מניות נמצאות בשוק דובים, האם יש לעקוב אחר קריסת דיור?

טעימות מפתח

• נתונים של איגוד המתווכים הלאומי מראים שמחירי הדירות עלו ב-37% מאז מרץ 2020
• בינתיים, סך מכירות הבתים ירדו ב-8.6% משנה לשנה ו-3.4% מחודש מאי
• נתוני Moody's Analytics מצביעים על כך שהבית הממוצע מוערך יתר על המידה ב-24.7%, כאשר המחירים עולים פי ארבעה מהר יותר מההכנסה
• מכיוון שרוכשי בתים מתומחרים ללא הרף מהשוק, משקיעים ובעלי בתים רבים חוששים שהתמוטטות דיור עלולה להיות מעבר לפינה

יום שני, ה מדד S&P 500 נסגרה בירידה של 18.7% YTD, מרחפת ליד טריטוריית שוק הדובים של השבוע שעבר. בינתיים, ה-Nasdaq Composite נשאר בירידה של כ-27% לשנה, בעוד שהדאו נסוג בהפסד של 14%. במילים אחרות, חלק גדול מהשוק נמצא במדינה דובית או בסמוך אליה, ללא דחיה באופק למניות שמחיריהן הורדו מהשיאים של ינואר.

ועכשיו, משקיעים ובעלי בתים חוששים ששוק הדיור יכול ללכת בעקבותיו.

נתונים מתוך איגוד המתווכים הלאומי (NAR) מראה שבין מאי 2021 למאי 2022, מחירי הדירות הקיימים זינקו בכמעט 15%. מאז מרץ 2020, הם עלו ב-37%. בינתיים, מחירי הדירות החציוניים עלו על 400,000 דולר בפעם הראשונה.

מחירים גבוהים אמנם טובים למשקיעים ולמוכרים, אבל הם דחקו ללא הרף קונים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית מהשוק. ועכשיו, יש דאגה, אותם מחירים שראו את המוכרים שמחים עלולים לזרז קריסה בשוק הדיור.

בועות וקריסות

בועות נכסים מתרחשות כאשר הביקוש, הספקולציות וההתלהבות בשוק מעלים מחירים מעבר ליסודות שלהם. התוצאה הסופית? נכסים במחיר מופקע שנשארים מבוקשים כל עוד הקונים נשארים מעוניינים.

על פי הפדרל ריזרב של דאלאס, בועות הנדל"ן עוקצניות במיוחד בשל ההשפעות הכלכליות רחבות הלכת שלהן. בועות דיור מובילות לרוב למגוון של השלכות לא מכוונות כמו:

• דפוסי השקעה ורכישה מעוותים
• הקצאה שגויה של משאבים כלכליים
• אדוות המדממות לצמיחה כלכלית ולתעסוקה

אז מתי משקיעים בהלה, או פשיטות רגל ועיקולים יצאו לשוק, הבועה "קופצת". מחירי הנדל"ן קורסים, המשקיעים נאבקים להישאר רווחיים ובעלי בתים עלולים למצוא את עצמם מתחת למים מאוד הלוואות יקרות.

עם זאת, לא כל בועה מסתיימת בהכרח בהתרסקות מלאה.

שווקים מסוימים עשויים לחוות תיקון במקום, שבו מחירי הדירות יורדים בהדרגה ולאחר מכן עומדים בקיפאון במשך חודשים או שנים.

לעומת זאת, התרסקות כרוכה בירידת מחיר מהירה (שלרוב מלווה בגל עיקולים) המושכת את השטיח מתחת לשוק.

אז והיום

קריסות שוק הדיור במלואן אינן נפוצות כפי שאתה עשוי לחשוב. ובכל זאת, עם המיתון הגדול טרי במוחות רבים, בעלי בתים ומשקיעים נשארים זהירים.

המיתון הגדול

התרסקות שוק הדיור בשנים 2007-2008 הייתה אירוע ייחודי שנולד משיטות רשלניות של ממשלה, מלווים ומשקיעים.

ראשית, ריביות זולות ורגולציה מינימלית של הלוואות משכנתאות אפשרו לבנקים להציע הלוואות סאב-פריים ללווים לא מוסמכים. הלוואות רבות כאלה אף הונפקו ללא ניירת מתאימה המתעדת את יכולת ההחזר של הלווה.

בינתיים, המשקיעים רכשו "ניירות ערך מגובי משכנתאות" (MBS) המאגדים משכנתאות כנכסים הניתנים להשקעה. ככל ששיעורי הלוואות הסאב-פריים גדלו, הלוואות הסאב-פריים היוו חלק גדול יותר מניירות הערך הללו.

