המיתון בשוק הדיור עלול להגיע לתחתית. מה זה אומר על מחירי הדירות?

יו"ר הפד ג'רום פאוול הבהיר בקיץ האחרון: העלאת ריבית המשכנתא תעזור "אפס" את שוק הדיור בארה"ב, שהפך לסיוט של קונה במהלך המגיפה.

כמובן, העלאת ריבית המשכנתא לא תבנה יותר בתים באופן קסום. עם זאת, שיעורים גבוהים יותר בתיאוריה יכולים "לאזן מחדש" את שוק הדיור האמריקאי על ידי זריקת מים קרים תנופת הביקוש לדיור של המגיפה, מה שמאפשר למלאי לנשימה לעלות, ודוחף את מחירי הדירות למטה. זה גם בדיוק מה שהתפתח במחצית השנייה של השנה שעברה: המכירות של בתים חדשים וקיימים נכנסו לתוך מצב נפילה חופשיתתוך מחירי הבתים בארה"ב החלו לרדת לראשונה מאז 2012.

אבל מהר קדימה לשנת 2023, וזה נראה כך נפילה חופשית במכירות בתים עלולה להסתיים. למעשה, רק השבוע גולדמן זאקס פרסם מאמר שכותרתו "2023 Housing Outlook: Finding a Trough." העיתון טוען שמכירות הבתים מגיעות לתחתית, בעוד תיקון מחירי הדירות יש עוד קצת זמן לרוץ.

צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com

"אנו חושדים שמכירות הבתים הקיימים עלולות לרדת מעט יותר אך ככל הנראה ירדו ברבעון הראשון", כותבים חוקרי גולדמן זאקס. "אנו צופים ירידה של כ-1% במחירי הדירות הלאומיים בשיא לשפל ולמחירים שיפסיקו לרדת בסביבות אמצע השנה [ב-6]. על בסיס אזורי, אנו צופים ירידות גדולות יותר ברחבי חוף האוקיינוס ​​השקט ואזור דרום מערב".

כדי להבין טוב יותר אם המיתון בשוק הדיור בארה"ב למעשה מגיע לתחתית, הון עתק הגיע לכלכלן הראשי של זונדה עלי וולף. כשהיא לא מטיילת ברחבי הארץ ומדברת עם בוני בתים, היא כן ייעוץ לבית הלבן בענייני דיור.

להלן הון עתקשאלות ותשובות של עלי וולף.

הון עתק: ישנם סימנים מוקדמים לכך שהביקוש לדיור, שצנח בשנה שעברה עם עליית שיעורי המשכנתאות, מתחיל להתאושש. גם אתם רואים את זה? אם כן, האם זו פשוט עונתיות, או גם תוצאה של ירידת שיעורי המשכנתא?

מאז תחילת השנה חלה עלייה בהתעניינות של הקונים הקשורה לשלושה דברים מרכזיים: עונתיות, קבלה והנחות.

הסיפור ממשיך

עונתיות: שוק הדיור באופן מסורתי הוא האיטי ביותר בסוף שנה נתונה, מתגבר בינואר ונכנס לתוקף מלא במהלך עונת המכירה האביבית שמתחילה סביב הסופרבול. הסימנים המוקדמים מראים שהקונים שוב יוצאים לקניות. נכון לעכשיו, נראה שיש יותר קונים שמחפשים מאשר לחתום על חוזים בפועל, אבל התנועה המוגברת מעידה על עניין בסיסי: 38% מהבונים דיווחו לזונדה שהתנועה הייתה חזקה מהצפוי בינואר עד כה. דבר מרכזי שכדאי לצפות בו בחודשים הקרובים הוא מלאי מכירה חוזרת. ראינו בעלי בתים קיימים רבים מסירים את הרשימה של בתיהם בנובמבר ודצמבר כאשר הבית שלהם לא נמכר במהירות או בסכום כסף כפי שקיוו. עונת המכירה האביבית מביאה איתה בדרך כלל מלאי רב יותר, אז אנחנו צופים כדי לראות אם המוכרים האלה מחליטים להירשם מחדש בתקופה החזקה יותר של השנה הזו לדיור.

קבלה: הצרכנים מתאבלים על אובדן שיעורי המשכנתא הנמוכים שיא. לדוגמה, אם צרכן היה מסוגל לעמוד בתשלום החודשי של בית של 500,000$ בתחילת השנה שעברה, מבלי לשנות את התקציב שלו, הוא מחפש כעת בית בטווח של 350,000$. עבור חלק מהצרכנים, הם לא רוצים או לא מסוגלים להתקדם ברכישה. עבור אחרים, הם נכנסים לשלב הקבלה. אנו נמצאים בשבוע העשירי ברציפות של שיעורי משכנתא הנמוכים מ-10% בממוצע. היציבות הזו בתעריפים נותנת לצרכנים קצת יותר ביטחון לגבי היכן נמצא השוק כרגע. כמה מוכרי בתים קיימים ובונים רבים מציעים כספים כדי לעזור בקניית הריבית, עם אפשרויות משכנתא בריבית מתכווננת ואפשרויות משכנתא בריבית קבועה ל-7 שנה.

