השקעה בנדל"ן תזרים מזומנים, המכונה גם נכס להשכרה, יכולה להיות דרך יעילה לייצר במידה רבה זרם פסיבי של הכנסה. אתה קונה נכס, מתקין שוכר או שניים וגובה תשלומי שכירות חודשיים. זה נשמע פשוט מספיק, אבל יש קצת יותר מעורבות לוודא שנכס להשכרה הוא השקעה משתלמת. לדעת איך לחשב תזרים מזומנים בענייני נדל"ן למיקסום הרווחים כבעל נכס.
A יועץ פיננסי יכול לעזור לך לשלב נדל"ן בתיק ההשקעות שלך.
מהו תזרים מזומנים בנדל"ן?
במילים פשוטות, תזרים מזומנים הכוונה לתנועת כסף פנימה והחוצה מעסק. כאשר אתה דן בתזרימי מזומנים של נדל"ן, אתה מדבר על כסף שיוצר מהנכס (כלומר הכנסה מדמי שכירות) וכסף שהוצא בשיתוף עם הנכס.
השקעות נדל"ן יכולות לייצר תזרים מזומנים חיובי או תזרים מזומנים שלילי. כאשר לנכס יש תזרים מזומנים חיובי, ההכנסה שלו עולה על ההוצאות. כאשר יש תזרים מזומנים שלילי, לעומת זאת, ההוצאות עולות על ההכנסה.
תזרים מזומנים חיובי עדיף עבור משקיעי נדל"ן כי זה אומר שהם מרוויחים כסף על הנכס או הנכסים שבבעלותם. ככל ששולי הרווח רחבים יותר, כך ההחזר על ההשקעה שלהם טוב יותר. תזרים מזומנים חיובי יכול גם להפוך את השקעות הנדל"ן לקלות יותר לתחזוקה מכיוון שייתכן שיש לך עודף מזומנים שתוכל להשתמש בו לתחזוקה, תיקונים ותחזוקה.
תזרים מזומנים שלילי פירושו שמשקיע מפסיד כסף על נכס להשכרה. תזרים מזומנים שלילי יכול לקרות אם הנכס עומד ריק לפרקי זמן ממושכים או אם מחירי השכירות אינם מסוגלים לעמוד בקצב העלות של משקיע לתחזק את הנכס.
כיצד לחשב תזרים מזומנים בנדל"ן
חישוב תזרים מזומנים בנדל"ן מתחיל בהכרת כמה פרטים מרכזיים על הנכס. באופן ספציפי, כדי לחשב תזרים מזומנים עבור נכסים להשכרה, עליך לדעת:
כמה הכנסה ברוטו הנכס מייצר
סך ההוצאות על הנכס
אילו חובות, אם בכלל, קשורים לנכס
הכנסה משכירות ברוטו מייצגת את כל ההכנסה שהנכס מייצר לפני ניכוי הוצאות כלשהן, כולל תשלומים על משכנתא. שכירות היא בדרך כלל מקור ההכנסה העיקרי כאשר אתה מחשב תזרים מזומנים עבור נכסים להשכרה למגורים. אבל בהתאם למה שכלול בהסכם השכירות שלך, אתה יכול גם לגבות הכנסה על ידי חיוב הדיירים בדמי חיות מחמד, עמלות איחור או עמלות אחרות.
בצד ההוצאות, אתה כולל את כל העלויות שאתה משלם עבור בעלות על הנכס. אז זה יכול לכלול דברים כמו:
ביטוח
דמי ניהול נכס (אם אתה משלם למישהו אחר לנהל את הנכס עבורך)
תשתיות
תחזוקה ותיקונים
פרסום
רישיונות עסק ייתכן שתידרש להחזיק על מנת להשכיר את הנכס
שכר טרחה משפטי ומקצועי (כלומר, הוצאות פינוי)
תכלול כאן גם את שיעור הפנויות של הנכס. שיעור הפנויות מייצג את מספר הימים בשנה שהנכס עובר ללא שוכר, כלומר אינו מניב הכנסה כלל. כדי למצוא את שיעור הפנויות של הנכס, תחבר את משך הזמן הכולל שבו הנכס עמד ריק במהלך שנה בודדת, ולאחר מכן מחלק את זה במשך הזמן שבו ניתן היה לשכור את הנכס ומכפיל את התשובה ב-100 .
כך שאם הנכס עמד ריק במשך 16 שבועות אך ניתן היה לשכור אותו ל-52 שבועות, יש לו שיעור פנויות של 30.76% (16/52 על 100). שיעור הפנוי נחשב כהוצאה תפעולית בעת השכרת נכס.
ברגע שיש לך את ההכנסות וההוצאות ברוטו, תוכל לעבור לשלב הבא שהוא חישוב נטו רווח תפעולי (NOI). כדי למצוא NOI עבור נדל"ן תזרים מזומנים פשוט תפחית הוצאות מההכנסה. המספר המתקבל הוא כמות תזרים המזומנים שנוצר על ידי פעולות. זה לא מביא בחשבון כל חוב שעשוי להיות קשור לנכס. כדי למצוא את תזרים המזומנים הנקי לאחר ששירות החוב נלקח בחשבון, תפחית את שירות החוב מההכנסה התפעולית נטו.
מדוע חישובי תזרים מזומנים בנדל"ן חשובים?
