האם כדאי לקנות בית עכשיו? מומחים שוקלים את היתרונות והחסרונות האם כדאי לקנות בית עכשיו? מומחים שוקלים את היתרונות והחסרונות

עם שיעורי הלוואות מתקתקים ו המיתון בפתח, כמה רוכשי דירות פוטנציאליים מקבלים רגליים קרות. מצד שני, הריבית כמעט בוודאות תטפס גבוה יותר, אז האם כדאי לעשות עסקה על בית שאתה אוהב ולרכוש בית עכשיו?

X

שיחה קשה, אומרים מומחים. למה? "יש הרבה חלקים נעים בקניית בית", אמר המתכנן הפיננסי המוסמך פיטר פאליון בלונג איילנד, ניו יורק.

שיעורי משכנתא, שוקי דיור, חיסכון אישי, ציוני אשראי, יעדי השקעה וסיכויי עבודה הם כולם שיקולי מפתח. 

תזמון שוק הדיור קשה. ובכל זאת, צופים בתעשייה רמזו לאחרונה ששוק הדיור הלוהט עלול להתקרר בקרוב ולהטות לטובת הרוכשים.

"כשהקיץ מסתיים, אני חושב שכשהסתיו מגיע, הוא לא יהיה בשום מקום קצף כמו שהיה", אמר פאליון. "כל מי שיכול להתאפק ולחכות יכול כנראה להשיג עסקה טובה יותר".

הביקוש לבתים עלה בהרבה על ההיצע בשנים האחרונות, מה שהוביל למחירים בשמיים. קוביד העלה את המחירים עוד יותר. למרות שהיה קשה לסוכני נדל"ן להראות בתים במהלך המגיפה, הביקוש עדיין עלה על ההיצע, מכיוון שבוני בתים נאלצו לעצור את הבנייה. אבל עליית שיעורי ההלוואות בחודשים האחרונים עשויה לבלום את הגאות.

עליית שיעורי המשכנתא: האם כדאי לקנות בית עכשיו?

ב-15 ביוני הפדרל ריזרב העלו את הריבית בשלושת רבעי נקודת בסיס, העלייה הגבוהה ביותר מזה כמעט שלושה עשורים. הפד אינו קובע את ריביות המשכנתא, אך שינויים בריבית הפד דוחפים בעקיפין את ריביות המשכנתאות גבוהות או נמוכות יותר. 

שיעור המשכנתא הקבוע ל-30 שנה, שנע סביב 3% לאורך 2021, קרוב כעת יותר ל-6%.

כתוצאה מכך, אמר יו"ר הפד, ג'רום פאוול, "הייתי אומר שאם אתה רוכש דירות, או אדם צעיר שמחפש לקנות בית, אתה צריך קצת איפוס".

מסתבר שהצרכנים כבר היו באותו עמוד. פאני מיי חשפה ב-7 ביוני סקר דיור לאומי שמראה שרק 17% מהצרכנים מדווחים שזה זמן טוב לקנות בית.

"הציפיות של הצרכנים שמצבם הפיננסי האישי יחמיר במהלך השנה הבאה הגיעו לשיא של כל הזמנים בסקר מאי, והם הביעו דאגה גדולה יותר לגבי ביטחון תעסוקתי", אמר דאג דאנקן, סגן הנשיא הבכיר והכלכלן הראשי של פאני מיי. הַצהָרָה. 

מחירי הדירות עדיין חמים; האם מתקרבת האטה?

ב-407,600 דולר, מחיר המכירה החציוני של בית קיים עלה על 400,000 דולר בפעם הראשונה במאי 2022, על פי איגוד המתווכים הלאומי.

קנת ליאון, מנהל מחקר מניות ב-CFRA Research, אומר שזה מראה שזה עדיין שוק דיור תחרותי.

"יש עדיין הרבה הצעות עבור בתים קיימים", אמר ל-IBD.

עם זאת, המכירות ירדו מחודש לחודש בשלושה מתוך ארבעה אזורים בארה"ב והמכירות ירדו משנה לשנה בכל ארבעת האזורים. הצפון-מזרח היה האזור היחיד שראה עלייה במאי לעומת אפריל.

