווה לא קיבל את ההצעה הזו של בעל הנכס, אז חוזה השכירות הסתיים בהליך אי התשלום והמלווה לא יכול היה לתבוע חוזה שכירות חלופי.

כאמצעי שלום מרי להצלת הבטחונות שלו, המלווה ניסה להסתמך על חוק ניו יורקי מוזר המאפשר לשוכר ולמלווה שלו להחזיר לחיים חוזה שכירות שהופסק על ידי תשלום כל מה שהיה חייב במסגרת חוזה השכירות. לשוכר יש שנה לבצע את "פדיון" השכירות שלו. אם השוכר לא יפדה את חוזה השכירות שלו תוך זמן זה, אזי למלווה של השוכר יש את הזכות לעשות זאת – אך ברוב המקרים רק ביום שלאחר תום מועד הפדיון של השוכר, ורק עד השעה 2:00 באותו יום.

החוק בניו יורק גם אומר שהדייר יכול לוותר על זכויות הפדיון שלו. כמעט כל חוזה שכירות בניו יורק כולל ויתור כזה, אבל המלווה בהתדיינות מסוימת זו ניסה לטעון שהוויתור של השוכר לא חל על המלווה. בית המשפט לא הסכים. בשלב מסוים המלווה הודיע ​​כי שינה את דעתו ואינו רוצה לממש זכות פדיון כלשהי, אך זה לא מנע מבית המשפט לפסוק נגד המלווה בנושא. זה היה סוף הבטחונות של המלווה.

כל מלווה נגד חכירה קרקע יכול ללמוד כמה לקחים חשובים מהמקרה הזה.

ראשית, כל חוזה שכירות צריך לחייב את בעל הנכס להודיע ​​לכל מלווה על כל אי תשלום או הליך אחר המבקש לסיים את חוזה השכירות. לא די לדרוש מבעל הנכס להודיע ​​למלווה על מימוש זכות חוזית של בעל הנכס לסיים את חוזה השכירות.

שנית, אם חוזה השכירות נותן למלווה זכויות לרפא מחדלים של השוכר, על המלווה לממש את הזכויות הללו ולא לתת לבעל הנכס להתחיל בדרך כלשהי לקראת אכיפת חכירה.

שלישית, הוראות מורכבות ומנוסחות בקפידה בחוזה שכירות (או בכל מסמך אחר) לפעמים אינן מכסות כל מקרה שהם צריכים לכסות. כאן, בעל הנכס הצליח למצוא דרך לעקוף את תהליך הסיום החוזי המובנה בחוזה השכירות ולהשיג סיום באופן שלא היה מעורב בו המלווה.

אם המלווה היה נוהג באגרסיביות יותר ומקדיש תשומת לב רבה יותר, אולי הוא היה יכול לשמור על הבטחונות שלו.

המקרה המוזכר הוא Wells Fargo Bank, NA נגד Joseph E. Marx Co. Inc., בית המשפט העליון של מדינת ניו יורק 159999/2019.