קרלי טריפ גדלה כששיחקה בשדות תירס באולני, מד., כ-30 מייל מחוץ לוושינגטון הבירה. אבל עד שסיימה את לימודיה בתיכון, חמש חנויות מכולת צצו ברדיוס של מייל אחד, והפכו את העיר לעיר שוקקת חיים. פרבר - סוג הפיתוח שהיא מנסה לזהות כעת מוקדם, כמשקיע נדל"ן.
טריפ מפקחת על 144 מיליארד דולר כמנהלת השקעות עולמית ומנהלת השקעות של Nuveen Real Estate, אחד ממנהלי השקעות הנדל"ן הגדולים במדינה, שגרפה יותר מ-10 מיליארד דולר בנכס בארה"ב בשנה שעברה. בעוד משקיעים רבים אחרים היו דוביים בנדל"ן קמעונאי כשהמגיפה נפלה, טריפ זיהה בצדק הזדמנויות בקרב תת-קבוצת הקמעונאים שחזו נכונה כיצד קונים עשויים לרצות לקנות במגפה. טריפ דיבר עם של בארון מדיווידסון, צפון קרוליינה, על כמה מהרעיונות הסותרים האחרונים שלה, כולל מדוע כדאי להעדיף שכירות על פני בעלות על בית, מדוע שטחי משרדים אינם מתים, והסוגים הטובים ביותר של קניונים, דיור ותיקים ותעשיות בבעלותה. להלן גרסה ערוכה של השיחה שלנו.
של בארון: מה מצב שוק הדיור?
קרלי טריפ: עדיין יש מחסור של שלושה עד חמישה מיליון יחידות ברחבי ארה"ב. היו הרבה רקמות צלקות ממצוקת הדיור; משקיעים היו מסורבלים להשקיע ובוני בתים היו איטיים בבנייה. היה לנו עשור שלם של בנייה בסיסית ואנחנו משחקים עכשיו. התחלות הדיור ביחידות רב-משפחתיות נמצאות בשיא. העיכובים באספקה עברו משבעה חודשים בממוצע ליותר מ-16 חודשים. זה מתכון מושלם להתחזקות בשוק הדיור הכולל.
מחירי הדירות זינקו. האם זו בועה?
הייתה המון הערכה לאחר המגפה, אבל אנשים לא לוקחים בחשבון ששיעורי המשכנתא ירדו כל כך. אם מסתכלים על מחירי הדיור החציוניים בין 2006 ל-2021 ומקפיצים את זה מול עלות המשכנתא על סמך התעריפים כיום, בית של 250,000 דולר ב-2006 הוא בית של 400,000 דולר כיום. אפילו ב-20 השווקים המרוכבים המובילים, במונחים מותאמי אינפלציה, אנחנו רק חוזרים לרמות של 2007. אני לא חושב שיש בועה.
האם אתה דואג לגבי סבירות?
כן, בעיקר בגלל ההיצע הנמוך של דיור בר השגה. אחוז הבנייה החדשה [נמכרת עבור] $200,000 או פחות הוא פחות מ-2% מהמלאי [זמין]. אנשים פשוט לא בונים בתים קטנים יותר ובמחיר סביר יותר. אם בונה יכול למקסם רווחים ולבנות בנקודת מחיר גבוהה יותר, זה מה שהוא עושה. לשנת 2022, אחד התחומים שאני אוהב הוא דיור בר השגה, שיש בו חוסר וחסר. אנו רואים שם יותר שותפויות ציבוריות-פרטיות, ואם Build Back Better ייצא לפועל, יש חלק גדול [של כסף] מחויב לפיתוח דיור בר השגה.
יש גם קבוצה הולכת וגדלה של אנשים שרוצה לשכור מול דירה - אחת הסיבות שאנחנו אוהבים את התחום המתפתח של השכרות חד-משפחתיות. כשהורי הקימו משפחה, יצירת עושר הגיעה מבעלות על בית. כיום, להרבה אנשים יש דרכים אחרות לגשת ליצירת עושר. נכון לעכשיו, אתה יכול להשקיע את המקדמה הזו בשוק, בביטקוין או ב-Robinhood. הצרכנים מקבלים השכלה רבה יותר כיצד להשקיע את הדולרים שלהם - ושיש להם ברירה מה לעשות עם הכסף שלהם.
איפה בארץ אתה מוצא את הכי הרבה הזדמנויות?
