תיקון שוק הדיור מקבל תפנית בלתי צפויה

לפדרל ריזרב יש ספר משחק פשוט למלחמה באינפלציה. זה הולך ככה: המשיכו להפעיל לחץ כלפי מעלה על הריבית עד שההוצאות העסקיות והצרכניות בכל המשק ייחלשו והאינפלציה תרד.

מבחינה היסטורית, ספר המלחמה באינפלציה של הפד תמיד מספק מכה קשה במיוחד לשוק הדיור האמריקאי. כשמדובר בעסקאות דיור, התשלומים החודשיים הם הכל. וכאשר שיעורי המשכנתאות עולים - מה שקורה ברגע שהפד הולך אחרי האינפלציה - התשלומים הללו עולים על לווים חדשים. זה מסביר למה בהקדם עם עליית שיעורי המשכנתא באביב הזה, שוק הדיור החליק להתקרר.

אבל זה תיקון דיור יכול להפסיד בקרוב כמה קיטור.

במהלך השבוע האחרון, שיעורי המשכנתאות ירדו במהירות. נכון ליום שלישי, ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה עומדת על 5.05%, ירידה מ- יוני, כאשר שיעורי המשכנתא הגיעו לשיא של 6.28%. שיעורי המשכנתא היורדים הללו נותנים לרוכשי דירות שהושבתו הקלה מיידית. אם לווה ביוני לקח משכנתא של 500,000 דולר בשיעור של 6.28%, הוא ישלם 3,088 דולר חודשי קרן וריבית. בשיעור של 5.05%, תשלום זה יהיה 2,699 דולר בלבד. במהלך ההלוואה ל-30 שנה מדובר בחיסכון של 140,000 דולר.

מה קורה? כפי ש נתונים כלכליים היחלשים מתגלגלים פנימה, השווקים הפיננסיים מתמחרים מיתון של 2023. זה מפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי המשכנתא.

"שוק האג"ח מתמחר סבירות גבוהה למיתון בשנה הבאה, ושהירידה תביא את הפד להפוך את המסלול ולהוריד את הריבית של [הקרנות הפדרליות]", מארק זנדי, כלכלן ראשי ב- מודי 'ס אנליטיקס, מספר הון עתק.

בעוד שהפד אינו קובע ישירות את שיעורי המשכנתאות, המדיניות שלו משפיעה על האופן שבו השווקים הפיננסיים מתמחרים את שניהם התשואה ל-10 שנים של האוצר ושיעורי המשכנתא. בציפייה לעלייה בריבית של הקרנות הפדרליות ולהידוק מוניטרי, השווקים הפיננסיים מעלים הן את התשואה של משרד האוצר ל-10 שנים והן את שיעורי המשכנתא. בציפייה להפחתת הריבית של הקרנות הפדרליות ולהקלה מוניטארית, השווקים הפיננסיים מתמחרים גם את התשואה ל-10 שנים של משרד האוצר וגם את שיעורי המשכנתא. האחרון הוא מה שאנו רואים כעת בשווקים הפיננסיים.

הסיפור ממשיך

צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com

כאשר שיעורי המשכנתאות עלו בתחילת השנה, עשרות מיליוני אמריקאים איבדו את זכאותם למשכנתא. עם זאת, כאשר שיעורי המשכנתאות מתחילים לרדת, מיליוני אמריקאים מקבלים מחדש גישה למשכנתאות. זו הסיבה שכל כך הרבה אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן מברכים על שיעורי משכנתא נמוכים יותר: הם אמורים לעזור להגביר את פעילות רכישת הדירות.

בעוד ששיעורי משכנתא נמוכים יותר ללא ספק יגרמו לעוד רוכשים צדדיים לחזור לבתים פתוחים, אל תציינו בסופו של תיקון הדיור עדיין.

"השורה התחתונה היא שהירידה האחרונה בריביות המשכנתא תעזור בשוליים, אבל שוק הדיור יישאר בלחץ עם שיעורי משכנתא של 5% (פחות מכירות, האטה בצמיחת מחירי הדירות)", כתב ביל מקברייד, מחבר הספר הכלכלי. בלוג סיכון מחושב, בעלון יום שלישי שלו. הסיבה? גם עם הירידה של נקודת אחוז בריבית על המשכנתא, סבירות הדיור נותרה נמוכה מבחינה היסטורית.

"אם נכלול את העלייה במחירי הדירות, התשלומים עלו ביותר מ-50% משנה לשנה על אותו בית", כותב מקברייד.

יש סיבה נוספת לכך ששורי דיור לא צריכים לקבל יותר מדי ביטחון עצמי: אם חששות המיתון - שעוזרים להוריד את שיעורי המשכנתאות - נכונים, זה יגרום להיחלשות נוספת במגזר. אם מישהו מפחד לאבד את עבודתו, הוא לא יקפוץ לשוק הדיור.

"בעוד ששיעורים נמוכים יותר כשלעצמם הם חיוביים לדיור, זה לא המקרה כשהם מלווה במיתון ובעלייה מהירה באבטלה", אומר זנדי. הון עתק.

צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com

לאן יגיעו שיעורי המשכנתא מכאן?

חוקרים בבנק אוף אמריקה מאמינים שיש סיכוי שהתשואת האוצר ל-10 שנים תרד מ-2.7 ל-2.0% במהלך 12 החודשים הקרובים. זה עלול לגרום לריבית על המשכנתא לרדת בין 4% ל-4.5%. (המסלול של שיעורי המשכנתא מתאם באופן הדוק עם מסלול התשואה של האוצר ל-10 שנים.)

אבל יש כרטיס פראי גדול: הפדרל ריזרב.

הפד רוצה בבירור להאט את שוק הדיור. ה תנופת דיור מגיפה-בזמן ש מחירי הדירות זינקו ב-42% ו בניית הבית הגיעה לשיא של 16 שנים- היה בין המניעים לאינפלציה בשמיים. מכירות בתים מופחתות וירידה בבניית בתים אמורות לספק הקלה על היצע הדיור המופרז בארה"ב. אנחנו כבר רואים את זה: צניחת התחלות הדיור מתורגמת לביקוש מופחת לכל דבר עץ מסגור לארונות לחלונות.

אבל אם שיעורי המשכנתאות יורדים מהר מדי, שוק הדיור המתאושש עלול לבלבל את מאבק האינפלציה של הפד. אם זה יקרה, לפד יש די והותר "כוח אש" כספי כדי שוב להפעיל לחץ כלפי מעלה על שיעורי המשכנתאות.

"אם אנחנו במיתון מבחינה טכנית או לא, זה לא משנה את הניתוח שלי. אני מתמקד בנתוני האינפלציה...ועד כה, האינפלציה ממשיכה להפתיע אותנו לטובה", ניל קשקרי, נשיא הבנק הפדרלי של מיניאפוליס, אמר ל-CBS ביום ראשון. "אנחנו מחויבים להוריד את האינפלציה, ואנחנו הולכים לעשות מה שאנחנו צריכים לעשות".

רוצה להישאר מעודכן בנושא מיתון הדיור? עקוב אחריי הלאה טויטר at @NewsLambert.

סיפור זה הופיע במקור Fortune.com