בסך הכל, מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-3.4% במאי לעומת אפריל. הם ירדו ב-8.6% לעומת לפני שנה.

"מכירות הבתים חזרו למעשה לרמות שנראו ב-2019 - לפני המגיפה - לאחר שנתיים של ביצועי כנופיות", אמר הכלכלן הראשי של NAR לורנס יון בהצהרה.

מניות בוני בתים

ליאון של CFRA מודה שבוני בתים מתכוננים להאטה בחודשים הקרובים. הוא מצביע לא רק על התחזית של בוני בתים לרבעונים הבאים, אלא גם על מחירי הסחורות.

בשיחת רווחים עם משקיעים לאחרונה, לנאר (רק) ההנהלה אמרה שהתנועה לקהילות המוכרות שלה ירדה באופן משמעותי.

"עד כה בחודש יוני, הזמנות חדשות, תעבורה, תמריצי מכירות וביטולים החמירו ברבים מהשווקים שלנו עקב זינוק מהיר בריביות המשכנתאות ורוח נגדית מכותרות כלכליות שליליות", אמר מנכ"ל משותף ריצ'רד בקוויט.

KB Home (KBH) אמר גם שההזמנות החדשות מגיעות בקצב איטי יותר.

"אכן ראינו ריכוך במאי עם עליית הביטולים", אמר ה-COO רוברט מקגיבני בשיחת רווחים ב-22 ביוני עם משקיעים. "יוני, הייתי אומר, היה דומה למאי, שבו ראינו רכות מתמשכת במהלך החודשיים האחרונים."

הנהלת KB Home טוענת שגם עליות המחירים הואטו במאי, בעוד שהתמריצים גדלו באזורים מסוימים, מה שמבשר טובות עבור רוכשי דירות המחפשים עסקאות.

בינתיים, כאשר היצע הדיור מדביק את הביקוש, מחירי העצים יורדים משיא כל הזמנים של כ-1,400 דולר ל-1,000 רגלי לוח במרץ לכ-600 דולר בימים האחרונים.

"הסיפור השתנה", אמר. "העץ ירד בחזרה לרמות מנורמלות."

עם זאת, מניות בוני בתים היו עמידים על רקע שוק המניות הפכפך וגם כאשר שוק הדיור מתרכך. מניות לנאר ו-KB Home, שירדו באופן משמעותי משיא של 52 שבועות בסוף 2021 ותחילת 2022, התאוששו בשבועות האחרונים, לפי ניתוח תרשימי MarketSmith.

המיתון עשוי להיות ממש מעבר לפינה: האם כדאי לקנות בית עכשיו?

אם ארה"ב הולכת למיתון, נותרת השאלה עד כמה היא תהיה גרועה. למיתון קצר ומתון לא תהיה השפעה עצומה על שוק הדיור, אומר ליאון. אבל שפל ממושך ייצור כמעט בוודאות הרס.

"החיובי היחיד הוא שהתעסוקה עדיין חזקה", אמר ליאון.

אבל גם זה יכול להשתנות, שכן חדשות על פיטורים התגנבו בשבועות האחרונים. עבור רוכשי דירות, זה אומר לא רק שצריך להעריך את ההשפעה הכספית של אובדן מקום עבודה, אלא גם את הסבירות לעבור כדי לקבל הצעה חדשה.

רכישת בית מייצגת מחויבות גדולה, אומר פליון.

"זה לא משהו שאתה יכול להתרחק ממנו בקלות בחודש הבא כי דברים השתנו", אמר. "שקול את היציבות של המצב התעסוקתי והמשפחתי שלך."

לכל מי שעומד בפני סיכוי של אחד לשלוש לעבור לאזור אחר במדינה בתוך שלוש עד חמש שנים, פאליון מציע לשקול בקפידה את האפשרות לשכור במקום.

כמה אתה באמת יכול להרשות לעצמך?

שיעורי המשכנתא הם מרכיב מרכזי בחישוב מה אתה יכול להרשות לעצמך לקנות. כך גם ההכנסה, כמה חיסכון הוצאתם, דירוג האשראי שלכם והיכולת לכסות עלויות חוזרות ובלתי צפויות אחרות של בעלות על בית.