דפוסי ההגירה היו מדהימים. היציאה הזו מערי החוף אל חגורת השמש - על פני קרולינה, ג'ורג'יה וטקסס - הייתה עצומה. לחיות בחוץ באקלים חם יותר עם גישה לחופים והרים זה איך שאנשים רוצים לחיות היום, וגם הטבות מס לתאגידים בראש מעייניהם. הטכנולוגיה יצרה את האזורים המיקרו-אורבניים הללו ברחבי ארה"ב שלא היו קיימים קודם לכן. יש הרבה מקומות שבהם אנשים יכולים לקבל תעסוקה משתלמת וגישה לחינוך למשפחותיהם. ערי החוף לא הולכות להיעלם, אבל יש הרבה יותר פיזור אוכלוסין.
אני גם אוהב דיור לגילאי 55+, שבו יש תחושה של אנשים בעלי דעות דומות הקרובות לפרישה, או בני משפחה ריקים, שיש להם גישה לטניס, כדורסל ושירותים פיזיים, [ליד] בני משפחה. יש יותר סיכון להפרעות בדברים כמו טיפול בזיכרון, שיכול להשתנות אם הטכנולוגיה תשתנה.
"במונחים מנוכי אינפלציה, חזרנו רק לרמות של 2007. אני לא חושב שיש בועה."
כיצד ההגירה הזו משפיעה על התחזית עבור שטחי משרדים?
חברות מכירות ביתרונות של קיום אנשים במקום אחד ובצורך למשוך אנשים חזרה למשרד. אז אתה רואה [שירותים כמו] אוכל וחדרי כושר. הרבה משקיעים מוסדיים ופרייבט אקוויטי גדולים הולכים להמר שוב על משרדי גביעים בשווקי החוף. זה ייפתח בחזרה ב-2022.
כמה מכוח העבודה צפוי לחזור לתפקיד?
לטווח ארוך, השיבוש והירידה בביקוש [לשטחי משרדים] צפויים להיות 10%. זה ישתנה לפי מיקום וסוג. אנחנו עדיין מאוד שוריים לגבי נכסים מיוחדים לשימוש כמו אולפנים, מדעי החיים הרפואיים ובנייני משרדים קטנים יותר מרווחים ברחבי Sunbelt. בהרבה מהשווקים האלה שבהם אנשים עוברים דירה, המשרדים נמצאים בחוסר אספקה. עדיין יש הרבה מומנטום חיובי. בחירה היא המפתח, ויש סיכון מסוים בצורך לעבור משימוש כבד בפחמן לשימוש באפס נטו. אין סיכון גדול יותר למעבר [אנרגיה] זה מאשר בחלל משרדים.
אם כבר מדברים על מעבר האנרגיה, איך צריכים משקיעי נדל"ן לחשוב על שינויי אקלים ושחרור פחמן?
Nuveen Real Estate התחייבה לאפס [פליטות] נטו עד 2040. אנו מתמקדים בהערכת כל נכס בודד שבבעלותנו, ו[הניתוח] לכל דבר שאנו קונים כולל עלות למעבר. למען האמת, אנו זקוקים לרשת מתחדשת טובה יותר ברחבי ארה"ב. כל אחד מהנכסים שלנו עובר דרך מודל שמעריך סיכוני סערה, שריפות ושיטפונות, כמו גם את הסיכון הרגולטורי המקומי, ברמת פירוט חוצה רחוב. לדוגמה, זה כולל טופוגרפיה: ניו יורק יכולה לבנות חומות ים, אבל מיאמי לא יכולה כי האדמה היא ספוג. אנו מעריכים את כל זה על בסיס ערך בסיכון. אם זה גבוה מדי לאורך תקופה של 20 שנה, לא נשקיע.
כיצד עליית הריבית תשפיע על ההזדמנות?
נדל"ן נוטה להצליח יותר מאשר [אזורים] אחרים בתקופות אינפלציוניות. הטמעת מבני חכירה עם עליות שנתיות שנוטות לעלות על האינפלציה, ומבנים שעוברים כל עליית הוצאות לדיירים. אבל האינפלציה היא סיכון עצום לכלכלה שלנו, והמניעים והמסייעים של האינפלציה הם סיכון גדול יותר.
הכיצד?
תראה את המחסור בכוח אדם; זה אף פעם לא טוב. מחסור באספקה ייקח הרבה זמן לעבוד במערכת, ותלוי בטקטיקות של גיאוגרפיות בינלאומיות סביב קוביד. אנחנו עוסקים גם בסיר הלחץ של האינפלציה. הפד נוקט בעמדה ניצית יותר אבל יכול לשלוט רק על הריבית לטווח קצר. המשקיעים שולטים בשיעורים לטווח ארוך, אז שימו לב מאוד לעקום התשואות. זה יהיה האינדיקטור המוביל הגדול ביותר [לצרות]. אם עקומת התשואות תתחיל להיות שטוחה יותר, ואם [הפד] ימשיך להעלות את הריבית בקצה הקצר והביקוש בקצה הארוך שומר על ריבית נמוכה יחסית, זה ידאיג אותי. שימו לב אם [עקומת התשואה] משתטחת ובהחלט אם היא מתהפכת.
