נפילת הנדל"ן הגדולה של 2022

"סוג של שוק דיור משנות ה-1970 אפשרי בעתיד"

כעת יש לנו "משולש וואמי" בשנת 2022. בנוסף למצוקות ההפכפכות של שוק המניות והאג"ח, הדיור בדיוק סיפק את המכה החודשית החמורה ביותר מאז 2008 ומחקה עליות של יותר משנה.

מדד הנדל"ן של Winans (WIREI)™ עוקב אחר מחירי בתים חדשים בארה"ב עד 1830. בהתבסס על נתוני המחירים האחרונים שפורסמו על ידי לשכת העבודה והסטטיסטיקה האמריקאית, WIREI רשמה ירידה של 16.3% מאז רמות השיא של מאי.

תרשים 1: מדד הנדל"ן של Winans 2007-2022

בעוד שאנשים רבים חושבים מיד על הבועה של 2008 בכל הנוגע לשוקי הנדל"ן, דוגמה טובה יותר היא להשוות את האקלים הכלכלי של היום עם האינפלציה הגבוהה והריבית העולה של 1977-82. אני זוכר את התקופה הזו היטב. אבי היה בעל חברת בנייה למגורים, ואני עבדתי במשרד תיווך גדול בתיווך במהלך השנה הראשונה שלי בקולג'. לומר, "זו הייתה תקופה מאתגרת בענף הנדל"ן" הוא אנדרסטייטמנט קל:

תרשים 2: מדד הנדל"ן של Winans 1977-1982

למה ההיסטוריה אומרת לנו לצפות?

· שוק דיור צדדי במשך שנים - כפי שמראה התרשים לעיל, המחירים ירדו ב-7% במחצית האחרונה של 1979 ונסחרו ברובם הצידה עד סוף 1982, כאשר הפדרל ריזרב המשיך במלחמתו באינפלציה הגבוהה עם מדיניות מוניטרית הדוקה.

· מחסור בחומר וכוח עבודה מתמשך - לקיחת "מתקן עליון" יהיה יקר ותיקח זמן עקב מחסור שלאחר קוביד ועלויות העבודה העולות. נכס משופץ לחלוטין יהיה קל יותר למכור ללא קשר ל"מיקום, מיקום, מיקום".

· הלוואות משכנתא הדוקות יותר - מכיוון שמאגר הקונים המוסמכים יקטן עקב עלויות אשראי גבוהות יותר ותשלומים גדולים יותר, המוכרים יצטרכו "לסחוב נייר" ולנקוט עמדה שנייה מאחורי המשכנתא למשך מספר שנים.

· לא שוק של קונים או מוכרים - עם פערים רחבים בין המחירים והמחירים המבוקשים, נפח המכירות ימשיך להאט עד לשיפור תנאי האשראי.

· מיסי השקעה גבוהים יותר - מאחר שיידרשו תשלומים גבוהים יותר כדי לזכות למשכנתאות קונבנציונליות, על הקונים לשקול לקחת הלוואה מתוכנית 401k או ללוות ברווח מחשבון השקעה לעומת תשלום מסים גבוהים הקשורים להשקעה ממכירת מניות.

בשל המדיניות המוניטרית הרופפת החלה מאז 2009, הייתה לנו נסיעה בולטית בדיור עם מדד הנדל"ן של Winans שצבר 104%!

עם זאת, כל מפלגות הנזילות מגיעות לקץ!

מאז 1850, שווקי דיור ארה"ב דובי רב שנים מתרחשים ב-16% מהמקרים, ולמרות שאנו מקווים שההאטה הזו קצרה, הריבית הנמוכה של המשכנתאות בעשור האחרון לא תחזור בחיינו