The Ghost In The Machine ב-1031 חילופי כותרים

סעיף 1031 של קוד המס בארה"ב מאפשר לאנשים שיש להם רווחי הון ממכירת נדל"ן לדחות את חשיפת המס על הרווחים הללו. לשם כך, עליהם להשתמש ברווחים הללו לרכישת נכס דומה בתוך 180 יום מהמכירה המקורית, והם לעולם לא יוכלו לגעת בכסף בעצמם. תהליך זה ידוע בשם א 1031 החלפת כותרות. מסיבות ברורות, הם פופולריים בקרב משקיעי נדל"ן.

החוק קיים כדי לעודד משקיעים להחזיר את כספם למחזור במקום רק להכניס את הרווחים שלהם לבנק, שבו רק המשקיע מרוויח. לכן מותר לך לבצע החלפות 1031 כמה פעמים שתרצה. עם זאת, מרכיב המפתח הוא שאתה לא יכול לגעת פיזית באף אחד מהרווחים. אם תשים אותם בבנק שלך אפילו ליום אחד, הרווחים חייבים במס.

המשקיעים מנווטים את המכשול הזה על ידי העברת הרווחים שלהם למה שמכונה מתווך מוסמך". מתווך מוסמך הוא חברה שמחזיקה ברווחים שלך ולאחר מכן משחררת אותם לפי פקודתך כאשר אתה מוצא נכס חדש. זה נשמע פשוט, אבל חור רגולטורי פעור בתהליך אומר שעליך להקפיד בבחירת מתווך מוסמך.

מחפש דרכים להגביר את התשואות שלך? בדוק את הסיקור של בנזינגה על השקעות נדל"ן אלטרנטיביות:

או עיין באפשרויות ההשקעה הנוכחיות בהתבסס על הקריטריונים שלך עם מסנן ההצעות של בנזינגה.

מתווכים מוסמכים הם בפיקוח רופף מאוד

כאשר אתה מעביר את הכסף שלך למתווך נדל"ן או לעורך דין, פיקוח רגולטורי חזק קובע כיצד הם יכולים להתמודד עם כספי הלקוחות. תקנות אלו נועדו להקשות עליהם לפעול בצורה לא נכונה או לגנוב את כספכם.

עליהם לשמור את כספי הלקוח שלהם בחשבונות נאמנות בנפרד מהחשבון התפעולי של משרד עורכי הדין או תיווך הנדל"ן שלהם. חל איסור על פי חוק לשלב את הכספים או להשתמש בכספי הלקוח לכל מטרה אחרת מלבד העסקה או השירותים המשפטיים שהכספים מתחייבים עבורם. הם גם נדרשים ליישב את כל חשבונות הנאמנות שלהם על בסיס חודשי.

הסיפור ממשיך

על גופים אלה לערוך ספר חשבונות המקטלג את התאריכים והסיבות להפקדות ומשיכות מחשבונות הנאמנות שלהם. הם נדרשים לאזן את ספר החשבונות הזה מול דפי הבנק החודשיים ולשמור תיעוד של התאמות שלהם זמין לעיון נציגי המדינה בכל עת במהלך שעות העבודה הרגילות. אי ביצוע זה עלול לגרום לאובדן הרישיון שלהם, גם אם לא נלקח כסף.

הבעיה עבור משקיעי נדל"ן הוא ששום גוף רגולטורי מקביל ברמה הפדרלית אינו אחראי לפיקוח על מתווכים מוסמכים. ה מס הכנסה אפילו יש אזהרה לגבי הישויות האלה באתר האינטרנט שלו. ברמת המדינה, רק שמונה מדינות מסדירות או מפקחות על התנהלותם של מתווכים מוסמכים. הם:

• ניו המפשייר

• וירג'יניה

• וושינגטון

• מיין

• קליפורניה

• איידהו

• קולורדו

• נבאדה

זה אומר שמתווך מוסמך ב-42 המדינות הבלתי מפוקחות האחרות יכול תיאורטית להשתולל עם כספי החליפין שלך, וכל עוד הם משחררים אותו לבקשתך כשהשלמת את ההחלפה שלך, לא תהיה חכם יותר. זו מחשבה מפחידה ועצם ההגדרה של רוח רפאים במכונה.

מה אם המתווך המוסמך שלך יברח עם הכסף שלך?

למרות היעדר רגולציה פדרלית ומדינתית של חברות מתווך מוסמכות, זה עדיין פשע עבורן לנצל את כספך לא נכון. אם הם בורחים עם הכסף שלך ולא ישלמו אותו כשאתה דורש אותו, הם עלולים להיות נתונים לתביעה ולמאסר. עם זאת, זה לא פותר את הבעיה שלך כמשקיע.

זכור, יש לך רק 180 ימים לבצע את ההחלפה שלך. השעון הזה לא מפסיק לתקתק בשום פנים ואופן. לכן, אם למתווך המוסמך שלך אין את הכסף שלך כשאתה צריך לבצע את ההחלפה שלך, ואתה לא יכול להשלים אותו תוך 180 יום, אתה כפוף למס רווחי הון על הכסף הגנוב שלך.