מה זה אומר על תיק העבודות שלך?
אנחנו ממשיכים להשקיע במקום שבו יש לנו שכנוע גבוה, שהוא סביב דיור כצורך. התעשייה עדיין חסרת אספקה. אנחנו הבעלים השביעי בגודלו של נכס תעשייתי בארה"ב [מחסנים, מתקנים לוגיסטיים ונכסים במייל האחרון המשמשים כנקודה אחרונה בין שרשרת האספקה למשלוח ללקוח הסופי]. אנחנו שוכרים שטח על בסיס יומיומי ורואים ממקור ראשון כמה הוא חזק. אין עדיין אינדיקציה להאטה. הביקוש ממשיך לעלות על כל השיאים הקודמים מנקודת מבט כוללת של נפח הליסינג. בתעשייה הארצית, שיעור המשרות הפנויות הוא מתחת ל-4%.
לאור הגידול במסחר האלקטרוני והמעבר לניהול מלאי "בדיוק בזמן", הביקוש למייל האחרון גדל בשנים האחרונות, וזה הפוקוס שלנו. אנחנו גם שורים לגבי מגזרים אלטרנטיביים כמו אחסון ומשרדי רפואה - שניהם מבוססי הכרח - כמו גם מדעי החיים, שיש להם רוח גב מדהימה.
יש הרבה פסימיות לגבי קמעונאות, ובעיקר קניונים.
האם כמדינה הייתה לנו אספקת יתר בקמעונאות לבנים וטיט? בהחלט. בהשוואה לכל מדינה מתועשת אחרת, יש לנו פי חמישה מהקמעונאות. אבל לא היה היצע חדש במהלך 10 השנים האחרונות כאחוז מהמלאי הקמעונאי, וההערכות דורשות הפחתה של 25% במלאי הקמעונאי, הקשור בעיקר להסבה לשימושים מעורבים, לדירות, למשרדי רפואה או לתעשייה על פני חמש השנים הבאות.
בעוד שהקמעונאות התמקדה מאוד במיקום, אנו יודעים כעת שלאלה עם מיקוד רב-ערוצי יש בסיס צרכנים דביק בהרבה. אני תמיד מסתכל על הרווחים של טארגט כאל מציק. יש להם ממשק ותשתית רב-ערוצים נהדרים והם מוכרים סחורות מרובות - מזון, ביגוד, ספרים. אתה יכול לבצע איסוף מהחנות באותו יום, משלוח או מדרכה. הממשק קל לשימוש. אתה רואה משקיעים טובלים את בהונותיהם בחזרה לקמעונאות. הרבעון הרביעי היה הראשון שבו פתיחת חנויות חדשות נטו היו גבוהות יותר מאשר סגירות נטו, והליסינג החל לתפוס, מונע על ידי קמעונאים מסוימים.
האם אתה עושה משהו שונה כשהתעריפים עולים?
התחום הגדול ביותר מבחינה אסטרטגית הוא איך אתה מממן דברים. אנחנו עוברים ממבנים בריבית משתנה למבנים בריבית קבועה כדי לגדר חלק מהסיכון הזה. אנו גם בוחנים הזדמנויות להגדלת המינוף, ונעילה בריבית קבועה של חוב לטווח ארוך בהתחשב בשיעורים היו בשפל היסטורי.
אז הקניון לא מת?
אלה שיש להם שכירות טובה והם לא גדולים במיוחד [יש סיכוי גבוה יותר לשרוד]. אני מרגיש מאוד חזק לגבי קניונים חיצוניים/מרכזי אורח חיים. קניונים סגורים, מונעי תיירים יותר, כמו בהוואי, לאס וגאס או אורלנדו ימשיכו להצליח למדי. קמעונאות בפורמט גדול וסגור תהיה מאתגרת.
מה עתיד הנדל"ן?
בבעלותנו כמה [נכסים] מדהימים של מדעי החיים שהם כמו ערים קטנות. יש אחד בסן דייגו שיש בו מגרשי כדורגל, גני בירה ומקומות שבהם אתה רוצה ללכת לעבוד. אפילו במטה שלנו בניו יורק, יש חדר כושר מדהים, חדרי מדיטציה, רובי Thera, בר/בית קפה וכוורנים על הגג במאמצים לקיימות אוכלוסיית דבורי הדבש.
תודה, קרלי.
כתוב לי רשמה קפדיה ב [מוגן בדוא"ל]
מקור: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo