שוק הדיור פשוט פגע בקיר. מה הלאה לגבי מחירים, ברוקרים ומניות Builder.

הקריאה האחרונה על תמחור כלל ארצי מגיעה מחודש מרץ. מאז, שיעורי המשכנתא ל-30 שנה עלו לכמעט 6%, והבקשות של קונים הואטו. בשבוע האחרון, זוג ברוקרים מקוונים עם קריאה טובה על חיפושי בתים,

Redfin

(טיקר: RDFN) ו

מצפן

(COMP), הודיעה על פיטורים.

בינתיים, מניית רדפין יורדת בכ-90% מהשיא. גם הבנאים התקשו. חברים לא נותנים לחברים להחזיק קרנות נסחרות בבורסה ממונפות עם שמות כמו

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Shares Bull 3X
(NAIL), במיוחד כאשר הריבית עולה, אבל אם אתה סקרן, זה פשוט איבד 45% במהלך חמישה ימי מסחר.

האם משקיעים צריכים לקנות כאן מניות של בוני בתים? מתווכים? מה הלאה לגבי מחירי הדירות? ומתי הבורסה תחזור? תן לי לענות על אלה לפי סדר הירידה בביטחון בטווח הקצר, החל מ-imfy.

כן, קנה בונים. לְהַעֲדִיף

לנאר

(LEN) ו

אחים

(TOL), אומר ג'ייד רחמני, שמסקר את הקבוצה עבור KBW. הוא מציין כי מניות הבנייה נסחרות ב-60% מהערך הספרי החזוי, וזה המקום שבו הן נוטות לרדת במהלך מיתון, תוך התעלמות מהמשבר הפיננסי של 2008. לנאר ייהנה ממכירה תלויה ועומדת של יחידה טכנולוגית נדל"ן, וטול מתמקדת בקונים אמידים, שכ-30% מהם משלמים במזומן, ולכן אינם נרתעים משיעורי המשכנתא הגבוהים.

יחסי מחיר/רווח בקבוצה נמוכים להדהים, אבל התעלם מהם. הם נובעים משני תנאים שלא יחזרו על עצמם בקרוב: ערכי קרקע זינקו ב-30% או יותר מרגע שחברות קנו דונמים ועד למכרו בתים, וקצב עסקאות גבוה יותר במהלך המגיפה. בנאי שנסחר ברווחים פי ארבעה עשוי באמת ללכת על פי שמונה בהנחה של תנאים מנורמלים - עדיין זול, אבל הבדל גדול.

מחירי הדירות זינקו ביותר מ-20% במרץ לעומת שנה קודם לכן, אך רחמני צופה שהשיעור הזה יירד ל-2% עד סוף השנה. השקפת הבסיס שלו היא שהשנה הבאה מביאה מחירים אחידים. תרחיש המיתון שלו, המבוסס על מחקר של היקפי המכירות בעבר, מביא לירידה של 5% בשנה הבאה - אולי יותר אם ריבית המשכנתא תעלה ל-7%. זה אולי לא נשמע הרבה, אבל עבור קונים אחרונים עם משכנתאות טיפוסיות, ירידת מחירים של 5% יכולה להפחית את ההון העצמי ב-25%.

לרוב בעלי הבתים אין שיעורי משכנתא קרובים לשיעורי המשכנתא האחרונים; כשני שלישים נעולים מתחת ל-4%. לא סביר שקונים אלה יעברו וייקחו הלוואות חדשות אם הם לא יצטרכו, וזו אחת הסיבות לכך שההיצע עשוי להישאר נמוך במשך שנים. אחר הוא שהמשכנתאות הרבה יותר איכותיות ממה שהן היו במהלך בועת הדיור האחרונה, כך שלא סביר שיהיה גל של ברירות מחדל ומכירת פאניקה.

אבל משהו חייב לתת על סבירות. תשלומים טיפוסיים על משכנתאות חדשות הגיעו ל-23% מההכנסה הפנויה, קרוב לשיא של 26% במהלך הבועה האחרונה. אבל ההכנסות גדלות ב-6% בשנה, אז הפסקה ארוכה של מחירי הבתים יכולה לעזור להחזיר את עלות העלות. בכל מקרה, המגיפה השאירה אנשים מבלים יותר זמן בבתיהם, כך שהם צריכים להיות מוכנים לשלם קצת יותר על דיור כאחוז מההכנסה שלהם, מעריך רחמני.

אל תמהרו לקנות מניות של הברוקרים, אומר אנליסט וויליאם בלייר, סטיבן שלדון. יש לו דירוגי Market Perform בשלושה מהם: Redfin,

רי/מקס אחזקות

(RMAX), ו

eXp World Holdings

(EXPI). בפוסט בבלוג בשבוע האחרון כתב מנכ"ל Redfin, גלן קלמן, כי הביקוש במאי היה 17% מתחת לציפיות, וכי החברה תפטר 8% מהעובדים. Redfin שוכרת סוכנים ישירות, בעוד מתווכים רבים משתמשים בקבלנים עצמאיים.

קלמן כתב שהצניחה במכירות יכולה להימשך שנים ולא חודשים. סוכנים נוספים יכולים לעזוב בעצמם. החברות באיגוד המתווכים הלאומי, פרוקסי למספר האנשים שמוכרים בתים, הגיעה ל-1.6 מיליון בשנה שעברה, לעומת כמיליון ב-2012.

שלדון בוויליאם בלייר אומר שהוא מופתע מכמה שירדו הערכות השווי של הברוקר, אבל הסנטימנט חמוץ, והוא מחכה לסימני התייצבות. Redfin הולך על פחות מעשירית משווי השיא שלה בבורסה בתחילת השנה שעברה, למרות שההכנסות בערך הוכפלו. זה מעמיד את המניות על כשליש מההכנסות. תזרים המזומנים החופשי היה צפוי להיות חיובי באופן עקבי החל משנת 2024. כעת, נראה.

לגבי הבורסה, יש לי חדשות טובות וחדשות רעות, שאף אחת מהן לא אמינה. מדד S&P 500 בשבוע האחרון ירד מתחת פי 15 מהרווחים החזויים לשנה הבאה, מה שמרמז שהתמחור חזר לממוצעים היסטוריים. אבל אין מה לומר שהשוק לא יעלה על הערכת השווי הממוצעת שלו בדרכו להיות זול. ו

גולדמן זאקס

לדבריו, התחזיות לצמיחה של 10% ברווחים השנה והבא נראות גבוהות מדי.

צפו לצמיחה איטית יותר, אומר גולדמן, ואם יהיה מיתון, הרווחים עלולים לרדת בשנה הבאה מתחת לרמה של השנה שעברה. ההערכות של הבנק לפי תרחיש זה משאירות את ה-S&P 500 היום נסחר ביותר מפי 18 מהרווחים בשנה הבאה. גולדמן צופה כי המדד יעלה ב-17% מהרמה של יום חמישי עד סוף השנה ללא מיתון, או יירד ב-14% עם אחד. אנא קבלו את איחולי או תנחומיי.

אל תדאג, אומר קרדיט סוויס. מבחינה סטטיסטית, תחזיות בודדות לגבי רווחי החברה מקובצות באופן הדוק. זה ההפך ממה שנוטה לקרות לפני טנק הרווחים.

שמעתי בעבר אנשים מתייחסים לשוק המניות כאל "מקבץ כולל", אבל לא היה לי מושג שהם מדברים על פיזור אומדנים.

כתוב לי ג'ק הוף ב [מוגן בדוא"ל]. עקבו אחריו בטוויטר ולהירשם שלו הפודקאסט Streetwise של בארון.