ריאן מצא את סעיף 8 יעיל יותר מהזיכוי למס דיור בהכנסה נמוכה

עד כה, הסדרה הזו בחנה בהרחבה את המלחמה נגד העוני ואת הביקורת של חבר הקונגרס ריאן על הגישה הכללית של המלחמה וכינה אותה כישלון. מה קרה בעשור האחרון מאז אותה סקירה, במיוחד עם תוכניות דיור. למרות שהוא נוצר בשנת 1986 כחלק מרפורמת המס, אשראי מס דיור נמוך (LIHTC) הוא תוכנית הדיור הפדרלית המובילה. כפי שציינתי בעבר, התוכנית מורכבת מאוד וקשה לשימוש. ראשית, בואו נסתכל על מה ראיין מצא במבט שלו על התוכנית. לאחר מכן, בפוסט הבא, אתאר את האתגרים שעמדתי בפני רק לגלות תשובות לשאלות פשוטות על תוכנית LIHTC כמו אילו ישויות השתמשו בה לאורך השנים, היכן וכמה באמת הוצא.

ראשית, ראוי לציין שניתן למצוא את רוב החומרים של ריאן, אך לא את כולם באינטרנט כאן. עם זאת, רבים מהקישורים לחלק מהמסמכים התומכים שבורים. אבל יצרתי קישור ל-48 העמודים על תוכניות דיור ולזה אתייחס כאן ובפוסטים הבאים. אני לא בהכרח לוקח את הכל בחומרים של ריאן כערך נקוב, אבל אני גם הולך לבנות מהעבודה הזו ולנסות למלא כמה שאני יכול על התוכניות כפי שהן היום.

הדרך הפשוטה ביותר להבין את תוכנית LIHTC היא שזוהי תוכנית תמריצי מס המורידה מסים לגורמים שמשקיעים כסף בדיור המגבילה את שכר הדירה בדרך כלל ל-60% מההכנסה הבינונית באזור או פחות. המכניקה של משמרת המס מסובכת מספיק כדי להצדיק פוסט ועשיתי אחד לפני כמה זמן מכסה חלק מהמנגנונים. הדולרים שבסופו של דבר מממנים או מסבסדים דיור יוקצו בסופו של דבר למדינות השונות באמצעות מה שמכונה סוכנויות מימון דיור (HFAs) שקובעות כיצד והיכן ישמשו המשאבים. אני אכסה את ההוצאה או ההוצאה עבור התוכנית בפוסט הבא, אבל מחלקת השיכון והפיתוח העירוני (HUD) אומר שהתוכנית משתמשת "שווה ערך לכ-8 מיליארד דולר בסמכות תקציב שנתית", ולפי המסמכים של ריאן, "בתנאי שהנכס יישאר עומד בדרישות, משקיעים מקבלים זיכוי דולר לדולר כנגד חבות המס הפדרלית שלהם בכל שנה במשך תקופה של עשר שנים. ”

ריאן מציין כי "מבקרי LIHTC מציינים לעתים קרובות כפגם מרכזי בתוכנית את העובדה שפרויקטי LIHTC זקוקים בדרך כלל לפחות שכבה נוספת אחת של סובסידיה כדי לממן את הפרויקט. ביקורות אחרות כוללות את המורכבות של LIHTC והעלות שלה בהשוואה לתוכניות דיור פדרליות אחרות, במיוחד שוברים".

הניסיון האישי שלי מוכיח זאת. כמפתחת ללא מטרות רווח, הפרויקט היחיד עליו עבדתי השתמש במקורות הון מרובים, החל מנקודות זיכוי מס ועד למימון ממלכתי ומקומי. כשלעצמה, זו לא בעיה, אבל הדרישות הרבות ממממנים ממשלתיים אחרים נוטות להאט את הפרויקטים תוך הוספת זמן ועלויות עסקה. זה לא השתנה, וציינתי כיצד בעיות חדשות כמו אינפלציה גורמות לעליית עלויות הפרויקט בצורך הסבסוד יצירת פחות יחידות יקרות יותר.