הנחות: בוני בתים מייצגים כעת למעלה מ-30% ממלאי הדיור הכולל. בונים עוסקים בבנייה ובמכירת בתים. כתוצאה מכך, ראינו בונים מציעים גם הפחתת מחירים וגם תמריצים כדי לפתות צרכנים. מה שראינו קורה הוא שבימים הראשונים של ההאטה בדיור הציעו בונים הורדות מחירים צנועות בגובה של 1 או 2% ממחיר הבסיס. כל מה שעשה היה לומר לצרכנים שזה הגיוני לחכות, כי מחירי הדירות צפויים להיות נמוכים יותר בעתיד (כלומר, הצרכנים נכנסו למחשבה דפלציונית). בונים למדו מהר שהרבה יותר טוב "לקרוע את הפלסטר" עם מחירי הבתים, אבל פשוט להסתגל פעם אחת חזק ומהר כדי למצוא את השוק. כתוצאה מכך, כ-40% מהבונים כבר הורידו את מחירי הדירות בין 15 ל-XNUMX%. עבור הצרכנים, מנטליות ה-FOBATT [פחד מקנייה בפסגה] נרגעת מעט כי הם כבר לא מחכים שהמחירים יתחילו לרדת.

האם בונים מוצאים הצלחה עם הורדות תעריפים? 

נתוני Zonda מראים כי למעלה מ-50% מקהילות הבית החדשות ברחבי הארץ מציעות תמריץ כלשהו לצרכנים. תמריצים אלה יכולים לנוע בין נעילות ריבית מורחבות ועד כספים לסגירת עלויות או אופציות ושדרוגים והורדת ריבית על משכנתא. הורדות ריבית משכנתא הן בעצם בונים שמשלמים נקודות כדי להוריד את ריבית המשכנתא. בונים משלמים בין 10,000 ל-70,000 דולר כדי להוריד את התעריף. עבור הצרכנים, הסיבה העיקרית שהם נסוגו משוק הדיור היא זעזוע השיא במחירי השגה. תעריפים נמוכים יותר, במיוחד כאשר הקבלן מציע תעריף נמוך יותר על משכנתא קבועה ל-30 שנה, מוכיחים שהם יעילים בהחזרת חלק מהצרכנים לשוק. במילים פשוטות, הקניות יקרות אך יעילות.

האם יש לך נתונים לגבי כמה/כמה בונים הורידו מחירים?

סקר הבנאים שלנו בדצמבר הראה ש-43% מהבונים הורידו מחירים מחודש לחודש, בעוד ש-56% השאירו את המחירים קבועים. עבור ינואר, הקריאה המוקדמת שלנו היא ש-56% מהבונים החזיקו במחירים קבועים, 32% הורידו מחירים ו-12% עלו [מחירי הדירות]. בשווקים מסוימים ראינו מחירי המחירון הממוצעים של דירות צמודי קרקע ירדו ב-20% מהשיא; באחרים התמחור הנוכחי עדיין בשיא.

לקראת 2023, חזה Zonda שמחירי הבתים בארה"ב יירדו בסביבות 15% מהשיא לשפל. האם ביצעת שינויים כלשהם הציפיות למחירי הבתים בארה"ב?

אנחנו עדיין מצפים שמחירי הדירות יורדים ב-2023 בהשוואה ל-2022, אבל כמה עמוקה ירידה תהיה תלויה באיזו מהירות המוכרים "מוצאים את השוק" עם הורדת מחירים, מה קורה עם שיעורי המשכנתא, איך מגמות רמות המלאי ומה קורה הקשורים מיתון כלכלי בארה"ב.

רוצה להתעדכן בנושא תיקון דיור? עקוב אחריי הלאה טויטר at @NewsLambert.

סיפור זה הופיע במקור Fortune.com

עוד מ-Fortune: 
האגדה האולימפית יוסיין בולט הפסידה 12 מיליון דולר בחיסכון בגלל הונאה. רק 12,000$ נותרו בחשבונו
החטא האמיתי של מייגן מרקל שהציבור הבריטי לא יכול לסלוח עליו - והאמריקאים לא יכולים להבין
'זה פשוט לא עובד'. המסעדה הטובה בעולם נסגרת מכיוון שבעליה מכנה את מודל האוכל המודרני "לא בר-קיימא"
בוב איגר פשוט הניח את רגלו ואמר לעובדי דיסני לחזור למשרד