מדיניות העמלות החדשה של ה-FHFA תפעיל עוד יותר לחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות

בינואר, הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) הודיעה כי תגדיל את העמלות מראש פאני מייFNMA
ופרדי מאק גובים עבור משכנתאות על בתים שניים. באוקטובר, הסוכנות הודיעה שתבצע "העלאות ממוקדות לעמלות מראש עבור רוב ההלוואות למימון מחדש במזומן."

שני המהלכים טובים למדיניות מימון הדיור הפדרלית. הממשלה הפדרלית לא צריכה לעסוק בהפחתת הקנייה של אנשים שני בתים, וסבסוד הלוואות פדרליות לא צריך להיות מתוגמל יותר עם הון-אאוט קל יותר.

ובכל זאת, לוביסטים של הדיור - שכמובן, מִתנַגֵד השינויים האלה-יכול להיות רגוע. ממשל ביידן אינו על סף סגירת הצינור הפדרלי.

למעשה, כחלק מהסקירה המתמשכת של מסגרת דמי הערבות של פאני ופרדי (שלהם g-עמלות), ה-FHFA גם כן חיסול את העמלות מראש עבור מספר תוכניות בית חד-משפחתי. שינויים אלה הם מדיניות מימון דיור גרועה. להלן סקירה מהירה של העמלות שה-FHFA יבטל.

• רוכשי בתים ראשונים ב-AMI או מתחת להכנסה החציונית (AMI) ברוב ארצות הברית (ומתחת ל-120% מה-AMI באזורים בעלי עלות גבוהה).
• HomeReady והלוואות אפשריות לבית (תוכניות הדגל של פאני ופרדי של משכנתא במחירים סבירים).
• הלוואות HFA Advantage ו-HFA Preferred (של פאני ופרדי הלוואות בתשלום נמוך הזמינות לסוכנויות מימון דיור זכאיות).
• הלוואות חד-משפחתיות התומכות בתוכנית Duty to Serve.

לפי ה-FHFA, הסוכנות מבטלת עמלות אלו "לקדם גישה בת קיימא ושוויונית לדיור בר השגה." עם זאת, העיתוי מוזר, בהתחשב בהתחייבותו לכאורה של הממשל להילחם באינפלציה.

ביטול העמלות הללו לא יהפוך את הדיור למשתלם יותר. הם עלולים לעשות משכנתות קל יותר להשגה, אבל הם יפעילו לחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות, במיוחד אלה שנמצאים בדרג התחתון של השוק.

שינויים אלה גם מדגימים עד כמה מערכת מימון הדיור האמריקאית דומה מעט לשוק חופשי.

לפרספקטיבה, פאני ופרדי שילבו היו לו לא פחות נתח של 50% מכלל מקורות המשכנתאות מאז 2007. והחלק שלהם עומד כרגע ב-62 אחוז. חלקם של סך כל שוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות (MBS)., על פי איגוד תעשיית ניירות הערך והשווקים הפיננסיים (SIFMA), עמד על ממוצע של 70 אחוז מ-2009 עד 2020. (בהערה צדדית, אם נכלול ניירות ערך של ג'יני מיי-אלה שמגובה על ידי משכנתאות FHA-ה פדרלי נתח שוק ה-MBS עמד על 92 אחוזים בממוצע בשנה.)

אז, ה-FHFA, סוכנות ממשלתית, יכולה לשנות באופן חד צדדי את העמלות - מרכיב של המחיר הכולל - שהלווים משלמים ברוב שוק המשכנתאות. אמריקאים צריכים לחשוב על המצב הזה כשהם מתרגזים מחירי הדירות כל כך גבוה. מערכת מימון דיור המבוססת על יוזמה חופשית לא תיראה כמו השיטה האמריקאית.

ללא קשר, הפרטים מוכיחים עד כמה ביטול האגרות האחרונות הללו לא ישפיעו על מדיניות הדיור בר השגה של אמריקה.