למרבה הצער, בעלי בתים רבים לא יכלו לבצע את התשלומים שלהם, מה שגרם למשבר כאשר הבנקים החלו לבצע עיקול על לווים שאינם עומדים במחדל. במקרים רבים, נגרמו לבנקים הפסדים בניסיון להשיל נכסים בירידה בערכם. עד מהרה ברחו בעלי בתים מימין ומשמאל ממשכנתאות תת-מימיות, והותירו בנקים מחזיקים בנכסים ששווים פחות מההלוואה נגדו.

במקביל, המשקיעים ב-MBS חוו את המשבר שלהם כאשר לווים פרשו ברירת מחדל, מה שמרוקן את הרווחים שלהם.

בסופו של דבר, מפגש האירועים הוליד מיתון עולמי (וטונות של תקנות חדשות בנושא הלוואות משכנתאות).

מהיר קדימה לשנת 2022

ואז יש לנו את תנופת הדיור הנוכחית, אשר - כפי שתראו - יש לה מערך שונה מאוד של סיבות. כלומר: מגיפת קוביד-19.

כשהמגיפה פרצה לראשונה, ה הפדרל ריזרב הורידו את הריבית כדי לעקוף את א שֵׁפֶל ולעודד הוצאות. במקביל, בין הסגרות על פי מנדט ממשלתי לבין שידול עובדים, חברות רבות הנהיגו מדיניות חדשה לעבודה מהבית. בינתיים, משפחות רבות השליכו כספי תמריצים לחיסכון או שילמו את חובותיהן.

השילוב של קרנות תמריצים, חוב זול וגמישות WFH פיתה בעלי בתים רבים לפנות ערים יקרות. בינתיים, חריפות שרשרת האספקה ​​והגבלות קוביד-19 תקעו את הבנייה של בתים חדשים, מהדקים את ההיצע.

כתוצאה מכך, הביקוש זינק. עד מהרה, קונים מצאו את עצמם מתחרים על אותם נכסים, וגרמו למחירים להרקיע שחקים כאשר בעלי בתים מסוחררים קיבלו הצעות במזומן לעתים קרובות הרבה מעל המחיר המבוקש.

האם נוכל לשלול קריסה אפשרית בשוק הדיור?

למרות שאנחנו כבר לא בסגר, ההשפעות של קוביד-19 על שוק הדיור נותרות. יש דאגות שמשמעותן שתאונת דיור יכולה להיות ממש מעבר לפינה.

כדי להתחיל, לאחרונה לשכת מפקד האוכלוסין הנתונים מראים שמכירות הבתים ירדו ארבעה חודשים ברציפות. מכירות הבתים החדשים לבד צנחו ב-16.6% בין מרץ לאפריל. ובמאי, סך מכירות הבתים ירדו ב-3.4% מחודש ו-8.6% לעומת שנה שעברה. בסך הכל, מלאי הבתים הקיימים שלא נמכרו של יוני עלה ל-1.16 מיליון יחידות.

אבל בעוד שהמכירות ירדו, המחירים לא הלכו בעקבותיהם. למעשה, מאי סימנה שיא חדש, כאשר המחיר החציוני של בית חדש התקרב ל-450,000 דולר. במקביל, מחיר המכירה הממוצע של כל הדירות הגיע ל-511,000 דולר.

אם אתה חושב שזה נשמע גבוה, אתה לא לבד. מוקדם יותר השנה, Moody's Analytics דיווחה כי מחירי הבתים בארה"ב נשארים מוערך יתר על המידה בממוצע של 24.7%. במרץ הזהיר הפד של דאלאס כי מחירי מכירת הדירות עלו על מחירי השכירות, מה שמרמז על ערכים "מנופחים באופן בלתי בר-קיימא".

וזה לא רק כמה דיור יקר - זה כמה מהר הוא הגיע לשם. רק בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו מהיר פי ארבעה מההכנסה. במקביל, משכנתא - ריבית עלו מ-3% בינואר ל-6.4% עד סוף יוני, יותר מהכפלת עלות ההלוואה.

בסך הכל, המספרים מצביעים על סיכויים גרועים לשוקי הדיור. אינפלציה בשמיים, ריבית עלייה ומלאי מצומצם הוציאו הרבה רוכשי דירות מהשוק. כשבעלי בתים צריכים להרחיב את עצמם כדי לעלות על סולם הנכסים, הבועה עלולה להתפוצץ אם גורמים כלכליים יובילו להכנסה נמוכה יותר או לשיעורי משכנתא גבוהים יותר.

