מוכרים נכס להשכרה? להלן השלכות המס

ליז יקרה: אני ואחיי שוקלים למכור טריפלקס. היא הורישה לנו מאמנו כשנפטרה בשנת 2007. אין משכנתא והיא תפוסה מלאה. אם נמכור, אשתי ואני (שנינו מעל גיל 50) נקבל בערך 200,000 דולר, והיינו רוצים למזער את השפעת המס. בבעלותנו הבית שלנו חופשי וברור ואין לנו חובות. אנחנו רוצים לנצל את הרוח הזו כדי לעזור לבן שלנו לקנות בית. היינו גם נותנים לבת שלנו מתנה במזומן. אין לנו עניין לקנות נכס נוסף להשקעה באמצעות בורסה 1031. יש הצעות למזער את חשבון המס שלנו בהתחשב בנסיבות שלנו?

תשובה: שוחח עם מקצוען מס, כי מכירת נכס להשכרה היא מסובכת יותר ממכירת הבית האישי שלך.

אינך זכאי להחרגת רווחים של 250,000$ לאדם במכירת בית, ובנוסף לתשלום מס רווחי הון אתה גם עומד בפני מס על כיבוש חוזר של פחת של 25%. (פחת הוא סכום הבלאי שמחקת במהלך בעלותך על הנכס; מס הכנסה דורש ממך להחזיר את הטבת המס הזו כשאתה מוכר.)

רווח הון גדול יכול להשפיע על תחומים אחרים של הכספים שלך, כגון פרמיות Medicare, והמקצוען יכול לעזור לך לתכנן גם את זה.

A החלפת 1031 יאפשר לך לדחות מסים על נכס להשכרה על ידי רכישת נכס חלופי דומה.

פתרון נוסף יהיה להיאחז בנכס, להמשיך ליהנות מהכנסות השכירות ולהוריש את חלקך ממנה לילדייך כשתמות. החלק שלך יקבל העלאה חיובית בבסיס המס כך שיורשיך לא יהיו חייבים במסים על רווחי ההון שהתרחשו במהלך הבעלות שלך. הם גם לא יתמודדו עם המס על החזרת הפחת שהייתם חייבים אחרת.

אבל זה כמובן לא פתרון טוב אם אתה כבר לא רוצה להיות בעל בית או רוצה את המזומן במקום. במקרה כזה, מקצוען המס יכול לעזור לך לחשב כראוי את עלויות המכירה, הוצאות משפט והוצאות השבחה שעלולות להפחית את פגע המס ואולי יוכל להציע דרכים אחרות לנהל את חשבון המס שלך.

הסיפור ממשיך

פתיחת IRA לבן זוג בדימוס

ליז יקרה: האם IRAs של בני זוג הם רעיון טוב לזוג כאשר אחד מבני הזוג בפנסיה אך השני עובד? אני בן 63 ועובד במשרה מלאה. בעלי בן 76 ופרש. יש לי רוט IRA; הוא לא. אני תורם את הסכום המקסימלי ל-IRA שלי. אם ניצור עבורו IRA בן זוג, האם נוכל לתרום כאילו מדובר ב-Roth IRA רגיל?

תשובה: כן. בדרך כלל אנשים חייבים להיות בעלי הכנסה - כגון שכר, משכורת, עמלות, טיפים או הכנסה מעבודה עצמאית - כדי לתרום ל- IRA או רוט IRA. אם אתה נשוי ועובד, עם זאת, אתה יכול לתרום עד הסכום המקסימלי מטעם בן זוג שאינו עובד. בשנת 2023, התרומה המקסימלית לאנשים בני 50 ומעלה היא 7,500 דולר. כל עוד אתה מרוויח לפחות $15,000 ($7,500 כפול שניים), אתה יכול להרוויח מקסימום את שני החשבונות.

אגב, אין חשבון מיוחד ל-IRA. פשוט פתח IRA רגיל או רוט IRA בשמו.

פרטים ויציאות של HELOCs

ליז יקרה: יש לנו קו אשראי ביתי דרך איגוד האשראי שלנו. שילמתי את זה בצורה מאוד אגרסיבית וזה ישולם בעוד חודשיים. זה החוב היחיד שלנו. שקלתי להשאיר יתרה קטנה ($100). זה יעלה $7.50 לשנה כדי לקבל את ההלוואה זמינה אבל תהיה לנו גישה מיידית ל $200,000 ללא ניירת וכו'. מחשבותיך?

תשובה: פנה לאיגוד האשראי שלך ושאל אם יש צורך לשמור על איזון כדי לשמור על מסגרת האשראי פתוחה, כי בדרך כלל זה לא המקרה.

עם זאת, עליך לדעת של- HELOC יש בדרך כלל שני שלבים: תקופת "משיכה" של חמש עד 10 שנים, שבהן אתה יכול ללוות ולהחזיר את הקו בדומה לכרטיס אשראי, ולאחר מכן תקופת החזר של 10 עד 20 שנה שבמהלכן אתה משלם כל סכום שעדיין חייב. בדרך כלל אינך יכול למשוך כסף נוסף במהלך תקופת ההחזר.

אם ה- HELOC שלכם מתקרב לשלב הפירעון שלו, תוכלו להחליף אותו ב- HELOC חדש שאתם משאירים פתוח וללא שימוש למקרי חירום. עלויות הסגירה נעות לרוב בין 2% ל-5% מסכום ההלוואה, אם כי חלק מהמלווים מוזילים עמלות אלו.

ליז ווסטון, מתכננת פיננסית מוסמכת, היא בעלת טור בפיננסים אישיים עבור ארנק חנון. ניתן לשלוח אליה שאלות ב-3940 Laurel Canyon, No. 238, Studio City, CA 91604, או באמצעות טופס "צור קשר" בכתובת asklizweston.com.

סיפור זה הופיע במקור ב לוס אנג'לס טיימס.