ראשית, השינויים יבטלו עמלות מקדימות לרוכשי דירה ראשונה עם מְמוּצָע הכנסה באזור הגיאוגרפי שלהם. מלבד הסרה מוחלטת של כל יומרה שהשינויים מסייעים לרוכשים בעלי הכנסה נמוכה, המונח "רוכש דירה בפעם הראשונה" לא באמת מתכוון ראשוןרוכש דירה בזמן. ביטול עמלות זה מספק תמריץ רכישה מסיבי.

בנפרד, תוכנית HomeReady של פאני "נותן מענה לרוכשי דירות בעלי הכנסה נמוכה שאין להם מקדמה גדולה שנחסכה." כדי להיות זכאים, לווים "פעם ראשונה" זכאים אם הם מרוויחים לא יותר מ-80% מ-AMI, יש להם ציון אשראי של לפחות 620, ויש להם מקדמה של 3%. (קונים יכולים, כמובן, לקבל את 3 האחוזים האלה ממענקים או מכל מספר תוכניות סיוע בתשלום מקדמה). של פרדי להלוואות אפשריות לבית יש דרישות דומות, למרות שהם זמינים גם לאנשים שאין להם דירוג אשראי.

למקרה שזה לא מספיק, גם לפאני ולפרדי יש את שלהם HFA Advantage והלוואה מועדפת HFA תוכניות. אלו הן תוכניות הלוואות מיוחדות בתשלום נמוך הזמינות רק לסוכנויות מימון דיור זכאיות (HFAs). ה-HFAs הללו, כמובן, הם סוכנויות ממשלתיות של המדינה, חלק מהמערכת המדינתית-פדרלית שנבנתה לסייע לרוכשי הדירות בכל דבר, החל מייעוץ ועד למענקים. (על פי המועצה הלאומית של סוכנויות הדיור הממלכתיות, פרסום ה ספר ההיסטוריה הדיגיטלית של מדינת HFA לשנת 2021 מסומן א "חצי מאה של שיתוף פעולה, חדשנות והשפעה של מדינת HFA." אל תדאג לגבי בעיית הסבירות המתמשכת, ל-HFA יש היסטוריה ארוכה של חדשנות והשפעה.)

לבסוף, גם לפאני וגם לפרדי יש תוכניות הלוואות נפרדות להלוואות חד-משפחתיות במסגרת תוכניות ה-Duty to Serve שלהם. תוכניות אלו מתמקדות בעיקר בקונים בעלי הכנסה נמוכה יותר בשווקים כביכול חסרי שירות, כולל אזורים כפריים ודיור מיוצר.

אז ברשת, הסבב האחרון של שינויי עמלות אינו מייצג שום סוג של שינוי מדיניות משמעותי. בארצות הברית עדיין יש מערכת מימון דיור הנשלטת על ידי הממשלה, כזו שנועדה מאוד להקל על קבלת הלוואות עם כמה שפחות כסף.

לא רק גישה זו הצעה חריפה למלווים ו קונים, אבל זה גם דוחף את המחירים. זה עצוב, אבל סביר מאוד שפקידי ממשלה יצטרכו לפחות עוד 50 שנה כדי ללמוד את הלקחים האלה.

כפי שציינתי מספר פעמים, הכל האמריקאי הטיפוסי צריך להראות את מערכת מימון הדיור הקיימת הוא חוב מופרז, עלויות דיור גבוהות, מחירי הדירות הפכפכים, רגולציית יתר, ושובל של חילוץ פדרלי. שיעור הבעלות על הבית הוא כמעט בדיוק היכן שהיה לפני ההסתמכות המורחבת על פאני ופרדי; יש לעלייה במחיר הבית עלה בעקביות על ההכנסה צמיחה, ומשלמי המסים נאלצו להפגיז חילוץ של מאות מיליארדי דולרים.

הממשל יכול להעמיד פנים שהוא עושה משהו כדי להפוך את הדיור למשתלם יותר, אבל השגת מטרה זו משמעה להתרחק מהמערכת הנוכחית.