אחת הדרכים להבין את זה, היא לשקול את מדד סבירות הדיור הרבעוני של NAR. ה הנתונים האחרונים מראים שהתשלום החודשי הטיפוסי לבעלי בתים ברבעון הראשון של 2022 היה 1,383 דולר, המהווה 18.7% מההכנסה המשפחתית. זאת בהשוואה לתשלום החודשי הממוצע של 4 דולר ברבעון הרביעי של 2021, המהווה 1,237% מההכנסה של משק הבית.

באופן כללי, מקדמה של 20% היא אידיאלית, אומר פאליון. אבל זכרו שהשקעת כל החסכונות שלכם במקדמה אינה אידיאלית. תיקונים וארנונה עלולים להתגנב לקונים הראשונים, ולעתים קרובות להכניס אותם לחובות עמוקים יותר ממה שציפו.

דרך נוספת לרסן את עלויות רכישת הבית היא להגביר את דירוג האשראי שלך. ככל שדירוג האשראי שלך גבוה יותר, כך עלות ההלוואה נמוכה יותר.

עם עליית שיעורי המשכנתא, רוכשי דירות פוטנציאליים עשויים לבחור להמתין מעט, לבצע תשלומים קבועים יותר על חובות אחרים, כמו יתרות כרטיסי אשראי והלוואות רכב, ובכך להגביר את דירוג האשראי שלהם.

איפה כדאי לקנות נדל"ן?

בעולם מושלם, המקום שבו אתה רוצה לחיות ומה שאתה יכול להוציא מסתדרים בצורה מושלמת. אבל זה לא תמיד המצב. אז כמה ציידי בתים בוחרים לעבור לאזור זול יותר של המדינה.

על פי האחרונה נתוני NAR, המערב הוא האזור היקר ביותר להיות בעל בית. התשלומים החודשיים הממוצעים נעים בסביבות 2,200 דולר ומהווים יותר מ-28% מההכנסה המשפחתית, כאשר המשפחה הממוצעת לוקחת כ-93,000 דולר. המחיר החציוני של בית קיים במערב הוא כמעט 526,000 דולר.

המערב התיכון הוא האזור המשתלם ביותר לרכישת בית, עם תשלומים חודשיים בסביבות 1,200 דולר, המורכבים מכ-17% מההכנסה המשפחתית.

האם כדאי לקנות נכס להשכרה עכשיו?

רכישת נכס להשקעה היא "כדור שעווה שלם אחר", אמר פאליון.

"יש הבחנה גדולה בין נדל"ן להשקעה לבין בית מגורים ראשוני", אמר. 

רכישת בית בו תגור היא יותר בסיפוק העדפות אישיות, הסביר פליון.

"נכס להשקעה צריך להיות קודם כל החלטה עסקית; כמה אתה משלם עבור הנכס הזה ומה שכר הדירה שאתה יכול לגבות?" הוא אמר.

גם הזמן והכסף שתמשיך להשקיע בנכס להשכרה לאחר הרכישה הם הבדלים גדולים. בעלות על יחידות להשכרה פירושה שאתה צריך להיות מעורב בפרטים היומיומיים של ניהול הנכס במידה מסוימת, גם אם אתה מוציא חלק גדול מההנהלה.

"אתה צריך להיות מסוגל לקבל את השיחות בחצות על כך שהאסלה עולה על גדותיה," אמר פאליון.

אם אתה רוצה להיות משקיע נטוש לחלוטין, שקול להשקיע בקרנות השקעות בנדל"ן, או ב-REIT, במקום זאת מציע פליון. REITs הם אוספים של רכוש השוכרים מנהל מקצועי וסוחרים כמו כל מניה אחרת.

בין אם אתם שוקלים לקנות בית מגורים ראשוני או נכס להשקעה, לפאליון יש עצה אחרונה: "הירגע; קחי את זה בקלות. אל תקבל החלטות פזיזות".

עקוב אחר אדליה צ'ליני לינקר בטוויטר @IBD_ אדליה.

אולי גם תאהב:

מדוע כלי IBD זה מפשט את החיפוש אחר מניות מובילות

רוצה להשיג רווחים מהירים ולהימנע מהפסדים גדולים? נסה את SwingTrader

IBD Digital: ביטול הנעילה של רשימות המניות, הכלים והניתוחים של IBD כיום