מתווך מוסמך בורח עם הכסף שלך ותוקע אותך עם חשבון מס תוך כדי? אאוץ. במקרים מסוימים המבטחים של המתווך המוסמך יחזירו חלק מהכסף, אך סביר להניח שזה לא יקרה בזמן מספיק כדי שתוכל להשלים את ההחלפה. לכן, בחירה במתווך המוסמך הלא נכון יכולה ממש לגרום לסיוט פיננסי שייקח שנים להתעורר ממנו.

האם גניבה של מתווך מוסמך מתרחשת לעתים קרובות?

למרבה המזל לא, זה לא. אבל כשחושבים על העובדה שמתווכים מוסמכים יכולים להחזיק ברווחים מעשרות, או אפילו מאות, מכירות נדל"ן בו זמנית, רק מתווך מוסמך אחד שעושה את הדבר הלא נכון יכול לגרום להרס בשווי מיליוני דולרים.

קחו למשל את המקרה של אדוארד אוקון, מי שהיה ראש קבוצת מס 1031 לשעבר. הוא ניהל את חברת המתווך המוסמכת שלו על ידי שימוש בכספי לקוחות כדי לממן אורח חיים יוקרתי שכלל אחוזות במספר מדינות, כמה סירות והרבה תכשיטים שהרעיף על אשתו דוגמנית הביקיני.

כשסוף סוף נגמר לו הכסף ולא יכול היה לשלם ללקוחותיו, הם לא ידעו מה היה הלם גדול יותר: לגלות שכספם נגנב או לגלות שאין מסגרת רגולטורית או פיקוח על מנת למנוע מאוקון לגנוב זה. בזמן מעצרו, אוקון סיים עסקה לרכישת חברת מתווך מוסמכת נוספת עם כמעט 900 מיליון דולר בפיקדון.

הוא נידון ל-100 שנות מאסר ונאלץ לוותר על רכוש של כמעט 40 מיליון דולר. בסופו של דבר, לקוחותיו המבולבלים קיבלו בסופו של דבר כ-70% מכספם. עם זאת, 70% אלה לא הגיעו בזמן לשלם את חשבון המס, אותו נאלצו לשלם מכיסם, ועדיין נגרמו להם הוצאות משפט בעת רדיפה אחריו לפיצויים.

איך אתה מגן על עצמך מפני מתווך מוסמך מפוקפק?

אדוארד אוקון אינו היחיד בשימוש בחברות מתווך מוסמכות לביצוע פשלות פיננסית. יש מקרים רבים שבו נתפסו מתווכים מוסמכים, וההפסדים ממקרים אלה מגיעים למאות מיליוני דולרים. למרות זאת, עדיין אין פיקוח פדרלי על התעשייה. אז איך אתה מגן על עצמך מפני מתווך מוסמך מפוקפק?

אם אינכם גרים במדינה שמסדירה מתווכים מוסמכים (וכנראה שלא שכן, מכיוון שיש רק שמונה מהם), ההימור הטוב ביותר הוא כנראה לבחור מתווך מוסמך שהוא גם עו"ד מוסמך בלשכת עורכי הדין. לפחות אז הם יידרשו לבצע התאמות חשבונות חודשיות.

זה לא ערובה, אבל זה ייתן לך קצת שקט נפשי לדעת שהמתווך המוסמך שבחרת מעביר את לשכת עורכי הדין במדינה מסתכלת מעבר לכתף. שנית, עשה את המחקר שלך. בדוק את הביקורות המקוונות של המתווך. האם יש להם מוניטין של קשובים ופרואקטיביים לגבי תקשורת עם לקוחות? האם דירוג ה-BBB שלהם גבוה? שאל שאלות קשות כשאתה מראיין מתווכים מוסמכים. קבל את התשובות שאתה רוצה או המשך לתשובה הבאה.

עליך להגן על האינטרסים שלך בבורסות 1031

לפני משחק אגרוף, השופט קורא לשני הלוחמים לזירה ואומר להם "תרימו את הידיים והגנו על עצמכם". עצה מוצקה זו חלה על משקיעים שעובדים באמצעות בורסת 1031 כותרות. באחריותך לבחור את המתווך המוסמך שלך בזהירות ובזהירות יתרה. עבדת קשה כדי להפיק רווח מההשקעה שלך. זה תלוי בך להגן עליו.

תמונה על ידי סטודיו פרוסטוק על Shutterstock

ראה עוד מבנזינגה

אל תחמיצו התראות בזמן אמת על המניות שלכם - הצטרפו בנזינגה פרו בחינם! נסה את הכלי שיעזור לך להשקיע בצורה חכמה יותר, מהירה יותר וטוב יותר.

© 2022 Benzinga.com. בנזינגה אינו מספק ייעוץ השקעות. כל הזכויות שמורות.