חישוב תזרים מזומנים עבור נדל"ן חשוב מכיוון שהוא יכול לעזור לך לקבוע עד כמה צפויה להיות רווחית השקעה בנכס להשכרה. הסתכלות על כמה אתה יכול לגבות בשכר דירה עבור נכס מסוים לא מספיקה כדי לתת לך תמונה מדויקת. תחילה עליך להסיר את הוצאות התפעול של הנכס ואת כל תשלומי החוב שאתה צריך לבצע בקשר אליו כדי להבין כמה תזרים מזומנים נשאר לך.
אם יש לך שיעור תשואה ספציפי אליו אתה מכוון, חישוב תזרים מזומנים לנדל"ן יכול לתת לך מושג האם נכס עשוי לעמוד בציפיות, לחרוג מהן או ליפול. אין שיעור תשואה מוגדר שנחשב לרצוי בעת השקעה בנכסים להשכרה. זה סובייקטיבי במידה רבה, בהתבסס על שוק השכירות בו אתה משקיע והמטרות האישיות שלך.
ככלל אצבע, זה חכם לשקול נכסים שעוברים את מבחן ה-1%. כלל ה-1% מציע שנכס צפוי להיות רווחי אם אתה יכול לגבות באופן ריאלי 1% ממחיר הרכישה שלו בדמי שכירות. אז אם אתה קונה דירה של 350,000 $ להשכרה, תצטרך להיות מסוגל לגבות לפחות 3,500 $ בשכר דירה חודשי.
אם זה ריאלי או לא יכול להיות תלוי ב שוק הדיור והשכירות אתה בפנים. חיוב של 3,500 דולר להשכרה בסן פרנסיסקו או בניו יורק, למשל, זה לא כל כך מופרך. אבל לגבות את אותו סכום עבור בית חד-משפחתי בעיירה קטנה באיווה כנראה לא תעוף. לכן חשוב לקחת בחשבון את השוק הכולל וכן את יוקר המחיה וההכנסה לאזור זה בעת החלת כלל ה-1%.
מיסים יכולים להשפיע על תזרים המזומנים של נדל"ן
השקעות נדל"ן יכולות להשתלם לאורך זמן, אך מס הכנסה ירצה את חלקם ההוגן בהכנסות מדמי שכירות שאתה מביא. בעת ביצוע חישובי תזרים מזומנים עבור נדל"ן, זכור לקחת בחשבון את מה שתצטרך לשלם עבור מסים ההכנסה הזו. בדרך כלל, הכנסה משכירות נטו ממוסה בשיעור מס ההכנסה הרגיל שלך. אז אם אתה נמצא במדרגת מס גבוהה יותר, זה עשוי להיות פירושו לשלם יותר מסים על הכנסות משכירות.
עם זאת, אתה יכול לקזז חלק ממה שאתה חייב על ידי ניכוי הוצאות השכרה. חלק מההוצאות שניתן לנכות כוללות:
עלויות תחזוקה וניקיון
החלפת מכשיר או HVAC
ריבית למשכנתא
ביטוח נכס
מס רכוש
דמי פרסום
דמי ניהול נכסים
תשתיות
שירותים אחרים, כגון הדברה או גינון
עמלות משפטיות ומקצועיות (לדוגמה, אם אתה צריך לשלם כדי לפנות דייר)
הוצאות פנויות
ניתן גם לנכות הוצאות פחת על הנכס. ניכוי הוצאות אלו יכול להפחית את הכנסות השכירות החייבות במס. הבנה של כמה אתה צפוי להיות חייב במיסים על בעלות על נכס להשכרה יכולה לתת לך מושג טוב יותר על כמה מהרווחים שלך אתה באמת הולך לשמור בסופו של יום.
בשורה התחתונה
הבנת תזרים המזומנים בענייני נדל"ן בעת שקלול הזדמנויות השקעה חדשות. הדבר האחרון שאתה רוצה הוא להשקיע בנכס להשכרה רק כדי שיתברר שהוא בור כסף. לדעת כיצד לחשב תזרים מזומנים עבור נדל"ן יכול לעזור לך כשאתה מכין תוכנית השקעה ולהימנע מהשקעה גרועה.
טיפים להשקעה
אם אתה רוצה להחזיק נכס להשכרה מבלי שתצטרך לעשות את כל העבודה הקשה של להיות בעל נכס, יש דרכים קלות יותר להשקיע. פלטפורמות מימון המונים נדל"ן, למשל, מאפשרות להשקיע בנכסים מסחריים ומגורים ללא צורך בבעלות על הנכס עצמו. נדל"ן השקעות נדל"ן (REITs) הם אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן מבלי לקנות נכס. קרן REIT נדרשת לשלם 90% מההכנסה החייבת במס למשקיעים כדיבידנד מדי שנה, מה שמספק לך זרם הכנסה עקבי עם מעט מאמץ מצידך.
שקול לדבר עם יועץ פיננסי אם נדל"ן תזרימי יכול להיות תוספת טובה לתיק ההשקעות שלך. מציאת יועץ פיננסי מוסמך לא חייבת להיות קשה. של SmartAsset כלי חינם מתאים לך עד שלושה יועצים פיננסיים המשרתים את האזור שלך, ותוכל לראיין את ההתאמות של היועצים שלך ללא עלות כדי להחליט איזה מהם מתאים לך. אם אתה מוכן למצוא יועץ שיכול לעזור לך להשיג את היעדים הפיננסיים שלך, תתחיל עכשיו.
קרדיט תמונה: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
ההודעה כיצד לחשב תזרים מזומנים בנדל"ן הופיע לראשונה ב בלוג SmartAsset.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html