סיוע בהשכרה כפרית ותמריצי ריבית נמוכה

אנחנו מסתכלים על מה שאני מכנה תוכניות הדיור של "המדור" כחלק מהבחינה המעמיקה של הנציג לשעבר של תוכניות פדרליות נגד עוני שנוצרו או קשורות למלחמה נגד העוני. כמו בפוסט האחרון, אני אציע קצת רקע והיסטוריה, אתן את הערכתו של ריאן ואעשה את שלי, יחד עם כמה רעיונות כיצד ניתן לשפר או לשנות את התוכנית.

סעיף 521 תוכנית סיוע בהשכרה כפרית

ציינתי בעבר בעיות הדיור הכפריות של אמריקה גרועות יותר מאשר אלה במסגרות עירוניות. העובדים מרוויחים פחות, חייבים לנסוע רחוק יותר כדי למצוא דיור, וברגע שהם מרוויחים הם מגלים שהמשרות הפנויות מועטות, והבניינים ישנים ורעועים יותר. עלויות הבנייה עבור עלויות דיור חדשות באזורים כפריים מתחרות באלו שבערים, אך דמי השכירות הכפריים נמוכים בהרבה מאשר באזורים עירוניים או פרבריים. תרגום: מפתחים מבינים במהירות שרוב הפרויקטים באזורים כפריים פשוט אינם ברי ביצוע, וזה כולל פרויקטים הממומנים עם זיכוי מס ללא כוונת רווח. אז אזורים כפריים מתמודדים עם המערכה הכפולה של שכר נמוך והיצע דיור נמוך; למרות שאיכות הדיור נמוכה יותר, המחירים נשארים גבוהים והמקומות הפנויים נמוכים. בינתיים, הסובסידיות מגיעות בסופו של דבר בערים ולא באזורים כפריים.

תוכנית Section 521 מנוהלת על ידי - באופן מפתיע - מחלקת החקלאות של ארצות הברית (USDA) כחלק מחוק הדיור של 1949. ה- USDA למעשה מפעיל מגוון תוכניות, כולל תוכנית Section 515 Rural Rental Housing, ו-Section 514 ו-516 תוכניות דיור לעבודות חקלאיות, שכל אחת מהן משתמשת בהלוואות ובסובסידיות כדי לעודד פיתוח דיור כפרי. בנוסף, ניתן להשתמש בסיוע מתוכנית סעיף 521 לתשלום שכר דירה באותן יחידות. השוכרים משלמים דמי שכירות השווים ל-30% מההכנסה החודשית המתואמת שלהם בהתאם ל-AMI שלהם; תוכנית סעיף 521 משלמת את החלק הנותר של שכר הדירה. כמו תוכניות הדיור האחרות שכבר דנו בהן, הן משלבות דולרים להקלה על הון ושכר דירה.

ריאן החליט, בהתבסס על מחקרים שציטט, שתוכנית Section 521 נכשלה במשימתה לעזור לאנשים למצוא דיור בר השגה. הקואליציה הלאומית לדיור עם הכנסה נמוכה בשנה שעברה אמרו כי "ארבעים ושבעה אחוזים מהשוכרים הכפריים מועמסים עלויות, משלמים יותר מ-30% מהכנסתם עבור דיורם וכמעט מחציתם משלמים יותר מ-50% מהכנסתם עבור דיור. יותר ממחצית ממשקי הבית הכפריים שחיים עם בעיות מרובות, כמו סבירות, חוסר התאמה פיזית או צפיפות, הם שוכרים".

כבר ציינתי שבעיות הדיור של אמריקה הכפרית הן רציניות ומאתגרות לפתרון. אני מסכים שאמנם כוונה טובה, סעיף 521 והתכניות הנלוות לא עושים חיל בבעיות. בדומה לתוכניות האחרות שנידונו כאן, אם היינו משחררים את מדיניות הדיור כדי לאפשר בנייה נוספת של דיור, הסובסידיות הללו היו למעשה הבדלים גדולים יותר באזורים הכפריים שנפגעו קשה מבלי להיעזר בכל תוכניות המימון המורכבות והבלתי יעילות.

בשנת הכספים 2012, הוצאות סעיף 521 היו 905 מיליון דולר. תוכנית Section 521 RA מומנה ב-1.375 מיליארד דולר ב-FY20 ו-1.410 מיליארד דולר ב-FY21. הצעת חוק ההוצאות FY22 סיפקה 1.450 מיליארד דולר עבור סעיף 521.

סעיף 236 תוכנית סיוע בדיור להשכרה

תוכנית סעיף 236 הציעה תמריצים ליזמים בצורת ריבית מתחת לשוק (BMIR) כדי לתמרץ בניית דיור להשכרה בעלות נמוכה. הכלי העיקרי של התוכנית, שנוצרה בשנת 1968, הוא מתחת לשוק הריבית (BMIR) עבור יזמים המוכנים לבנות דיור למשפחות עם הכנסה נמוכה יותר. תפיסת ה-BMIR מקורה בחוק הדיור של 1961, כאשר התמריץ הוא ריבית סטטוטורית נמוכה של 3 אחוזים. BMIR לא ביטחה באופן פעיל הלוואות חדשות לאחר שהוחלפה בסעיף 236. בזמן שהתוכנית הייתה פעילה נבנו אלפי יחידות תוך שימוש בביטוח משכנתא בגיבוי פדרלי על הלוואות לטווח של 40 שנה. היו גם תשלומים ליזמים פרטיים שהפחיתו ריבית. הפרויקטים כללו גם סיוע על בסיס דיירים בסעיף 8. לפי הניתוח של ריאן, באותה תקופה, יותר מ-11,000 יחידות כאלה עדיין קיבלו תשלומים להפחתת הריבית.

התוכנית נוצרה בשנת 1968 והופסקה בהדרגה לטובת שוברים, ועד שנת הכספים 2012, תוכנית סעיף 236 הוציאה 401 מיליון דולר על תשלומי הפחתת ריבית על שאר המשכנתאות. כאשר תקופת ההתחייבות הגיעה לסיומה, בשנת 2016, HUD הציע עצות כיצד לנוח, להמיר או לשמור על דיור במחיר סביר. לא ברור בדיוק היכן עומדים התשלומים הללו מכיוון של-HUD אין תהליך דיווח שקוף, אבל רוב הדירות ב-Section 236 הוסבו לשימושים פרטיים או ממשיכים לפעול כיחידות סבירות, המחוימות בסבסוד שונות. ריאן לא הציע הרבה במונחים של ניתוח של יעילות התוכנית מלבד לומר שלא היו מחקרים על יעילות התוכנית.

דעתי לגבי תוכנית זו היא שכדאי להסתכל עם עליית שיעורי הריבית האם ניתן לתמרץ תמריץ בנייה חדשה של דיור להשכרה בתעריף שוק באמצעות תשלומים להורדת הריבית לאפס בתנאים. כפי שציינתי, עם אי ודאות כלכלית, עליית ריבית וירידה בביקוש, ייצור דיור להשכרה צפוי לרדת. כלומר כשהביקוש יחזור, אולי אפילו יתפוצץ, משקי בית בעלי הכנסה נמוכה המחפשים דיור להשכרה יתמודדו עם דמי שכירות בשמיים. זה יעורר דאגות נוספות שיובילו לרגולציה לא מועילה. הצעת הלוואות בריבית מופחתת או אפילו אפסית כעת, יחד עם תמריצים אחרים ליזמים פרטיים, יצמצמו את הסיכון שלהם ויגרמו ליצירת היצע לעתיד.