הבדלים מכריעים בין 2008 ו2022

עם זאת, הקונצנזוס הכללי בקרב כלכלנים הוא שאמנם מתרסקת שוק הדיור אפשרי, זה לא סביר.

ראשית, היסודות הנוכחיים של השוק נשארים הרבה יותר יציבים ממה שהיו לפני 14 שנים. קריטריוני הלוואות מחמירים והגנות חזקות לרוכשי דירה פירושם שרוב המשכנתאות המודרניות משולמים בזמן. במחצית השנייה של 2021, רוכש דירות ממוצע הגיש בקשה עם א שיא ציון אשראי ממוצע גבוה של 786.

בנוסף, הפיגורים נותרו בסביבות 3%, והרבעון הראשון של 2022 היה בדיוק 78,000 הגשות עיקול. (לעומת זאת, 10 מיליון אמריקאים איבדו את בתיהם בין 2006 ל-2010, עם 3.1 מיליון הגשות עיקול ב-2008 בלבד).

באופן דומה, בעלי בתים מחזיקים כעת בתופעה יוצאת דופן הון עצמי של 28 טריליון דולר בהשוואה להון הבית שלילי לעתים קרובות בבעלות בשנת 2008. ו ג'יי.פי מורגן מציין שבעלי בתים מודרניים לא נטלו כמעט את אותן רמות חוב שנראו לפני 2008.

יחד עם זאת, מלאי הדירות, אף על פי שהם בעלייה, נותרים קרובים לשפל של כל הזמנים. בספטמבר האחרון, NARAR
דיווח על היצע של 2.4 חודשים של בתים למכירה; בפברואר זה ירד לחודשיים בלבד.

בינתיים, בונים, תוך שהם מציינים את העלויות העולות והאטת הביקוש, נסוגו מהייצור. (ההיפך היה נכון לקראת המיתון הגדול.)

התרחיש הסביר ביותר

ובכל זאת, שוק דיור איתן לא אומר שאין מקום לירידת מחירים. ההבחנה: רוב הכלכלנים מאמינים שיש מקום לתיקון ולא להתרסקות.

לדוגמה, הפד של דאלאס מדווח כי בעוד שמחירי הבתים האמיתיים עולים על היסודות שלהם, הם לא רואים "שום ציפייה שהנפילה מתיקון דיור תהיה דומה למשבר הפיננסי העולמי של 2007-09 במונחים של גודל או כובד מאקרו כלכלי".

דאג דאנקן, כלכלן ראשי בפאני מייFNMA
, מסכים במידה רבה. עמדתו היא שבעוד שהשיעורים עלו באופן דרמטי, "באופן היסטורי תנועות כה גדולות הסתיימו בהאטה בדיור".

האנליסט הפיננסי הראשי של Bankrate, גרג מקברייד, מסכים ומציין: "מחירי הנדל"ן יכולים לנוע בתנועות גדולות - כמו עכשיו - ולאחר מכן להראות שינוי קטן יחסית לאורך תקופה של שנים. עלייה במחירים היא התוצאה הסבירה יותר".

אבל מה נחשב "תיקון", בכל מקרה?

מתיו פוינטון, כלכלן נכסים בכיר בחברת Capital Economics, סבור כי א ירידה של 5% עד אמצע 2023 הוא יעד סביר. והכלכלן הראשי של NAR, לורנס יון, מסכים ש"ירידות מחירים מינוריות" של עד 5% צפויות - ובריאות לשוק "במחיר מופקע".

אל תתנו לרוח הרפאים של קריסת שוק הדיור להפיל אתכם

באקלים הנוכחי, קריסת שוק הדיור הלאומי נראית לא סבירה, אם כי לא בא בחשבון. זה גורם למשקיעי נדל"ן רבים לתהות: להשקיע או לחכות?

עם Q.ai, אתה אף פעם לא צריך לתהות לגבי המהלך הנכון הבא. אסטרטגיות ההשקעה שלנו מבוססות בינה מלאכותית מסתמכות על נתונים תקינים - לא רגשות כמו פחד או התרגשות שמקורם בהתרסקות שוק תיאורטית.

אבל זה לא אומר שאנחנו מחוץ למעגל. עם השקעות עדכניות כמו ה ערכת פורבס, אתה יכול להתחבר לחדשות מרעננות, מידע רוחש וארכיון ידע עצום - הכל בלי להרים אצבע. כל שעליך לעשות הוא לממן את חשבונך.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית. כאשר אתה מפקיד $100, נוסיף $50 נוספים לחשבונך.