במדור שלו על LIHTC, ריאן משווה את התוכנית באופן לא חיובי ל-Section 8, התוכנית שנותנת שוברים שניתן להחיל על השכרה בדירות קיימות בתעריף השוק. אני חושב שזו ביקורת מוצדקת ותקיפה עד היום. הבעיה היחידה היא שקשה מדי להשתמש בשוברים. לעתים קרובות משק בית יהיה זכאי לקבלת שוברים אך לא יוכל למצוא יחידה פנויה העומדת בדרישות הפדרליות, המדינתיות והמקומיות. לעתים קרובות השוברים אינם בשימוש. זו הסיבה שהמשכתי להציע את הרפורמה הפשוטה של ​​התרת שימוש בשוברים שבו משק בית כבר משלם שכר דירה.

ומי מרוויח מ-LIHTC לעומת סעיף 8? ריאן מצטט את או'רגן והורן שגילו כי "כ-40% מיחידות ה-LIHTC משרתות משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ביותר בהשוואה ל-75% מיחידות הדיירים המבוססות על דיירים של HUD ויחידות הדיור הציבורי". ככל שחפרתי לעומק היכן מגיעים זיכוי מס, גיליתי שהרבה מאוד פרויקטים שמקבלים זיכוי מס מערבבים יחד יחידות מסובסדות עם יחידות תעריף שוק. זו לא בעיה לדעתי, גם אם רמות ההכנסה המסובסדות גבוהות יותר.

אבל מבט על פרויקטים כמו אחד שעתיד לצאת ברנטון, וושינגטון דרומית לסיאטל התקשר סולרה, מעלה שאלות; אין שום דבר רע בפרויקט, אבל האם זה מה שמצפים משלמי המסים עבור "דיור בהכנסה נמוכה". האם ממילא דמי השכירות כל כך נמוכים באזורים האלה שהסבסוד לא חוסך כל כך לשוכרים, ולשוכרים שחוסכים יש הכנסות הרבה יותר גבוהות, אולי גבוהות מספיק כדי למצוא דירה זולה יותר בתעריף שוק ישן יותר? זה נתמך על ידי נתונים שמצאו כי "נכסי LIHTC נוטים להיות בעלי נוכחות גבוהה יותר בפרברים עם שיעורי עוני נמוכים יותר." ניסיתי לחפור בזה, ובפוסט הבא אשתף זה הוביל למציאת בעיה הרבה יותר גדולה עם LIHTC: חוסר שקיפות.

לבסוף, ריאן מכה את המסמר שאני מכה עליו לעתים קרובות. "באזורים מטרופולינים רבים, LIHTC יקר יותר מצורות אחרות של סיוע בדיור." ריאן מצטט מחקר ש"בוחן את העלות-תועלת של LIHTC ביחס לשוברים של סעיף 8 בבוסטון, ניו יורק, סן חוזה, אטלנטה, קליבלנד ומיאמי". מחקר זה מצא כי "LIHTC יקר יותר משוברים בסך הכל, אך הפרמיה משתנה בהתאם לסטנדרטים של תשלום שוברים ולפי שוק הדיור המקומי." בעיר כמו סן חוזה, מצא המחקר, תוכנית זיכוי המס עולה למשלם המסים 2% יותר מאשר שוברים, אבל באטלנטה ההבדל הוא 200%. יקר כמו שוברים באטלנטה.

בסך הכל, ריאן לא מבלה כל כך הרבה זמן בתוכנית LIHTC בהתחשב בגודלה היחסי. זה יכול להיות בגלל שהתוכנית נהנית מתמיכה רחבה דו-מפלגתית. האם זה יכול להיות בגלל שיש הרבה מפתחי רווח המרופדים את הפרויקטים בתעריף השוק שלהם עם זיכוי מס של 4%, סובסידיה רדודה יותר אבל קל יותר להגיש בקשה ולקבל? אני חושב שלספק דיור זול יותר ולהרוויח זה רעיון טוב, אבל השאלה כמה זיכויים מס מנצלים לרווחים לעומת עמותות, וכיצד הם משמשים הובילה אותי לתגלית הכי גדולה שלי: אנחנו פשוט לא יודעים. עבודתו של ריאן בקושי גירדה את פני השטח של תוכנית שמכניסה מאות מיליוני דולרים לקופות של רשויות HFA במדינה עם מעט מאוד אחריות לאן הולך הכסף הזה.