העלאות הריבית של הפדרל ריזרב מצננות את שוק הדיור אך עדיין נדרשות רפורמות לשימוש בקרקע

מאז אביב 2022, יעד הריבית של הקרנות הפדרליות של הפד - שהוא הריבית שהבנקים גובים זה מזה עבור הלוואות לילה - גדל ל-2.5%, עלייה מ-0.25% בפברואר. פעולות הפד העלו את שיעורי הריבית על כל דבר, החל מכרטיסי אשראי ועד למשכנתאות. שיעורי המשכנתא הגבוהים מתחילים להוזיל מחירים, אבל המחירים הנמוכים יהיו זמניים ללא הגדלת ההיצע שדרושה כדי להפוך את הדיור לנוח יותר.

שיעורי המשכנתא הממוצעים ל-30 ו-15 שנים הם ברמות הגבוהות ביותר מאז 2009, כפי שמוצג באיור שלהלן מתוך ההודעה האחרונה של פורום הפעולה האמריקאי. ספר תרשימים דיור מאת תומס ווייד. שיעור 30 השנים כמעט כפול ממה שהיה בשנת 2021, בעוד ששיעור 15 השנים כבר יותר מהכפיל את עצמו.

למרות העליות הללו, שני התעריפים עדיין קרובים לשפל היסטורי והם מתחת לשיעורים של 6% עד 7% שהיו הנורמה מ-2001 עד 2009.

בעוד שהריבית אולי לא גבוהה בסטנדרטים היסטוריים, העליות האחרונות עדיין גורמות למחירים לרדת. גם מדדי מחירי הדיור של Case-Shiller וגם FHFA החלו להתיישר, כפי שמוצג בשני האיורים שלהלן.

שינויי המחירים משנה לשנה עבור שני המדדים ירדו גם ל-15% עבור המדד המשולב של Case-Shiller 20-City ו-16% עבור מדד FHFA. שניהם היו 19% ב-2021.

סנטימנט הבנאים יורד בתגובה להורדת המחירים ולצמיחה איטית יותר. ה-NAHB/Wells FargoWFC
מדד שוק הדיור - שנוצר מסקר של בונים שמעריכים את מכירות הדיור והציפיות - ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז לפני המגיפה, כפי שמוצג להלן.

ביקוש חלש יותר וסנטימנט בונים מופיעים בהתחלות הדיור. האיור שלהלן מראה שההתחלות מואטות בכל ארבעת אזורי הארץ.

פחות התחלות דיור ירחיקו את היצע הבתים החדשים ועשויה להאט את הירידה במחירי הדיור, ככל שההיצע יתכוונן כדי לעמוד בביקוש הנמוך יותר שנגרם על ידי עליית הריבית. אמנם זה עשוי להיות טוב לבעלי בתים הנוכחיים אשר יחוו ירידות קטנות יותר בהון העצמי בטווח הקצר, אבל זה רע לטווח ארוך של דיור. למדינה יש משמעות משמעותית מצוקת דיור-בין 6 מיליון ל-10 מיליון יחידות - שירידה בהתחלות הדיור רק תחריף. שוק הדיור ההדוק מופיע בשיעורי הדירות הפנויות והשכירות, שנמצאים ברמות הנמוכות ביותר בעשר השנים האחרונות.

אנו זקוקים ליותר דיור מכל הסוגים באמריקה כדי להפוך את הדיור לנוח יותר בטווח הארוך. זה מאכזב אם כי לא מפתיע שהתחלות הדיור יורדות בתגובה לירידה בביקוש והורדת המחירים.

עם זאת, זו תהיה טעות להאשים את הפד בבעיות של שוק הדיור. הפד עושה מה שצריך כדי לרסן את - אינפלציה נגרם מהוצאות ממשלתיות רבות מדי ו יצירת כסף מוגזמת משלה במהלך המגיפה. כל השפעה אחרת שיש להעלאות הריבית על הכלכלה היא בעלת חשיבות משנית.

האשם העיקרי מאחורי חוסר ההתאמה בין היצע וביקוש בשוק הדיור הוא יותר מדי רגולציה ממשלתית. הממשלה הפדרלית עוסקת זה מכבר בהגברת הביקוש לדיור באמצעות ה סוכנויות מעין ממשלתיות של פאני מייFNMA
ופרדי מאק ואחרים תוכניות ממשלתיות.

גם פאני וגם פרדי קונים משכנתאות ממלווים ויש להם גיבוי ממשלתי מרומז. מכיוון שהמלווים יודעים שהם יכולים להוריד משכנתאות בקלות לפאני ופרדי, הם פחות מודאגים מסיכוני ברירת מחדל ארוכי טווח ובכך יכולים לשמור על עלויות אשראי נמוכות באופן מלאכותי.

גירוי מלאכותי של ביקוש הוא גרוע מספיק בפני עצמו - זכרו משבר הדיור? אבל מה שמחמיר עוד יותר בהקשר של שוק הדיור הוא שממשלות מקומיות מדכאות במקביל את ההיצע באמצעות תקנות שימוש בקרקע. ברחבי הארץ, גדלי מגרש מינימלי, דרישות חניה, תהליכי היתר מפותלים, דרישות צפיפות ותקנות מקומיות אחרות מגבילות את כמות הדירות שניתן לבנות. כאשר מגבלות ההיצע משולבות עם סובסידיות ביקוש, התוצאה היא מחירים גבוהים יותר שמרחיקים דיור מתאים למשקי בית רבים בעלי הכנסה נמוכה ומתונה.

העלאות הריבית של הפד מצננים את שוק הדיור, ועם יותר טיולים קרובים אנחנו צריכים לצפות שזה יימשך בעתיד הקרוב. השפעתו של הפד, לעומת זאת, מינורית בהשוואה להשפעות השליליות של מדיניות הדיור הפדרלית והמקומית הנוכחית של הממשל המגביר את הביקוש ומגבילה את ההיצע. פעולות הפד לא אמורות להסיח את דעתנו מביצוע השינויים ארוכי הטווח הדרושים לנו כדי להביא את שוק הדיור לאיזון - יותר היצע ברמה המקומית ופחות סובסידיות ברמה הפדרלית.