"התנופה המגיפה במכירת הבתים הסתיימה": שיעורי המשכנתאות מזנקים לרמה הגבוהה ביותר מאז 2009, כאשר הפד לוחץ על שוק הדיור

זה מייצג את הנקודה הגבוהה ביותר עבור מוצר המשכנתא ל-30 שנה מאז אוגוסט 2009. כדי לשים את זה בהקשר: הפעם האחרונה שבה שיעורי המשכנתא היו גבוהים כל כך ברק אובמה הייתה רק חודשים ספורים לתוך כהונתו הראשונה כנשיא, האומה הייתה בעומק של המיתון הגדול ואינסטגרם עדיין לא הושקו.

"הפעם האחרונה שבה שיעורי המשכנתאות היו גבוהים כל כך, ברק אובמה הייתה חודשים ספורים לתוך כהונתו הראשונה כנשיא, האומה הייתה במעמקי המיתון הגדול ואינסטגרם טרם הושקה."

הריבית הממוצעת של משכנתא בריבית קבועה ל-15 שנים עלה ב-12 נקודות בסיס בשבוע האחרון ל-4.52%. המשכנתא ההיברידית בריבית מתכווננת הצמודה לאוצר ל-5 שנים הגיעה לממוצע של 3.96%, עלייה של 18 נקודות בסיס מהשבוע הקודם.

שיעורי המשכנתא מותאמים בערך לתשואה על שטר האוצר ל-10 שנים
TMUBMUSD10Y,
3.042%.
אבל ההבדל בין הריבית הממוצעת על המשכנתא ל-30 שנה לבין האוצר ל-10 שנים התרחב לאחרונה.

מאז תום המיתון הגדול, הפער בין השניים עמד על 1.7 נקודות אחוז בממוצע, אך כיום הוא מרחף מעל 2%. אם המרווח היה קרוב יותר לרמות היסטוריות, המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה עדיין הייתה מתחת ל-5%.

הפדרל ריזרב אשם במידה רבה בעובדה שריביות המשכנתאות עלו בקצב מהיר יותר ממה שניתן היה לצפות אחרת, על פי ניתוח של אודטה קושי, סגנית הכלכלן הראשי בחברת הביטוח First American
FAF,
-3.36%.
משקיעים שרוכשים ניירות ערך מגובי משכנתאות כבר הביאו בחשבון את הציפיות שהפדרל ריזרב ימשיך להעלות את הריבית במהלך השנה הנוכחית מתוך השקפתם על שוק המשכנתאות.

המלווים, כתוצאה מכך, חייבים להעלות את התעריפים שהם מציעים לצרכנים כדי שיוכלו להמשיך למכור את ההלוואות שלהם למשקיעים - המכירות הללו הן מה שמייצר את הכספים המשמשים לייצור יותר משכנתאות.

"בעוד כמה הידוק נוסף של הפד כבר נכלל בריביות המשכנתא הממוצעות של היום, לחץ אינפלציוני מתמשך עדיין צפוי לדחוף את שיעורי המשכנתאות אפילו גבוה יותר בחודשים הבאים", אמר קושי.

העלאת ריבית לטווח קצר אינה הדרך היחידה שבה הפד משפיע על שוק המשכנתאות. הבנק המרכזי עצמו היה קונה של ניירות ערך מגובי משכנתאות מאז תחילת המגיפה. אז כעת, כשהפד יצמצם את מאזן האג"ח שלו, כולל ניירות ערך אלה, עלולה להיות השפעה על הנזילות בשוק המשכנתאות. המלווים יצטרכו להשלים את ההפרש על ידי העלאת תעריפים.

נתונים עדכניים של שוק הדיור כבר הראו את ההשפעה המסיבית של עליית התעריפים על רוכשי הדירות. "התנופה המגיפה במכירות בתים הסתיימה, והפעילות חזרה לרמות שלפני המגפה", כתבו הכלכלן האמריקאי של Mizuho Securities, אלכס פל, והכלכלן הראשי של ארה"ב סטיבן ריצ'יוטו בהערת מחקר.

ברור שהאתגרים במחירים הנגישים שנגרמו מעליית התעריפים ועליית המחירים ציננו את הביקוש בקרב רוכשי הדירות. עם זאת, רישומי בתים נותרו מועטים. המשמעות היא שסביר להניח שמחירי הדירות ימשיכו לצמוח - אם כי בקצב איטי יותר - שכן אפילו עם מאגר מצומצם של קונים אין מספיק נכסים לצמוח, אומרים אנליסטים.

ויש את הפוטנציאל שעליית הריבית עלולה גם לבלום את היצע הבתים למכירה. "בעלי בתים קיימים נעולים בריבית כאשר ריבית המשכנתא הקיימת שלהם נמוכה משיעור המשכנתא הרווח בשוק, מכיוון שיש מניעה פיננסית למכור את בתיהם ולקנות בית חדש בריבית גבוהה יותר של משכנתא", אמר קושי.

רוב הכלכלנים צופים ששוק הדיור מתאזן, כלומר, מלחמות מכרזים ומקריות עשויים להפוך בקרוב לנחלת העבר.